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成都深圳多地樓市調控收緊:房企打折賣房 樓市促銷潮來了?

http://finance.sina.com   2020年09月14日 18:40   21世紀經濟報道

  導讀:9月以來,全國多地出臺樓市調控政策,疊加融資新政,整體有收緊之勢。

  近期,恆大喊出7折促銷,市場傳言碧桂園也將打折促銷,中海地產也加入到了優惠售房的行列。

  由於大部分房企今年的貨量都集中在下半年尤其是四季度,業內預計,大規模的樓市促銷潮即將來臨。

  來   源丨21世紀經濟報道

  記   者丨張曉玲、陳詩菡、宋興國、蔣莎莎 

  編   輯丨張偉賢、包芳鳴

  進入9月以來,全國多地出臺樓市調控政策,疊加融資新政,整體有收緊之勢。

  現實的房地產市場則是冰火兩重天的局面。

  有的城市地王頻出,新房被搶,如佛山、深圳;

  有的城市卻是成交和價格雙跌,持續低迷。

  在此背景下,房企紛紛調整四季度的銷售策略。受疫情衝擊,上半年大部分房企年度目標完成率未達到一半,在剩下的3個多月裏,“金九銀十”成爲各家房企“搶收”的關鍵。

  9月初,恆大喊出7折促銷,打響搶收的第一槍。由於大部分房企今年的貨量都集中在下半年尤其是四季度,業內預計,大規模的樓市促銷潮即將來臨。

  調控再加碼

  成都,這個西部熱點城市,突然在9月14日出臺樓市調控新政。新政內容共15條,涵蓋了加強土地市場調控、落實金融審慎管理、支持合理自住需求、完善住房調控政策、加強市場監管監測、強化輿論宣傳引導等六個方面。

  成都“房產新政15條”調控重點在於,個人住房轉讓增值稅徵免年限由2年調整到5年。

  易居研究總監嚴躍進表示:

  增值稅政策是今年各地調控的政策新動態。

  目前全國包括深圳、無錫、瀋陽和成都已經調整了增值稅的政策,即從過去的“滿2”調整爲“滿5”。

  他認爲,類似政策預計是後續各地容易採納和模仿的政策,這有助於防範“快進快出”的炒房行爲,使得買房行爲更加理性。

  成都之外,9月12日,常州也出臺新政,要求市區新購商品住房取得產權證後4年方可交易;二套房貸最低首付60%。

  而作爲全國樓市風向標的深圳,繼7·15新政之後,再次給“假離婚買房”打補丁。

  9月10日晚,央行深圳市中心支行、銀保監會深圳監管局、深圳住建局聯合發文,將創新上線建立婚姻信息查詢機制,查詢借款人婚姻狀況和購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成員名下住房套數,作爲貸款審覈依據,實行差別化房貸的辦理。

  嚴躍進表示,實際上,過去深圳假離婚的,普遍都是採用僞造離婚證明來進行的。換句話說,此類離婚的目的,都是爲了騙取首套購房資格,所以新政需要追溯過去三年的房產持有情況。

  而婚姻信息聯網後,通過僞造離婚記錄等方式,繞過房地產“限購”“限貸”政策或獲取更低首付的房貸行爲,會無所遁形。

  從以上這些政策來看,調控基調均爲“支持合理自住需求,遏制投機炒房”,既有收緊的地方,也有適度放寬的地方,但整體以收緊爲主。

  與此同時,房地產融資和資金管控也前所未有地嚴厲。9月14日,在國務院例行吹風會上,中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝對市場傳言的融資新規進行了回應。

  他說,房企資金監管及融資規則,醞釀了將近兩年時間,目的在於增強房地產企業融資管理的市場化、規則化、透明化,矯正房企盲目擴張行爲。

  中原地產認爲,房地產調控最寬鬆的2020年上半年過去了,調控收緊已經難免。預計後續將有超過30個城市會發布出臺收緊力度不同的房地產政策,維持市場平穩。

  價格戰一觸即發?

