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香港樓市突現退訂潮:682萬訂金不要了?豪宅要涼涼?

http://finance.sina.com   2020年09月08日 04:58   21世紀經濟報道

  682萬訂金不要了?!香港樓市突現退訂潮,豪宅要涼涼?租金要100年才回本...

  導讀:今年8月,香港新盤項目共有47宗退訂,成爲今年迄今爲止單月第二高紀錄。

  圖片來源 / 視覺中國

  香港樓市退訂潮再現

  由於疫情持續,香港樓市氣氛轉淡。

  有成交記錄顯示,沙田九肚山沄灃一個頂層特色戶型,使用面積約1613平方英尺,於去年5月以6823萬港元成交。然而,最新資料顯示,買家已於9月4日終止買賣合約。此前買家已支付10%訂金,這意味着損失682.3萬港元。

  “目前香港房地產市場十分畸形,住宅樓價仍然很高,但租金已因經濟下滑及失業率高企而持續向下調整。由於目前缺乏內地買家,豪宅市場成交比較淡,預計今年豪宅價格將下跌約5%。今年開發商也不會主推豪宅盤,而是主推針對本地買家的中小型戶型,”房地產顧問服務公司萊坊執行董事林浩文向21世紀經濟報道記者表示。

  擁有香港太平山頂的一棟超級豪宅,一度是很多內地富豪的“情結”。在過去多年裏,價格達數千萬港元的豪宅成交中,內地買家的比例達到30%-50%。

  然而,仲量聯行8月底發佈的報告顯示,由於疫情持續及經濟疲弱加劇,今年上半年每月逾2000萬港元的豪宅成交量較去年同期明顯下跌。今年1月至6月,平均每月僅錄得197宗逾2000萬港元的豪宅成交,較去年同期減少17%,亦是2016年以來的新低。

  仲量聯行香港資本市場部資深董事莫凱傑表示:“豪宅市場的業主普遍有較高的持貨能力,並未大幅減價,潛在買家則持觀望態度及希望在樓市下行時以折扣價買樓,導致豪宅成交量持續低迷。由於立法會擱置在住宅市場引入空置稅,開發商需要加快推盤的壓力減低,因此,我們預期豪宅新盤市場的交投將繼續低迷。”

  公開數據顯示,今年8月,香港新盤項目共有47宗退訂,成爲今年迄今爲止單月第二高紀錄,涉及定金逾3600萬港元。今年5月,退訂宗數創下56宗的最高紀錄,當時涉及定金近6000萬港元。

  銀行收緊按揭

  圖片來源 / 21世紀經濟報道

  由於疫情令香港經濟陷入衰退,失業率持續向上,銀行的按揭審批亦較以往嚴格。香港某地產代理向21世紀經濟報道記者表示,部分買家心態轉爲保守,寧願“損失定金”離場,也要避免在收房時才發現資金不足、被迫毀約。

  根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處數據顯示,香港今年前8個月現樓按揭宗數爲52515宗,比去年同期的68060宗減少22.8%。今年前8個月期房的按揭宗數則爲5058宗,比去年的8679宗銳減41.7%,創4年新低。

  經絡按揭轉介首席副總裁曹德明向21世紀經濟報道記者指出,自去年下半年起,香港各大銀行對按揭業務的態度趨於審慎,近月以來已有多家銀行調整按揭計劃優惠,包括上調按揭的利率以及削減現金回贈等優惠等。

  以中銀香港爲例,自7月初以來,該行將600萬港元以下的按揭利率上調0.1%至H+1.5%(H爲香港銀行同業拆借利率),現金回贈比率則由0.5%下調至0.2%。

  據21世紀經濟報道記者瞭解,受疫情影響,香港失業率大幅攀升,因此部分銀行在針對某些人士的按揭貸款的審批方面亦更加審慎。

  以往銀行一般要求工資收入人士提交近6個月的收入證明,以計算每月平均收入。

  然而近期,一些銀行要求他們提供最近3個月的收入證明,計算兩者每月平均收入後,取其低者爲準,這意味着如果近3個月工資收入大幅減少或者被放無薪假,按揭審批可能會受到影響。

