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有樓盤房價比三年前還低,環京樓市爲什麼賣不動?

http://finance.sina.com   2020年09月15日 07:47   中國新聞網

  有樓盤房價比三年前還低,環京樓市爲什麼賣不動?

  9月的河北陰雨連綿,晚八點,郝青還在冒雨往樓盤帶客。“今年市場不好做,有項目開盤半年多還剩三棟賣不出去。”即便身處省會石家莊,他絲毫沒感受到樓市火熱,言語間透露出接受現實的無奈。

  郝青選擇堅持,但有房產中介已經離開,去西安或此前火熱的深圳。一位在石家莊打拼近二十年的地產從業者,疫情後抵擋不住市場誘惑,選擇南下大灣區撈金,平穩而沉悶的河北樓市,被他拋在身後。

  國家統計局數據顯示,2020年8月,全國70城二手住宅價格環比上漲0.35%,其中上漲城市數量爲47個,持平城市5個,下跌城市18個,石家莊、天津兩地二手房價同環比均位於下跌行列。

  “近兩年天津房價一直緩慢下跌,不少項目早就賠本賣了。”有業內人士透露。京津冀在政策嚴控下,此前虛高的房價泡沫被控制住,並逐步回歸理性,只要調控不放鬆、產業發展待提升,房價就沒有炒作和大幅上漲的空間。

房價從高峯跌落

  這是郝青做房產中介的第五年。在波詭雲譎的河北樓市,他曾栽過跟頭,花幾十萬首付從小開發商那裏入手一套房,結果爛尾至今。9月中旬,他帶客戶前往某新房售樓處,期望能新開一單。

  售樓處逼近三環,在尚不發達的石家莊,這裏已算偏僻。陰雨澆透還未鋪滿柏油的泥土路面,四周除零星的路人和來往車輛,少見生活氣息。“石家莊發展潛力在二環外,很多房企在這拿地。”郝青對着灰黢黢的工地說。

  三三兩兩的看房者散落各處,他們衝着該樓盤加推的幾套房源而來。置業顧問遊走其間,大力宣揚有九折優惠。實際上,目前在售房源均價爲每平方米11000元,已較一期已售房源每平方米降價1000元。

  對此番降價幅度,郝青並不驚訝。“石家莊房價算穩定下來了,2016年到2017年,房價一路飆漲至頂峯。現在一些賣到兩萬的項目,當時能賣兩萬六七。當下,虛高的房價已經滑落,上漲空間不大。”

  郝青的看法,從一組數據處得到證實。據世聯行監測,2020年8月,石家莊全區成交均價爲14595元/㎡,環比下降3%,同比去年下降3.55%;全市範圍二手住宅掛牌均價爲15452元/㎡,環比下降0.1%。

  將時間拉長,下跌趨勢同樣明顯。“石家莊自2018年起經歷一波房價下行的小趨勢,從二手房掛牌價格看,由2018年1月16692元/平方米下行至15278元/平方米,下跌幅度約8.5%。”58安居客房產研究院分院院長張波告訴第一財經記者。

  同屬河北的“北三縣”房價跌幅更爲驚人。易居研究院統計數據顯示,在市場火熱的2017年,燕郊月度新房成交均價曾逼近28296元/平方米,此後一路曲折下跌,截至2020年7月已降至18818 元/平方米。

  天津也陷入房價下跌“羅生門”。日前,因媒體報道“天津房價進入下降通道:1平米降5000元、兩週降價72萬”,該市住建委緊急發聲,稱今年疫情過後,天津市房地產市場“價升量穩”,一直在合理區間運行。

  早在去年,便有天津市民在領導留言板上反映,某龍頭房企項目4月份售價還在15000元/平方米~17000元/平方米,10月小高層大幅降價至12000元/平方米。對此,天津官方回覆稱,此舉系開發商正常營銷行爲。

  不過,多位業內人士反映,近年來天津房地產市場一直低迷,熱銷項目少,單盤爆發能力不佳,去化率甚至低至40%,開發商盈利空間極爲有限。即便如此,爲儘快回籠資金,不少房企仍選擇折價虧本甩賣。

  “從二手房掛牌價格看,房價下降趨勢尤爲明顯,天津自2018年7月的22819元/平方米下探到2020年7月的20088元/平方米,下跌幅度近12%。”張波稱。

  2020年5月31日,天津寶坻區住建委召開房地產市場整頓工作會,直言各房地產企業不得惡意降價、攀比降價,要營造好的市場環境,穩房價,提信心,培育寶坻區的房地產市場穩定健康發展。

投資離場、剛需負重

  作爲全國最受矚目的地區之一,環京樓市曾借行業上漲週期及京津冀一體化發展利好,在2016年完成量價的快速上漲。大量購房者涌入,其中夾雜着剛需羣體,以及被市場熱情鼓動的投資客。

  郝青則往前回溯得更久。“石家莊房價還沒起來時,沒有大開發商來投資,都是本土企業,加上全省大搞三年大變樣,很多項目五證不全便入市銷售。2016年,市場加速火爆,期間房價翻倍上漲。”

