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紐約地產大亨“渡劫”堅持不拋售各大物業

http://finance.sina.com   2020年07月22日 14:37   僑報

【僑報網報道】億萬富翁、曼哈頓地產大亨查爾斯·科恩(Charles Cohen)的麻煩正在醞釀之中。

據彭博社報道,他位於中城的裝飾和設計大樓(Decoration&Design Building)出現收租滯後。他在公園大道南(Park Avenue South)3號的42層辦公樓已拖欠貸款60天。

即使是他最喜歡的格林威治村藝術劇院Quad Cinema也面臨困境。

科恩是紐約市最龐大的房地產家族的接班人,擁有36億美元財富。

68歲的科恩在列剋星敦大道總部接受採訪時說:“紐約將度過難關。”“全球沒有第二個紐約。”

儘管如此,壓力仍在不斷增加。疫情大流行威脅着紐約房地產市場。服裝店和餐館可能永遠都不會重新開放。辦公大樓空無一人。公寓空缺創紀錄。麻煩呈連鎖波及:從租戶到房東再到銀行,保險公司和其他全球投資者,因爲這些人都把曼哈頓押注爲房地產要塞。

雖然科恩的私人業務比起SL Green Realty Corp.和Vornado Realty Trust等巨頭相形見絀,但他總計1200萬平方英尺的投資組合規模之大,已被列入紐約四大房地產家族之一,與其他三大——德斯特家族,米爾斯坦家族和魯丁斯家族——並駕齊驅。和他的許多競爭對手一樣,科恩通過“硬撐”來度過艱難時期。

“他是個硬漢,”與科恩(Cohen)交易了35年的商業房地產經紀人約瑟夫·阿基諾(Joseph Aquino)說。“不會被擊倒的。”

科恩欠商業抵押支持證券約10億美元。貸款備案顯示,自四月份以來,約一半的貸款都沒有按月償還。

逾期付款、債務氾濫

他在曼哈頓的幾棟大樓,包括裝飾與設計中心、公園大道465號、公園大道南3號、第三大道805號,分期付款已遲交至少一個月。科恩說,還款是“時間問題”,租戶只是暫時交不了。科恩兄弟房地產公司(Cohen Brothers Realty Corp.)的高級副總裁戴維·福格爾(David Fogel)表示,科恩可能永遠也不會動用這筆錢,但他必須彌補差額。

Fogel說:“我們得替租戶支付必須支付的費用。”

科恩兄弟房地產公司由科恩的父親謝爾曼(Sherman)和他的叔叔愛德華(Edward)和莫蒂默(Mortimer)於1950年代創立。他們在1970年代開始建造塔樓,當時利率飆升、去工業化使紐約市瀕臨破產邊緣。他們的策略以前是、現在仍然是——購買和持有。

“我們從來沒有放棄過任何一棟大樓,”科恩說。“我們也沒有還不起的貸款。”

科恩說,銀行家已經可以暫時減免貸款,但是優先考慮保護債券持有人的CMBS商業抵押貸款則較不靈活。CMBS貸款對房東很有吸引力,因爲它們是無追索權的,儘管理論上應由借款人償還貸款,但實際上還款來源是商業物業的租金收入和運營收入,因此貸方無法追索借款人的其他收入。

大多數科恩大樓是幾十年前購買的,其價值已經飆升。根據Real Capital Analytics Inc.的數據,僅在過去10年中,曼哈頓的寫字樓價格就上漲了兩倍多,達到了每平方英尺794美元。今天,這些股權已成爲科恩的生命線。

商業房地產重組和週轉顧問施洛末·喬普(Shlomo Chopp)表示:“由於他有錢,所以他玩得起這場博弈。”

其中一些貸款在大流行之前就出現掙扎,不僅限於紐約。隨着設計師將購物轉移到網上,他的四個傢俱市場、寬敞的大廳和數十個展廳受到了影響。

在曼哈頓,裝飾與設計大樓在12月的租賃量爲90%,低於2016年發債時的96%。根據每月匯款報告,該建築大樓(1.65億美元貸款)在4月和6月沒有按時還款。

在疫情之前,他在紐約的辦公樓已面臨空置上升的情況。去年,列剋星敦750號(750Lexington)的入駐率降至80%以下。

與此同時,科恩於2018年收購的一家藝術電影院連鎖店Landmark Theatres因疫情而被關閉。

在康州鄉村別墅度過疫情的最初幾個月後,科恩於6月回到列剋星敦大道總部報告,因爲其它州的確診上升使他確信曼哈頓比其他地方要安全。

他說:“我相信紐約市商業辦公樓將繼續吸引人們。”

編譯:V

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