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紐約商業房產秋冬面臨訴訟?租房復甦要等到明年?

http://finance.sina.com   2020年10月20日 14:28   僑報

【僑報網報道】自3月以來紐約市民在公寓中度過了數月之久,州和地方政府也實施了嚴格的封鎖措施,以減緩新冠病毒的傳播,到9月,全市最壞的時期貌似已經過去了。

據商業觀察commercial observer報道,紐約市超過23,000人喪生,辦公室租賃急流直下,數千家餐館關閉,零售商已申請破產,並且有大批居民逃往郊區。

夏末僱員回到辦公樓和餐廳限制開始放寬,給房地產業帶來了一些活力。

然而,10月,隨着紐約一些社區的感染開始蔓延,人們對第二波的恐懼開始浮出水面。

Davidoff Hutcher&Citron房地產律師Jeffrey Citron說:“這將是可怕的。”“這會讓我們退縮幾個月。人們會害怕進入辦公室,害怕再次進入市中心。”

最近幾周,布碌侖和皇后區附近的社區開始看到確診病例增加。據《華爾街日報》報道,10月的第一週全市日均感染數爲520例,接近白思豪市長(Bill de Blasio)所說的550例的關鍵“門檻”。

本月初,市長開始對全市約20個郵政編碼施加新的限制——包括布碌侖區公園(Borough Park)和皇后區秋園(Kew Gardens)的郵政編碼,影響50多萬紐約人。

新的限制意味着某些地區的學校和不必要的企業可能會再次關閉,而室外和室內用餐將中斷。結果,東正教猶太人社區的一些居民走上街頭抗議,燃燒口罩,並襲擊了一名記者。

布碌侖經紀公司SVN CPEX Real Estate的執行合夥人蒂莫西·金(Timothy King)說,到目前爲止,這些措施並沒有直接影響布碌侖的辦公市場,但又增加了不確定是否會簽署合同的擔憂。

金說:“有很多因素在起作用。”“有些人正在等待選舉。有人在等疫苗。有些人正在等待第二次疫情降臨。”

專家說,白思豪和州長葛謨都沒有要求重新實施全市範圍內的全面關閉,但是如果有第二波疫情,將令許多陷入困境的小型企業無法生存。

紐約市目前努力從第一波復甦中掙扎,包括預計在未來兩年內將損失90億美元的稅收,以及大都會運輸局警告說,如果沒有聯邦政府的援助,將會大幅度裁員和減少預算。

紐約房地產委員會主席詹姆斯·惠蘭說:“如果要經濟復甦,首先需要從大流行中復甦。”“最重要的是,如果這種病毒繼續傳播和增加,我們行業也將不會看到復甦。”

以其他國家的房產爲例,據Haarez報道,9月,以色列確診病例增加,啓動了第二次全面封鎖。而3月中旬的首次封鎖使該國的商業房地產價值下降了25%。在第二波疫情後僅一個月,這些資產的價值又下降了5%。

紐約市酒店聯盟的一項調查顯示,8月,全市87%的餐廳,酒吧和夜生活場所報告說,他們無法支付租金。

Gap和Bed Bath&Beyond等主要零售商也無法支付租金,導致許多房東將其告上法庭,這可能在第二波疫情中變得更糟。

房市專家說:“第二波疫情下將會有大量的訴訟。”零售商將試圖減少損失;商業房東將嘗試維護並努力向銀行還債。”

“某些業務已經絕對被淘汰,永遠都不會回來。”“商業辦公樓的業主(必須)面對問題。”

紐約房產市場將面臨類似MTA一蹶不振的困境。

根據紐約州主計長托馬斯·迪納波利(Thomas DiNapoli)的一份報告,在實施最嚴格的關閉後,MTA的乘客量下降了90%。報告發現,即使人們重返工作崗位,MTA到2023年也沒法期望票價和通勤收入能達到大流行之前的水平,收入將銳減103億美元。

毫無疑問,類似影響也將持續滲入多戶住宅市場。根據房地產公司道格拉斯·埃利曼(Douglas Elliman)的一份報告,上個月,曼哈頓公寓的平均租金與去年相比下降了8%,而空置率和掛牌上市的天數增加了。

州長葛謨延長了暫停驅逐令,直到2021年1月1日。Rosenberg&Estis的律師裏格爾(Deborah Riegel)說,房東現在可以起訴欠租,但法院並未將這些案件列入日程,導致大量案件積壓。

裏格爾說,房客拖欠租金的時間越久,房東從他們那裏獲得租金的可能性就越小,這可能會進一步耗盡該市的稅基,因爲業主將無法負擔地稅等支出。在新冠確診復燃的地區,這個問題尤爲嚴重。

裏格爾說:“布碌侖和皇后區有很多業主,他們可能擁有三單元,四單元和五單元的房屋,租金收入是他們的生計。”“他們沒有租金收入就無法負擔一年的費用。”

裏格爾補充說,驅逐暫停是一項創可貼,不能解決租戶和房東面臨的問題:居民無力支付租金,而業主仍需支付抵押和物業稅。

辦公部門的前景並不樂觀。即使沒有第二波,高緯環球公司(Cushman&Wakefield)上月發佈的“全球辦公室影響研究與恢復時間報告”也預計,全球的辦公室租賃活動要到2025年才能恢復到大流行之前的水平。

在美國,C&W預計明年第二季度空置率將達到最高,而租金將達到最低,然後才開始恢復。該報告預計全美房地產市場(包括紐約)的需求在明年第二季度之前不會開始回升。

編譯:V

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