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高盛:如何理解美国楼市放缓?会崩盘吗?

http://finance.sina.com   2018年11月27日 20:27   北京新浪网

  美国楼市增速明显放缓,在高盛看来,这将是未来相当长时间内的常态。

  高盛在近期报告中指出,美国楼市2012年之后价格飙升的状况已经结束了,今年下半年进入了低增速地带,而这将是接下来的新常态,但鉴于当前楼市库存并不高,崩盘风险还无需担忧。

  报告称,2014-2017年是美国楼市增长尤其迅猛的时期,这期间房屋价格年均增速从此前的4%飙升到7%。而随着楼市增长的放缓,接下来三年房屋价格年均增速将重新跌至3%-4%的区间。

  高盛认为,在这背后有三大基本面因素驱动,而其中任何一个都不太可能在短期内逆转。这三大因素是:

  1、抵押贷款利率自2017年来上升了100个基点,令购房能力承压。

  2、自2012年来,房屋价格增速超过了房租和薪资增速,利率上行带来的负面影响将尤为严重。

  3、2017年美国税法的变化,导致持有房屋所有权相对于租房在税务上获得的利益更少。

  当地时间周二公布的美国标普凯斯-席勒房价指数显示,9月美国全国房价较去年同期上涨5.5%,低于8月的同比增长5.7%,为连续第六个月增速放缓。

  标普道琼斯指数委员会董事总经理兼主席David Blitzer表示,房地产市场疲软的一个因素是近期抵押贷款利率的增长,目前美国30年期固定抵押贷款平均利率为4.9%,较一年前高出整整一个百分点,接近8年来高点,而承受能力已降至十多年来最低水平。

  尽管如此,在高盛看来,美国楼市只是增速进入“低档”区间,并没有发生危机的风险。报告写到:

  尽管进入2019年美国楼市会面临逆风因素(抵押贷款利率更高、税收政策的不利变化),我们依然预计美国房屋价格总体会实现软着陆。

  在接下来几年内,少数几个城市可能会经历房价的负增长,但全国平均房价增速预计仍将保持正增长。

  高盛认为,金融危机以来美国新房开工量不高,这是能让美国房价软着陆的重要因素之一。报告指出,在过去10年中,美国独栋房屋开工量远低于1984-2004年的中位数水平,这保持了库存水平不至于大幅上升。

  本文来自华尔街见闻

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