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美国房地产调控给中国带来了什么启示

http://finance.sina.com   2018年01月01日 17:52   北京新浪网

  原标题:世界上最赚钱公司曾是金融危机的罪魁祸首,美国的房地产调控给中国什么启示?

  来源 :大猫财经

  作者 :猫哥 

  2017年很快就要过去了,一年到头,丧和油腻充斥了生活。我们就不说说点高兴的事情吗?

  比如,我们来聊聊年终奖。要想拿到高额的年终奖,首先必须公司赚到钱。那么,现在哪些公司最赚钱呢?

  猫哥看到一份由商业资源公司Expert Market对“财富500强”榜单中最赚钱的100家公司的进行的数据分析。猫哥看到些有趣的东西。

  首先是大家一直以为很赚钱的苹果公司,上财年利润超过455亿美元,按人均计算,每名员工创造利润393853美元,近40万美元!人均利益两百多万人民币!够赚钱了吧。

  可是,它在排行榜仅仅排在第7位。

  那么,排名第一的是何方神圣?

  根据排行榜:

  前20强公司中有4家中国公司,除台积电以外,腾讯、浦发银行和兴业银行分列第14、16和20位。

  房利美、房地美,咋一看大家觉得陌生,但如果对2008年金融危机有印象的猫友立马会反应过来——这不是2008年美国房地产市场暴跌的“元凶”吗?怎么起死回生了?!还成为世界上最赚钱的公司!

  01

  美国房地产市场是怎么火爆起来的?

  ▌首先从什么是房利美、房地美说起。

  房利美是在1930年代“大萧条”时期,美国政府为了稳定住房市场而成立的,是最大的“美国政府赞助企业”(可以看作是美国特色的“国企”)。房地美是第二大的美国政府赞助企业(GSE,Government Sponsored Enterprise),规模仅次于房利美。1970年由国会批准成立。

  这两家公司干的活就是——“居者有其屋”,帮助美国人买房子。

  它们两家的经营模式也简单——银行或房屋互助会向购房者发放贷款,“两房”买下银行们手里的住房抵押贷款,然后把这些住房抵押贷款打包成抵押支持证券卖给养老基金、共同基金等投资者,“两房”为这些贷款提供信用担保,卖出抵押支持证券后,“两房”继续买入住房抵押贷款,不断循环。

  因为“两房”是“政府赞助企业”,所以资本市场给予它们高于“AAA”的评级,融资成本较低,同时其担保的抵押支持证券的评级也很高,一度被视为“无风险”,养老基金这类厌恶风险的投资者也大量投资。由于是近似于“无风险”的资产,所以投资机构用它创造了数以万计的衍生品交易。

  如图:

  但这种模式天然有缺陷,因为它其实是把购房者漫漫长长30年房贷的收益权,打包在二级市场卖给了投资者,并且不断滚动,底层资产是大量中低收入的零首付或者超低首付的房子,一旦房价下跌,或者利率上行,购买方断供,就会引发连锁反应。

  这其中,房产价格和利率水平就成了关键。

  众所周知,2008年美国金融危机源于美国房地产泡沫的破灭。但美国房地产泡沫的兴起,得益于两个因为:

  ? 长期的低利率

  ? “两房”的信贷支持

  ▌首先是长期的低利率

  2000年,正是美国互联网经济最火的时候,只要是跟“互联网”沾边的公司,股价都飞涨,经济明显过热,为了给经济降温,美联储在2000年3次提高联邦基准利率总共100个基点。

  没想到当时互联网经济和股市表面强盛其实身子虚弱,美联储加息的结果是刺破了泡沫,互联网公司股价狂跌,整个市场濒于危机,华尔街哀嚎一片,整个美国经济都有下滑危险。

  为了稳住局面,刺激经济增长,美联储在2001年年初起大幅度降息,2001年一口气连降11次!把联邦基准利率从6.5%一直砸到12月11日的1.75%,到2003年再次降到1%。低利率是稳住经济的好工具,美国股市和经济稳住了,虽然从2004年起,美联储进入加息周期,但到2005年,美国的利率还一直处于较低水平。

