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疫情後紐約租房五大行情 租金下跌空置現象恐持續至年底

http://finance.sina.com   2020年07月28日 14:29   僑報

【僑報網報道】自大流行襲擊紐約市以來,搬家工人丹·蒙奇尼(Dan Menchini)收拾了200名紐約人的家當,並在他們離開時將其存放起來。

據the city報道,他說,客戶要麼允許他們的租約失效,要麼說服房東終止他們的租約,但還沒有準備好決定永久居住的地方。

“這從未發生過,”蒙奇尼是布碌侖一家90年曆史的搬家公司U Santini Inc.的老闆,他說。“他們把鑰匙寄給我,說,‘把東西包裝、放好,我們以後再解決。’有這麼多人在搬家。”

隨着成千上萬的人離開紐約,租金多年來首次出現下降,住宅專家表示,這種下降趨勢將持續到2020年餘下的時間。此後的租房趨勢,甚至連專家們都不清楚。

同時,空置率正在上升。如果這種趨勢持續下去,紐約的租金管制(rent regulation)系統可能會受到威脅,因爲它是基於住房緊急狀況(定義爲5%或以下的空置率)而制定的。市府一項重要的空置調查預計將於明年啓動。

米勒·塞繆爾(Miller Samuel)首席執行官兼數十年來追蹤該地區住宅市場的埃利曼(Elliman)房產報告的作者喬納森·米勒(Jonathan Miller)表示:“因爲市場在疫情下尚待起步,我將夏季視爲春季市場。”“勞動節之後世事仍難料。我認爲租賃市場尚未平穩。”

一、租金呈下降趨勢

最近發佈的數字顯示,市場曾經不斷上升的租金如今發生了巨大變化。

根據Elliman的說法,曼哈頓的租金中位數在6月下降了4.7%,這是自2018年以來的首次下降,並扭轉了過去兩年的所有漲幅。布碌侖的租金下降幅度較小,皇后區西北部的租金下降幅度超過5%。該報告未跟蹤布朗士和史坦頓島。

根據房地產網站StreetEasy的數據,曼哈頓三分之一的租金比要價低了7%。

Elliman報告發現,曼哈頓的空置率躍升了2個百分點,至3.67%,創14年新高。

米勒說,該數據僅適用於新租賃,續租的大幅折扣也將顯示租金下降。

Miller和StreetEasy的經濟學家南希·吳(Nancy Wu)都不願意預測還會有多少租金下降。

但吳指出,今年夏天許多租賃合同將到期,隨着需求下降和庫存增加,這將轉化爲較低的租金。另外還有一個因素:目前尚不清楚有多少大學生將返校而不再遠程上學。

二、‘我們愛紐約’無阻租房人口下降

但是,關鍵是許多人決定暫時或永久離開城市。

肖恩·沙利文(Sean Sullivan)和他的家人做出了痛苦的決定,在隔離期間暫時離開紐約。

他和他的妻子都是律師,他們堅持不懈地在布碌侖展望高地(Prospect Heights)的兩臥公寓中遠程工作,直到5月底。他們有兩個4歲和6歲的孩子,他們開始拒絕出門或在附近一小段人行道上玩耍時戴口罩和手套。

他說:“孩子們感到非常焦慮。”

他回憶說,夫婦兩人開始討論離開“數週”。妻子在曼哈頓出生和長大,而他在紐約居住了20多年。他說,他們都不想“在危機時期”逃離這座城市。

最終,他們逃到了他在佛蒙特州的岳父家。現在,他們每個週末都去遠足,孩子們有空餘的空間。但是他們計劃在8月下旬離開佛蒙特州。

他說:“我們會回來的。”“我們愛紐約。”

然而,他們大廈中鄰居們陸續搬離紐約,而且是永遠的。

大流行之前,紐約市人口就一直在下降。3月,紐約市規劃部門承認全市人口在2017-2019年間減少了約85,000人。

儘管沒有數據來支持這一說法,但專家們普遍認爲,紐約人在大流行期間大批離開這座城市,但對這些人是誰卻持不同意見。有些人認爲搬遷集中在高收入家庭。其他人則說千禧一代已經離開,他們中的大多數人搬回了老家和父母一起住。

三、市郊房產大熱

專家們都同意,郊區居民將從城市居民購房或租房中受益。低於3%的抵押貸款利率使許多房客有購買的能力。

米勒指出,6月份在威徹斯特(Westchester)簽署的購房合同較上月猛增了50%。他補充說:“威徹斯特,費爾菲爾德,納蘇郡和薩福克郡的經紀人接待了大量來自紐約市的首購者。”

吳指出,人們陸續遷出紐約市,其中曼哈頓市場最薄弱,因爲人們不再對共享設施(如帶有昂貴租金的健身空間)感興趣,而只是想要更多私人空間。

這並不是她所期望的:3月,她寫了一篇博客文章,指出2008年金融危機後,曼哈頓以外和廉價公寓的租金下跌幅度最大,並表示她希望這次也能看到同樣的趨勢。

她現在認爲,從曼哈頓搬到布碌侖和皇后區的趨勢可能會助長租金上漲。

米勒預測,在非曼哈頓的周邊行政區和低成本公寓中,租金將很快下降,因爲那些地區和居住在那裏的低收入服務行業的工人在疫情/經濟危機中受害最大。

四、租房選擇多“洗衣間空無一人”

開發商知道,如果他們要填滿公寓,他們別無選擇,只能削減租金。

坎伯房地產集團(Camber Property Group)開始推出皇后區裏奇伍德(Ridgewood)斯塔爾街(Starr Street)的132套市價公寓樓,並期望在削減租金約5%之後提供兩個甚至三個月的免費租金來吸引租客。總折扣幾乎是20%。

租客知道他們具有談判優勢。

租客莫尼·達塔(Monish Datta)希望在蘇荷區(SoHo)中找到更好的租金交易。他是一家剛起步企業的副總裁,在病毒危機爆發之前搬到附近,眼睜睜看着他所住的擁有60個單元的綜合大樓變成了“鬼城”。

他說:“我永遠不必等待電梯。”“洗衣房總是空無一人。”

他打算要求減少每月3,800美元的租金。如果房東不願意,他可能會中斷租約。他看到很多不錯、價格較低的房源。

約書亞·梅米爾(Joshua Maymir)於3月份離開了布碌侖,回到了他在得克薩斯州的家。這位23歲的教育非營利組織數據分析師最近決定返回紐約,開始在StreetEasy上尋找新公寓,發現林肯中心附近的一臥公寓每月租金只要1200美元。

他和一個室友最終定居在布碌侖Parkside Avenue地鐵站附近的兩臥公寓中,每月租金爲1100美元,空間更大、視野遼闊、位置也更方便。

梅米爾指出,如果他或他的室友的情況發生變化,“這裏的租金相對較低,因此很容易轉租”。

五、通勤計劃有變空置或持續

大流行結束後,許多房地產高管堅持認爲,全市經濟將反彈,空置單位將被填補,租金將回到大流行前的水平。

然而,米勒和吳對此表示懷疑,說宅家工作的過渡可能令許多人不希望全職返回辦公室。米勒說:“即使在接種疫苗後,對宅家工作的技術支持會令通勤頻率減少,”通勤時間可能爲一週兩到三天而不是五天。

如果米勒和吳正確,那麼全市租金管制系統可能會受到威脅,該系統對該市大約一半的單位實施了價格控制。

人口普查局和市住房保護部每三年對市場進行一次調查,以確定空置率。空置率必須在5%或以下,以證明緊急情況和法規的合理性。下次調查將於明年進行,其結果將於2022年公佈。

編譯:V

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