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天津房價進入下降通道:1平米降5000元、兩週降價72萬

http://finance.sina.com   2020年09月09日 18:04   中國新聞網

  中新經緯客戶端9月10日 (薛宇飛)2016年年中,樑爽(化名)以130萬元的總價款買下天津市東麗區一套二手房,買完之後房價繼續躥升,最高時達到210萬元。但隨着調控降臨,價格一路下挫,最近的掛牌價在140萬元左右,基本跌回4年前購買時價格。樑爽感慨,名義上房價漲了10萬,但算上物價上漲、房貸利息,可能還要賠錢。

天津市東麗區一在售樓盤售樓部沙盤。中新經緯 薛宇飛 攝天津市東麗區一在售樓盤售樓部沙盤。中新經緯 薛宇飛 攝

  中新經緯客戶端近日在天津市場走訪發現,不管是新房,還是二手房,價格下跌成爲當地房地產市場的主流形態,市區內的很多樓盤,都出現了數千元/平方米的跌幅。買到高點的購房人,或許都要承擔至少數十萬元的賬面損失。

先漲80萬,後跌70萬

  時間線拉回2015年,在多次降準降息和樓市調控放鬆的刺激下,全國多個主要城市的房地產市場表現出上揚勢頭,天津房價也出現上漲。這年底,樑爽打算在天津入手一套住宅,她對中新經緯客戶端說:“當時我們相中了一套總價不到90萬元的房子,由於臨近春節,就計劃過年後再買。但剛過春節,房東要求漲價10多萬元,就放棄了。”

到2016年,天津市場愈發火熱,樑爽變得比較焦急,最終,她於2016年7月敲定東麗區一套二手住宅,總價款爲130萬元。她說:“當時的房價一天一個價,漲得很快。我們買入後,房價還在漲,沒過多久,同小區同戶型的二手房掛牌價最高達到了220萬元,如果推算實際成交價,怎麼也有210萬元。那時候,我們很慶幸,雖然沒有趕在最低點買,但也賺了不少。”

  機構數據顯示,2016年,天津全市新建商品住宅和二手私產住宅分別成交234264套、188751套,成交量分別比2015年增長75%、51%;成交均價分別爲13662元/平方米、12354元/平方米,相較2015年上漲了16%、19%,創近年最高紀錄。

  面對房價非理性上漲,天津於2016年下半年、2017年初數次出臺重磅調控政策,從限購、限貸等多方面抑制過熱的樓市。樑爽稱,調控政策實施之初,效果並不是很明顯,她樂觀估計,這套房子最多下降二三十萬元就差不多了。但沒想到,隨着時間的推移,調控威力逐漸顯現。

同小區同戶型房源的最高掛牌價止於220萬元,之後便進入到降價通道,樑爽最近留意到,小區二手房源的掛牌價已經降至140萬元,基本跌回買入時的價格。她稱,名義上房價漲了10萬元,但算上物價上漲、房貸利息,可能還要賠錢。

  天津河東區市民劉曉峯(化名)同樣經歷了房價的“過山車”,他們家的房子從2014年買入時的約150萬元,飆升至2017年3月的310萬元,幾年調控下來,價格又不斷下降。2019年8月,他們家決定“賣一買一”,購入一套三居室新房,但劉曉峯說:“這套房子位置不錯,未來還是雙地鐵,本以爲會很快賣出去,但沒想到,幾個月都沒人來看房。中介說,不降價就賣不出。”

  在中介的催促下,他幾次下調掛牌價,經過8個月的漫長等待,到2020年3月才最終確定買家,實際成交價不到240萬元,較最初的掛牌價又下降30萬元。也就是說,這套房子漲了160萬元後,又跌去70萬。

“每平方米平均降5000元”

  劉曉峯的房子遲遲不能賣出,或許與房產經紀公司熱衷推銷新房有關。近日,中新經緯客戶端走訪了天津市幾家房產經紀門店,經紀人們都在大力推介新房項目。德祐門店的一位經紀人唐勇(化名)說:“雖然新房、二手房交易都做,但還是願意推薦客戶買新房,現在新房、二手房的價格差不多,但新房的品質高、交易流程簡單、稅費負擔小,客戶也比較認可。”

不過,儘管有中介機構的大力推介,天津新房市場仍處於低迷狀態。唐勇坦言,與2017年高點相比,天津現在的新房價格確實出現不小的回落,“這個沒辦法,現在市場就是這樣,都在降。”在另一家門店,經紀人馮雯(化名)判斷:“相較於2017年,市區內的房價每平方米平均降了5000元。”

  在河東區與東麗區的交界處,國內某頭部房企開發的住宅項目正在銷售。中新經緯記者在售樓部看到,由於是工作日,當天前來看房的客戶只有幾組,身着制服的置業顧問明顯多於看房客戶,他們三三兩兩聚在一起閒聊。一位置業顧問介紹,該項目在售房源的價格多在2.3萬元/平方米-2.5萬元/平方米,現在交定金,還能優惠3個點。唐勇稱,前段時間該項目個別樓層房源的優惠點數更高,能達到7個點,這麼大的力度,也是想吸引客戶去買。