  在时任美联储主席格林斯潘的利率调控下,2005年的美国经济欣欣向荣,股市接连高涨,房地产市场景气指数节节上升,债券市场井然有序,被誉为“The Great Moderation(伟大的适度)”。

  当时形成了一个正循环:

  经济好、股市涨,大家对经济的未来信心足,房价上涨就有了有力的信心支撑,中低收入纷纷贷款买房,投机客更是大笔买入;

  市场利率低,只要贷款/借钱投资就很划算;

  债市行情好,“两房”的债券不愁没人买,大家都预期房价会继续上涨,抵押支持证券毫无风险。

  结果在2008年金融危机前,“两房”持有或担保的抵押贷款总计约5.3万亿美元,接近美国抵押贷款市场流通量的一半。并且,两家还是上市公司。

  02

  一场由房贷断供引发的金融危机

  其实,也正是景气指数最高的2005年起,一起都悄然改变。

  因为,美联储进入加息周期了!

  从2005年2月开始到2006年,美联储加了12次息,直接将联邦基金利率从2.5%拉到了5.25%。

  直接的后果就是美国的新建住房销售在2005年11月到达最高点后,转头向下,一路下跌。

  与此同时,到2007年,购房者申请的可调利率贷款的优惠期结束,直接面对的是5%左右的“高利率”,利率上升的同时,房价却下降了,利率走高,无法申请再融资,整个房地产链条崩塌了。

  截止2008年3月,有880万购房者,占全部购房人的88%的房屋净值低于抵押贷款。越来越多的购房者放弃偿还贷款,因为与其继续还贷,还不如直接断供把房子“还给”银行,毕竟在之前宽松政策下,很多购房者是零首付和超低首付贷款买房的。

  结果市场上退回的住房和新建的待售房增多,房价进一步下跌,2006年房价只下降了8%,而到2008年5月份房价下降了18.4%。违约率攀升,止赎权案猛增,抵押支持证券组合价值缩水,投资者在恐慌中要求投行还钱,投行不断接到追缴保证金的电话,被迫(以超低价格)变卖抵押支持证券。抵押支持证券流动性差,在住房形势一片大乱之际更是如此,在众多投行争相抛售的情况下,抵押支持证券的价格直线下降,连带着CDS、CDO的价格也暴跌。

  因为利率上涨,房价下跌,购买者违约不还房贷了,结果把华尔街炸得人仰马飞,改变了全世界。

  当时“两房”的情况也好不到哪去,成了重灾区,2008年9月,房利美被美国联邦住房金融局接管,从纽约证交所退市。为阻止整个金融体系陷入崩溃,政府不得不出手相救,彼时美国财政部通过购买“两房”优先股的形式向其注资,总共投入救助资金1875亿美元。

  有报道说,当时中国持有约3700亿美元的“两房”债券。

  03

  超低利率和量化宽松的繁荣,房价指数接近危机前

  当然,后来的事情大家都知道了。为了稳住经济,美联储从2007年开始不断降息,一口气降到0!

  并且长期维持超低利率,一直到2016年还都是维持0.5%的超低利率。美联储还不断“扩表”,购买债券等资产,稳定市场。

  固然这让美国走出了金融危机。到了2015年,股市高涨,高收益债券利差收紧,各项宏观风险指标都已经显示经济恢复正常,但耶伦主席领导下的美联储出于各种目的一直不肯加息,终于,到了2015年12月,才投票决定把利率从0 提升到0.25%,才开始真正准备“缩表”。

  超低利率和量化宽松的另一个结果是,美国房地产市场回暖和房价重新起来了。

  今年10月美国标普/凯斯席勒(S&P/CS)20座大城市房价指数同比上涨6.4%,继9月后再创2014年7月以来最大同比涨幅,预期涨幅6.25%。最新的11月新屋销售量大增至十年来的最高水平,增幅为1992年1月以来最大。

  事实上,我们从数据上可以发现,美国房价指数逐渐接近危机前的水平。

  股市、房市重新回升的结果是,“两房”的业绩大幅回升。2017年6月7日,2017年《财富》美国500强排行榜发布,房地美排名第39位。现在又成了世界上人均利润最高的公司。

  真是起死回生,咸鱼翻身。

  赚到钱之后,“两房”陆续偿还美国政府的救助资金,到今年3月,房地美已合共偿还1010亿美元贷款利息。房利美也向美国政府上缴1544亿美元。

  04

  有多少中国人去美国买房了?