  張波也表示,2016年和2017年,石家莊樓市過快上漲,市場非理性買房現象增多,尤其是雄安新區概念更爲其注入強心劑,短期內拉動房價快速提升。2017年3月、9月兩次調控後,樓市開始回歸理性,2018年4月的人才落戶政策爲新房增加部分熱度,但最終房價還是逐步趨於下行。

  天津也跟進調控,2017年3月,“3·31新政”出臺,擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的成年單身人士,暫停再次購買天津新建商品住房和二手住房。

  中指研究院調研發現,受持續高壓的調控政策影響,環京樓市已無往日火熱景象,投資需求逐步退場,大部分當地人的購買需求也被透支。

  如今,石家莊再難見到樓盤被瘋搶的現象,日光盤也成爲過去。部分條件較差的樓盤爲加快回款,不惜降價或者送車位來加大去化速度。購房主力軍則來自市區及周邊郊縣,北京外溢客羣極其有限。二環內主打改善性需求,成交主力3房、4房大戶型產品;二環外主打剛需以及首改,85平左右的兩房更易去化,周邊郊縣客戶佔據較大比重。

  在石家莊上述項目售樓處,有購房者算了筆賬,即便把二環內項目排除,爲降低價格向偏僻處靠攏,三十萬首付及五千多的月供同樣難以承擔。這個價格,在北京夠不到買房門檻,但對河北的打工族來說,已是需咬牙堅持的程度。

  售樓現場一位置業顧問也是負重剛需中的一員。2016年前,家人曾出資支持他在市裏買房,但他選擇去創業。這一錯過便至今沒上車,拿來創業的錢打了水漂,樓市上漲的行情也和他擦肩而過。

  “在石家莊,普通人工資能穩定在六七千的都很少。”有中介直言,市中心的高端項目,不管是新房還是二手房都賣得特別慢,僅二環外小戶型賣得多。“今年市場不好,改善客羣少,真的是賣不動。”

  價格已成爲影響購房者的決定性因素。上述中介稱,有客戶在某品牌房企與小企業間猶豫,兩者項目總價相差不大,品質卻是雲泥之別。但因後者總價稍低,購房者寧願選擇品牌不夠硬的開發商。

環京市場回歸理性

  自疫情得到控制後,全國多地樓市開始升溫,甚至接連引發監管出手調控。今年7月以來,已有杭州、東莞、寧波、內蒙古、深圳、南京、無錫、瀋陽、常州、成都等至少11個省市先後出臺調控收緊政策。

  相較而言,同爲國家經濟最發達的區域之一,爲何京津冀樓市未捲入此番熱潮中?

  合碩機構首席分析師郭毅認爲,在影響房地產週期規律的要素中,長期看人口、中期看土地、短期看金融,可以說,房價的本質就是一門人口流動學,人口往哪裏走,哪裏的房價就會隨之上漲。

  “簡單的房地產擴張,無法真正支撐起某個區域樓市的健康發展,以產業發展帶動就業,才可有效實現人口聚集。”郭毅表示。

  早在2015年,國家便審議通過《京津冀協同發展規劃綱要》,要以疏解非首都功能、解決北京“大城市病”爲基本出發點,調整優化城市佈局和空間結構,構建現代化交通網絡系統,推進產業升級轉移。

  但首都經濟貿易大學、社會科學文獻出版社日前發佈的《京津冀藍皮書:京津冀發展報告(2020)》指出,京津冀區域協同治理在跨區域地方政府協作、產業鏈協同治理、交通聯繫等六方面存在短板。

  目前,京津冀三地尚未形成產業有序分工協作的鏈接格局。一是缺乏基於主導產業及其產業鏈的頂層設計和專項規劃;二是各地政府產業協作治理模式尚未形成;三是營商環境較差,難以形成“國企+民營經濟”相互耦合的產業格局。

  從這個角度講,環京樓市低溫背後縱然有調控因素,但也是其經濟、人口及產業發展在樓市的映射。“環京房價的表現是正常現象,是目前發展現狀下客觀、實際、真實的市場反映。”郭毅認爲。

  不過在張波看來,石家莊和天津房價背後的深層次原因有明顯差異。天津雖然位處首都北京邊,北京對其會產生明顯的“虹吸”現象,但北京非首都功能外移,未來還有着較大的發展空間,只是開發投資增速需保持更好節奏。

  “而石家莊作爲典型的資源性城市,頂着省會城市的光環,單靠概念來吸引人羣顯然不能持久,城市轉型和發展會長期影響到未來樓市。”張波表示。

  中指研究院認爲,環京仍是產業、交通最受益的區域,長期價值看好,但短期預計調控政策仍會從嚴,市場繼續探底。城市經濟就業、居民收入水平是支撐樓市發展的核心邏輯,對河北多數地級市來說,市場回歸理性是大勢所趨。

      作者:孫夢凡   

【編輯:葉攀】

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