此前出現大幅降價、並已交付的小區。中新經緯 薛宇飛 攝此前出現大幅降價、並已交付的小區。中新經緯 薛宇飛 攝

  在3年前,這一區域的新房售價曾高達3萬元/平方米。與上述售樓部僅一路之隔的小區,是國內另一家頭部房企開發的項目,在2017年,這裏的小高層與洋房的精裝售價達到3.2萬元/平方米以上。到2019年7月,開發商將精裝房改爲毛坯房,一夜間降價6000元/平方米左右,引起當時很多人關注。

  開發商大幅降價,招致老業主們的不滿,紛紛要求給出說法。一位老業主稱,2017年8月買房時,由於小高層與洋房太貴,就以2.5萬元/平方米的價格買了高層住宅,但2019年7月開發商降價後,小高層與洋房的售價僅爲2.3萬元/平方米、2.5萬元/平方米,價格上與高層住宅形成倒掛,業主們的損失都在幾十萬元到上百萬元。同時,在過去一兩年間,該開發商在東麗區、北辰區項目的售價,也都出現過數千元/平方米的降幅。

二手住宅掛牌價兩週內降價72萬元。來源:房產交易平臺

  查詢房產交易平臺數據發現,該小區當前二手房的售價多在2.3萬元/平方米-2.6萬元/平方米之間,其中有兩套房源近兩週的降價幅度分別爲18萬元、13萬元。該項目一套一樓帶花園與地下室的二手洋房,近兩週共計降價72萬元之多,即便如此,掛牌價依舊不低。

  賣掉房子後,劉曉峯迅速以2.6萬元/平方米的價格購入一套新房,這一價格,已經比該樓盤最初的售價低了約6000元/平方米。他說:“很多之前買房的業主,都是3.1萬元/平方米、3.2萬元/平方米買的,我進入業主羣后,老業主問我買的多少錢,我都不敢說,害怕他們受不了。不過,我買的是尾盤,面積大,樓層也不太好,便宜一點是應該的。”

落戶人數相對有限

住宅小區。中新經緯 薛宇飛 攝住宅小區。中新經緯 薛宇飛 攝

  貝殼研究院提供給中新經緯客戶端的數據顯示,受調控政策影響,天津2017年的二手房交易量比2016年下降57%,2019年又比2018年下降11%。疫情之下,今年1-7月的成交量,較去年同期下降了23%,佔比去年全年的50%,預計全年成交量與去年基本持平。價格方面,2020年二手房成交均價較2017年下跌了9%。

  新房方面,貝殼研究院稱,在2017年,天津新房市場成交量環比下滑47%,回到了2015年以前的水平,之後幾年保持穩定。調控對價格較高的核心城六區的新房市場打擊明顯,而作爲主力成交區域的城市外圍,下跌幅度較小,且2018與2019年的量價均表現穩定。

  縱觀全國,在經歷2016年、2017年的房價大漲後,主要城市基本都出臺了力度不一的樓市調控政策,而經過近幾年的檢驗,京津冀城市羣成爲調控效果較爲明顯的區域之一。

中原地產首席分析師張大偉稱,由於北京在樓市調控的示範效應,整個京津冀城市羣的調控政策都非常嚴格,這在很大程度上打擊了投機炒作需求,加上這幾年的嚴格執行,整個區域的房價都出現明顯回調。

  就天津而言,他還分析,除了樓市調控嚴格,天津這幾年發展速度放緩、承接北京產業效果尚未顯現等宏觀經濟因素,也對房地產市場形成一定的拖拽。

  2018年5月,天津“海河英才”計劃宣佈實施,由於落戶政策大幅降低,引來一大批外地人排隊落戶,成爲轟動一時的事件。當時,不少人都認爲,戶籍政策的鬆動,將會推動天津房價的上漲。

  但從現在的情況看,“海河英才”計劃並未阻止房價從高點向下回落。今年8月中旬,天津市人社局在公開回復網友提問時稱,2年多來,該市共引進人才近30萬人,其中戰略性新興產業從業人員、技能型人才均佔到1/4左右。

張大偉認爲,天津的落戶門檻雖然較之前大幅降低,但與杭州、西安、南京等城市相比,標準相對較高,加上不能在外地有社保繳納記錄的規定,導致很多想去落戶的年輕人產生觀望情緒。天津2年多吸引了近30萬人落戶,與其他落戶人數動輒幾十萬、上百萬的城市比較,也不是很多。另外,即使拿到了天津戶籍,這些“新天津人”也不會急於買房,購買需求的釋放相對緩慢,在市場上難以形成購房熱潮。

  從2016年國慶節算起,天津本輪房地產市場調控政策即將滿4週年,時至今日,還沒有出現明顯的鬆動,房價未來如何走存在未知數。在採訪的最後,經紀人唐勇用不太肯定的語氣說:“應該不會再跌了。”(中新經緯APP)

 

 

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