  在美国房市重新大涨的过去几年,大量中国有钱人去美国买房,推动了华人聚居的西雅图、洛杉矶、纽约、华盛顿等中心城市。

  截至 2017 年 3 月,中国人是美国房地产市场最大的海外买家群体,在过去一年内支出 317 亿美元用于在美国置业。

  但从2017年起,中国外管局推出“史上最严格的外汇管制条例”,除了延续每人每年5万美元的外汇限购额度外,购买人也将需要填写专门的购汇表格,提供有关证明解释购买外汇的用途,并且明令禁止境外买房。赴美买房一下子遇到了巨大障碍。

  目前,美国住房市场的库存依然非常紧张,待售房源数量自2011年以来持续减少。2017年底,待售房源较上年减少了 12%。美国年轻人有大量的买房需求,新住宅建设速度虽然在稳步增长,但速度不足以显著缓解当前的库存紧张。在二手房方面,房主售房意愿下降。

  为什么?

  因为大家预测2018 年美国全国房价将上涨 6%。这意味着美国房价上涨速度将是美国工资涨幅的两倍以上。实际上,过去几年美国房价上涨速度一直超过美国人的薪资增速。

  同时,美联储主席即将换人,从“拖拖拉拉”的耶伦大概率换成杰罗姆·鲍威尔,随着“鹰派”的上台,美国货币政策可能有所变化,加息和缩表都可能提速。利率上涨,2018 年房屋买家供房能力下降,大家预测的上涨到底能不能实现是个问题。

  05

  明年的利率政策怎么走?

  那么,这给我们中国人什么启示呢?

  那就是利率是大杀器。

  2015-2017年初我国房地产市场的火爆,很大程度上是因为央行的几轮降准降息,房贷利率打折,大家都一拥而上贷款买房,“帮助了房企去库存”,很多城市的房价成功翻番。

  随着美联储的加息,很多人认为我国也会跟随提高存贷款基准利率。

  且不说现在中美两国还存在利差,更重要的是,目前中国居民家庭负债率已经上升到了58%,多年的积蓄变成了首付,未来25年的现金流也变成了房贷。

  在这个资产价格暴涨,但是老百姓还贷负担已经很重的时候,政府是相当投鼠忌器的,很担心加息和再加重的调控政策引发可能的“断供”。

  事实上,我们从几个方面可以管窥2018年房市调控的方向:

  ? 存贷款基准利率起码在年初不会提

  中国人民银行参事、中国人民银行调查统计司原司长盛松成:“频繁地调整存贷款基准利率不利于利率市场化的推进,而应尽可能保持基准利率的稳定,让银行自主选择浮动幅度和比例,自主定价,这有助于让市场在资源配置中发挥决定性作用,完善金融市场定价功能,提高金融资源配置效率,同时也有助于银行的转型和改革,提高银行的市场竞争力。”

  ? 差别房贷利率政策

  住建部部长王蒙徽在全国住房城乡建设工作会议上表示,明年将针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。

  “差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求”很可能包括下调首套房和二套房的首付比例,下调首套房的信贷利率政策。

  这一切,都是为了稳住市场,防止“暴跌”。

  毕竟正如前文谈的美国,利率极度宽松后又极度紧张再度极度宽松,资产价格随着利率指挥棒暴涨暴跌,这样的“过山车”,中国经济身子比较弱,吃不消。

  最后祝各位猫友元旦快乐~笔芯~

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