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三四线城市房价猛涨:现在买会不会被套 买什么不亏

http://finance.sina.com   2018年03月07日 18:58   北京新浪网

  苏宁金融研究院

  7.0%!统计局最近公布了1月70大中城市新建住房的房价数据,其中,三四线城市房价同比上涨7.0%,一线城市房价同比仅上涨0.4%。

  如果看中介的统计数据,很多三四线城市过去一年的房价涨幅普遍在20%以上,比如泉州上涨25%、安庆上涨21%。

  如果说房价上涨一般是从一线城市传导到二线城市,最后到三四线城市,那么,面对家乡楼市一路上涨的房价,我们要不要投身其中呢?看完此文,你将会有一个理性的抉择。

  哪些三四线城市迎来房地产开门红?

  一线城市跟三四线城市的一大不同,就是三四线城市房地产销售更倚重春节销售。对一线城市来说,春节进入回家和旅游时间,整座城市变成空城,房地产销售会直线下滑。但对三四线城市来说,春节是返乡置业的高峰,所以三四线城市的开发商很注重春节促销活动。

  从调研数据来看,今年在大城市打工的人们返乡置业意愿十分强烈。根据调研信息,大约有38%的外出打工者想回老家买房,有21%的想去老家的省会城市买房,也就是说,大约有6成的人想回乡置业。在三四线城市中,盐城、安庆、泰州等是返乡置业的热门城市(参见表1)。

  除了调研信息,还可以从销售数据看出哪些城市是近期的热点。使用今年1-2月的住宅销售套数占过去12个月销量的占比数据,来看哪些城市迎来了房地产开门红。可以发现,台州、泉州、扬州、镇江等三四线城市今年开年销售很好,前两个月的销售占比都在15%以上(参见图1)。

  三四线城市房价上涨的原因何在?

  在这些三四线城市房地产开门红的背后,有哪些驱动因素?在笔者看来,三四线城市房价飙涨,与棚改货币化安置息息相关。

  首先,未来三年依旧是棚改大年。据住建部公布的数据,过去两年棚改开工大致在每年600万套左右,其中2016年实际开工606万套,2017年实际开工609万套。2017年5月,国务院常务会议决定2018年至2020年棚改计划开工1500万套,也就是每年开工500万套。但2017年底住建部披露2018年棚改计划开工580万套,超出了此前500万套的预期,因此算是利好(参见图2)。

  其次,棚改货币化支撑了三四线房地产需求。具体来说,棚改补偿有两种方式:一是实物安置,给棚改居民建造或购买拆迁房安置;二是货币安置,给棚改居民现金。由于三四线城市房地产库存高企,货币安置逐步成为棚改补偿的主流,居民拿到现金一般会去附近的城市购买住房,这样货币安置就能起到棚改、去库存、拉动房价的三重效果。

  比如,根据浙江省公布的2017年棚改计划项目清单,2017年计划开工27.5万套,棚改居民有四个选择:政府收购商品房进行安置、组织居民选择商品房进行安置、自由补偿款、开工安置住房。其中,涉及自由补偿款的棚改开工合计11.8万套,占比大约为43%。

  全国来看,棚改的资金来源主要是央行对政策性银行提供的抵押补充贷款(PSL),再由政策性银行对地方政府的棚改项目提供资金支持。截至2018年初,抵押补充贷款的余额已经高达2.76万亿(参见图3)。

  在三四线买房需重点关注交房时间

  既然棚改货币化是三四线城市房价的重要推手,那么,面对未来3年棚改力度依旧较大的局面,想在三四线城市买房的购房人,该注意哪些事项呢?

  从时间上考虑,如果想在三四线城市买房,建议购买能在2018年年底前交房的楼盘。原因在于:

  首先,三四线城市刚需后劲不足,2020年后房地产风险会逐步释放。三四线城市跟一线城市的区别在于,一线城市基本上属于人口持续净流入的地区,所以不担心刚需不足;而三四线城市一般没有突出的核心产业,也缺乏明显的教育、医疗等相对优势,所以人口很难持续净流入,刚需在一波房地产热潮释放完毕后,容易出现断档和后劲不足的问题。考虑到未来还有三年的棚改红利期,如果想参与三四线城市的房地产市场,在2018年底前交房、2020年底前退出是比较好的策略。2020年后三四线城市可能会普遍面临供给很大、但无人接盘的状况。

  其次,随着一二线城市房地产降温,三四线城市房地产不太可能走出独立行情。从历史来看,三四线城市跟一二线城市房地产周期大体趋同,只不过一二线城市启动较早、三四线城市启动较晚。比如,这一轮房地产行情中,2015年一线城市房价涨幅较多,2016年二线城市涨幅较大,2017年三四线城市涨幅较大(参见图4)。

  目前,一二线房价同比涨幅已经明显回落,预计三四线城市也会跟随。背后的原因有:

  (1)银行的顺周期信贷政策使得其在房地产周期下行时收紧信贷额度,对销售和房价形成负反馈机制,比如居民按揭贷款平均利率已经从2016年年中的4.5%提升到2017年年底的5.3%;

  (2)在去杠杆的大环境下,地方政府融资受限,维持棚改货币补偿的能力在下降,比如山东省2018年鼓励棚改实施实物安置,意味着棚改对房价的拉动作用在下降。

  这些棚改力度较大的城市可关注

  除了时间上要尽量考虑2018年年底交房、2020年年底前退出以外,空间上还要精选棚改力度较大的城市。

  先看新一年不同省份的棚改计划。从过去两年的棚改力度看,山东、贵州、湖北、湖南是棚改大省。目前部分省份也公布了2018年的棚改计划开工量,可以发现,山东、新疆、浙江等省份,新的一年棚改力度依旧较大(参见表2)。

  从山东公布的各市棚改开工计划看,日照、菏泽、德州三地可以考虑参与。目前山东省已经公布了2018年各市的棚改开工计划,从排序上看,日照、菏泽、德州三市棚改力度较大,计划开工量分别是8.6万套、6.2万套和6.1万套。相反,莱芜、东营的棚改力度较弱,两市棚改计划均不足1万套(参见图5)。

  从浙江公布的各市棚改开工计划看,温州、杭州、绍兴三市机会较大。浙江省在2017年底分三批公布了2018年各市的棚改开工计划,从排序上看,温州、杭州、绍兴三市棚改力度较大,计划开工量分别是10.6万套、6.0万套和4.6万套。相反,衢州、丽水的棚改力度较弱,两市棚改计划均不足1万套(参见图6)。

  目前江苏省只公布了全省2018年棚改计划开工21.5万套,但没有把开工计划细分到各市。从有披露数据的城市看,徐州和常州2018年棚改开工都在2万套以上,但横向对比来看,这一棚改开工量比山东省和浙江省的棚改大市要小很多(参见图7)。

  最后说一句:如果你在三四线城市买房,是为了给父母自住或者为自己回家乡工作做准备,那么只要首付够了就趁早下手,毕竟早一天住上房子,就可以早一天享受。

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