  失業率創新高

  香港經濟衰退程度超2009年

  圖片來源 / 圖蟲

  香港財政司司長陳茂波8月16日指出,新冠疫情持續已超過半年,隨着疫情的起伏,連串社交距離及限聚等防疫控疫措施一再調整,無可避免地對經濟造成嚴重干擾與打擊。“無論是管控疫情的難度或經濟衰退的壓力,都較原來預期的更嚴峻。”

  由於疫情繼續衝擊全球和本地經濟活動,香港第二季經濟仍然疲弱,同比實質收縮9%。因此,特區政府於8月14日宣佈下調對今年全年經濟預測,由原來的-4%至-7%,調低到-6%至-8%,是今年4月以來第二次下調預測。

  這意味着香港有記錄以來首次連續兩年出現經濟負增長,衰退程度亦超過1998年及2009年。數據顯示,自1971年以來,香港分別在1998年、2009年及2019年錄得GDP負增長,分別爲-5.9%、-2.5%和-1.2%。

  陳茂波坦言,香港這次經濟衰退的深度和時間也超出預期,“以失業率和就業不足率爲例,近月持續轉差,打工仔的痛感早已超越2008年金融海嘯的水平,而個別受到最直接衝擊的行業,例如餐飲、零售及旅遊等服務業,痛感可謂更強。”

  香港特區政府統計處此前公佈的數據顯示,香港4月至6月經季節性調整的失業率爲6.2%,相比3月至5月的5.9%上升0.3個百分點,創逾15年高位。就業不足率升至3.7%,更是接近17年新高。

  期內,失業人數則增加約1萬人,達到24萬人;同期就業不足人數則增加約7800人至14.3萬人。在疫情暴發之前,去年11月至今年1月香港的失業人數僅爲12.23萬,這意味在疫情期間有約12萬人加入了失業大軍。

  豪宅租金回報跌破1%

  圖片來源 / 視覺中國

  事實上,由於外資高管等“金領”一族的收入減少,香港豪宅租金亦大幅下滑,部份物業的租金回報率已跌穿1%。中國海外發展旗下的鴨脷洲南區·左岸,一個使用面積1907平方英尺的高層海景戶型,近日月租租金爲7萬港元。業主在2018年以8800萬港元買入該戶型,按最新租金計算,租金回報率僅0.95%。

  根據香港差餉物業估價署的數據顯示,截至今年7月底,使用面積1722平方英尺或以上的E類大戶型,租金回報率爲1.8%,環比下跌0.1%,創有紀錄以來新低。

  一直以來,外派來港工作的外籍人士及來自中國內地的租客是香港豪宅租賃需求的主力軍。

  第一太平戴維斯的報告指出,香港豪宅租金在今年第二季度繼續下跌,港島、九龍及新界區分別下跌2.6%、3.7%及3.1%,環比跌幅有所收窄。目前香港整體的豪宅租金平均較2019年第一季度的高峯下跌逾10%。

  以位於香港九龍地鐵站的上蓋豪宅項目凱旋門爲例,其因緊鄰廣深港高鐵站而深受內地租客的青睞。“以往凱旋門的小戶型月租超過3萬港元,但現在租金已經跌至2萬港元左右,而且一些房子空了大半年也無人問津。”負責代理該項目的地產中介陳小姐向記者坦言。

  21世紀經濟報道記者查詢成交數據顯示,該項目最近三個月僅有6宗租賃成交,一個售價高達1200萬港元、實用面積爲420平方英尺的戶型,月租僅爲2.2萬港元。

  陳小姐透露,同類型房子的租金在今年3月甚至跌至1.9萬港元,而去年4月曾以3.3萬港元租金成交。

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