  無論是調控政策收緊抑或是融資“三條線”,都給各家房企的年度銷售目標帶來了巨大壓力,也讓今年“金九銀十”成爲各家房企“搶收”的關鍵。

  根據三條紅線“踩線”情況,房企將分爲紅、橙、黃、綠四檔,如果三道都觸線則爲紅檔。

  以2020年中報數據來看,220家A股、港股、美股上市房企中,“踩線”房企多達七成,其中恆大、融創、富力、綠地等三條紅線全部超過了。

  經濟學家、財經評論員郭施亮認爲:

  融資規則收緊對房企現金流以及負債率存在較大考驗,房企急需在“金九銀十”通過打折促銷加快現金回收,逐漸降低淨負債率等財務指標,來提升房企自身的風控能力。

  9月7日,恆大宣佈對全國樓盤600個項目進行7折優惠,打響了“價格戰”的第一槍,爭取在九、十月份完成2000億的銷售目標。

  中原地產首席分析師張大偉認爲,恆大作爲業內龍頭房企,多年一直有打折促銷的習慣,在這個節點又率先開啓,後續肯定有更多的房企跟進。

  9月10日,市場傳言碧桂園也將打折促銷。

  碧桂園方面表示,公司一直保持經營性現金流穩健,目前並無針對全國範圍項目大幅降價促銷的計劃。

  不過,在一些城市和項目上,碧桂園仍然採取了靈活的價格策略。

  9月13日,佛山陳村碧桂園三龍匯首開,正式開盤價格比此前的吹風價2.6-2.9萬/平低了不少,最低價2.1萬/平,開盤當天折扣去到了9.1折左右。

  碧桂園三龍匯位於廣州地鐵7號線和廣佛環線上蓋,規劃爲集商業、居住、辦公爲一體的TOD項目,區位優勢明顯。

  近期,資金充裕的央企中海地產也加入到了優惠售房的行列,通過9.9折優惠、花式減免、補貼等福利促進房產銷售。

  可以預測,未來一段時間,各家房企的推盤力度會加大,促銷的房企會明顯增加。

  事實上,上半年受疫情的影響,大部分的房企缺失了至少兩個月的銷售業績,年度銷售目標一半都沒有完成。甚至,有些企業已經下調了年初設定的銷售目標,完成率依然沒有達標,大部分的銷售壓力都集中在下半年尤其是四季度。

  據21世紀經濟報道記者統計,前50強房企在下半年的可售貨量和銷售目標,有數萬億。

  張大偉分析認爲,各地經濟都在快速復甦,對於房地產市場來說,7-8月平均恢復水平已經超過了去年同期的100%,多地已超之前水平。

  由於近期的房地產調控政策也比較嚴格,樓市調控也一直堅持“房住不炒”的原則,既要防止房價過快增長,又要避免大起大落,所以指望房價大幅度下降也不太現實。因此,可以判斷,房價在金九銀十期間,會保持平穩偏下降的整體格局。

  嚴躍進也認爲,四季度樓市促銷肯定是會有的,房企大都會進行價格方面的讓利、折扣等,但不會出現大規模的降價。

  8月70個大中城市房價環比微升

  廣州、成都二手房價領漲

  9月14日,國家統計局發佈2020年8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據。70個大中城市房地產市場運行總體平穩,價格略漲。

  其中,一、二、三線城市的新房價格分別環比上漲了0.6%、0.6%和1.0%,一、二線城市漲幅比上月擴大0.1個百分點。

  在整體樓市走向平穩的背景下,廣州、成都、深圳等熱點城市的二手房價漲幅靠前,其原因值得關注。貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出,下半年以來,全國已有約10個城市出臺房地產調控,政策從供需兩端同時發力保持房地產市場平穩運行,未來短期內,房價上漲較快的城市不排除會出臺調控加碼政策。

  價格總體穩定

  根據國家統計局數據,70個城市中,新房價格環比上漲的城市數量與7月持平,同爲59個,但房價下跌的城市數量有所增加,從6個增加到9個。二手房價格環比上漲的城市則有47個,比上月增加2個。

  具體來看,4個一線城市維持上揚態勢。新房環比上漲0.6%,漲幅比上月擴大0.1個百分點。其中,北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.6%、0.6%、0.9%和0.5%。

  31個二線城市新房價格環比上漲0.6%,漲幅比上月擴大0.1個百分點;二手房價格環比上漲0.4%,漲幅微幅回落。

  35個三線城市新房和二手房價格環比分別上漲1.0%和0.6%,漲幅比上月分別擴大0.2和0.1個百分點。

  “70城房價漲幅總體仍處於合理區間”,易居房地產研究院研究員王若辰告訴21世紀經濟報道,但一些城市房價漲幅仍保持較高水平,調控壓力仍然較大。

  具體來看,惠州成爲8月新房價格環比上漲最快的城市。這被認爲和深圳的政策調控有關係。分析人士指出,隨着深圳房價的高企和調控的升級,部分購房需求正進入到鄰近的惠州市場。

  此外,銀川、錦州、唐山、溫州等三四線城市緊隨其後,領跑新房價格漲幅。許小樂認爲,三四線城市中,銀川、唐山及惠州等城新房價格環比漲幅近幾月多次居70城前列,主要是疫後房企融資環境有所改善,拿地熱情較高,一級市場熱度向二級傳導所致。

  王若辰指出,8月26日,住建部召開部分城市房地產工作會商會,瀋陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等城市負責人蔘加會議,從8月數據來看,這些城市房價漲幅較大,具有較大的調控壓力,其中瀋陽、銀川和常州已經出臺相關政策。

  實際上,在國家統計局數據發佈的當天,又有成都、大連等地出臺了新的調控政策。其中成都更是提出,將增加住宅用地供應,未來住宅用地佔經營性用地的比重不低於60%,供需緊張區域不低於70%。

  二手房結構性上漲

  在二手房方面,熱點城市的價格上漲值得關注。

  其中,廣州以1.7%的漲幅領跑70城,這已經是廣州連續兩個月在國家統計局的二手房價中排名第一。另外,成都、深圳、無錫、寧波、西安等一、二線城市的二手房價環比漲幅,也同樣進入了前15位,成都1.2%的漲幅更是僅次於廣州。

  不過,從供需層面來看,當前二手房市場出現了供給高位而需求走弱的態勢。

  需求層面,貝殼研究院數據顯示,二手房需求在3-5月持續釋放後,在6-8月進入平臺期。8月全國重點城市二手房市場實際成交量環比下降約7%。

  易居研究院的數據也顯示,8月份,深圳、成都等多個熱點城市的二手房交易量出現了衝高回落。具體來看,深圳的二手房交易面積從7月的123萬平方米,下降到103萬;成都從62萬下降到49萬平方米,東莞則從41萬下降到29萬平方米。另外,杭州、蘇州、廈門、大連等熱點城市,交易量同樣回落。

  供給層面,2016年以來的大批限售房開始上市,使得二手房掛牌量顯著增加。

  房地產大數據共享平臺珊瑚數據顯示,2020年,多個城市二手房掛牌量創下歷史新高。以重慶爲例,二手房掛牌量已經從2019年初的4萬餘套,上升至2020年7月的近16萬套。杭州的二手房掛牌量,也從去年初的6.5萬套,攀升至12.1萬套。

  因此,一些觀點認爲,除了深圳等少數城市以外,更多的熱點城市,二手房價的上揚主要是交易結構變化所致。

  以廣州爲例,廣東省住房政策研究中心高級經濟師李宇嘉表示,廣州連續領跑二手房漲幅,這並不意味着廣州市場全線火熱。相反,這與部分區域二手房高位橫盤,交易量下挫有關。當下的廣州,越秀、黃埔、天河等熱點區域,由於公共配套好、優質教育資源集中,二手房交易回升、價格上漲,形成良性循環。但其他城市外圍區域,如增城、花都、從化和南沙等板塊,過去幾年一直是新盤供應大戶,現在二手房掛牌量很大,交易比較慘淡。

  李宇嘉指出,這導致廣州少數區域二手房市場火爆,多數區域出現橫盤,若想成交,就必須拉長週期或降價。由於交易週期、交易成本和政策的限制,加上享受過前幾輪樓市回升的好處,業主心氣很高,市場上交易的少,高位橫盤。表現在全市數據,就是在少數熱門區域的帶動下,二手房價格還在上漲。

 

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