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疫情下的樓市怪現象:房價上漲但房租下跌 學區房異動

http://finance.sina.com   2020年06月16日 20:07   中國新聞網

  罕見!新房“萬人搖”、學區房“兇猛”、一線城市齊漲,樓市怎麼了?

  疫情下的樓市

  在疫情的特殊影響下,逐漸恢復元氣的房地產市場也扎堆出現了一系列罕見現象。

  一線城市房價“齊步漲”

  許久未能在房價上“統一腳步”的一線城市,5月份罕見出現同一走勢。

  無論是新房還是二手房價格,均全線上漲。

  國家統計發佈數據顯示,5月份,北京、上海、廣州和深圳新房價格分別上漲0.5%、0.8%、0.3%和0.6%。

  從二手住宅銷售價格來看,北京、上海、廣州和深圳分別上漲1.8%、0.6%、0.4%和1.6%。

  近兩年二手房價處於下行通道的北京,5月份二手房價以1.8%的環比漲幅“力壓”深圳,“領漲”全國。

  雖然都叫一線城市,但北上廣深四個城市其實各有特點,各自執行的房地產政策也差異很大,此番爲何會出現“一齊上漲”的情形呢?

  其實不外乎三個因素的推動:積壓需求的集中釋放、學區房熱的助推以及豪宅項目的結構性拉動。

  以北京爲例,北京是全國防疫管控最爲嚴格的地區之一,在成都、長沙等地市民已經可以擼串、逛夜市的時候,北京仍然處於一級戒備狀態。超長時間的防疫週期,讓房屋線下帶看、簽約等推遲時間較長,這也導致其需求釋放更爲集中。

  其次是北京西城區的學區房新政。西城區是北京“城六區”中最後一個實施“多校劃片”的區域。

  新政爲7月31日前買房落戶的適齡兒童家庭留了最後一個“窗口”,於是“末班車效應”導致5月份西城區二手房,特別是學區房交易井噴。

  豪宅市場同樣火熱。貝殼研究院提供的數據顯示,5月份北京豪宅(千萬元級,150平方米以上)成交延期“爆發”,成交量達到2018年1月以來單月最高記錄,環比增長57.8%,同比增長96.4%。

  需要注意,這並不意味着北京樓市就會持續出現大幅升溫。

  在四個一線城市中,北京房地產調控政策最爲嚴厲,如限購、“認房又認貸”、商住房政策等,限制了大量需求,特別是改善性需求。買房也不再是穩賺不賠。過去兩年在北京買了房的人,大都有幾十到上百萬不等的“虧損”。

  多地新房現“萬人搖”

  近月來,杭州、南京、成都等熱點城市屢屢出現“萬人搶房”現象。

  5月末,杭州遠洋西溪公館項目取得959套房源預售證,吸引近6萬人報名搖號,項目中籤率低至1.23%。

  6月初,南京江畔都會上城新推出的223套房源,吸引了1.3萬組買房人搖號,整體中籤率僅1.7%,平均57人搶一套房。

  西部城市成都,今年前4個月已出現了6個“萬人搖”樓盤,累計近11.2萬人次報名和搖號。

  如4月份的川發天府上城,出現了4萬多人爭搶786套房源的現象。另一個項目,凱德卓錦萬黛,有超過2.2萬人搖號,中籤率僅0.85%。

  “萬人搖”背後自然有樓市需求的恢復和升溫,但更重要的是一二手房價倒掛的問題。這些引發萬人搶房的樓盤售價因爲新房限價等原因,大都明顯低於周邊在售二手房價。“買到就賺一輛豪車”,這種穩賺不賠的買賣自然吸引有購房資格者蜂擁而入。

  “瘋狂”的學區房

  最近幾個月,在北京、深圳等地,圍繞“學區房”已經接連發生不少“怪事”。

  深圳此前曝出“8個小區學位被降級,業主下跪!”的新聞。據報道,深圳市福田區8個小區業主今年遞交的“小升初”申請被深圳高級中學南校區駁回。理由是房產證用途一欄寫的不是商品房,而是單身公寓。孩子入學積分認定的基礎分從80分降至70分。激烈競爭中,分值下降很可能讓孩子無緣入學,隨後,不少家長集中維權。

  6月12日,福田區政府發佈《福田區關於近期學位問題的情況通報》稱:在6月1日所謂“跪求學位”的7人中,沒有一人今年有孩子需申請學位。經初步調查,前期造成人員反覆聚集的小區和片區,存在有人借所謂“名校學位”炒作以擡高房價的現象。公安機關對煽動和參與違法聚集的2名房地產中介人員已依法作出治安處罰。

  此後深圳又傳出 “隔一條街,房子單價差8萬”的消息,引發人們對學區房再度關注。

  一位深圳市民稱,其所在片區的百花園小區和園中園小區,兩個小區僅僅只相隔一條馬路,卻因各自所屬的學區不同,同等戶型面積的房源單價差高達8萬元。

  北京也有類似的新聞。同等戶型面積的房子,因爲進入名校的學區劃片當中,一夜之間身價暴漲。

  今年北京三帆附小的登記入學範圍新增了兩棟樓:華尊大廈和華龍大廈。消息落地,這兩棟樓的二手房報價應聲大漲,其中,一套房掛牌價直升700萬元。

  學區房異動的背後依然是教育資源不均衡的問題。分析人士指出,今年“學區房”問題格外突出,一方面與近兩年出生人口上升有關,優質教育資源供需更趨緊張;另一方面,海外疫情的蔓延,也讓一些過去選擇或者打算選擇國際學校的家長將視線轉回國內,加劇了競爭。

  房價上漲但房租下跌

  5月份還有一個值得關注的現象就是房價與房租的背離。

  相信不少房東今年都被迫調降了租金。北京朝陽區一位租賃中介經紀人表示,疫情以來,房子不好租了,不少業主月租金降了500-600元都租不出去。現在公司接的委託單子,都要求兩個月的空置期,續約單不僅要求業主調降租金,還要簽署免責協議,一旦租戶不續約,合同自動結束。

  諸葛找房發佈的數據顯示,5月份,全國20個大中城市租金掛牌均價爲43.57元/平方米/月,環比微降0.95%,同比下降1.56%,同環比降幅進一步擴大。官方發佈的物價數據也顯示,5月份租賃房房租環比下跌0.1%,同比跌0.3%。

  但同月,70個大中城市房價保持升勢,且一二三線城市漲幅均有所擴大。

  爲啥房價漲房租跌?

  疫情加劇經濟下行的壓力,這也是導致房租下跌的直接原因。諸葛找房數據研究中心認爲,租賃市場的活躍度與就業環境息息相關。疫情中,許多行業受到重創,企業經營困難,不乏降薪、裁員,甚至破產倒閉,這也導致部分企業或個人無力支付高昂房租。

  而房價上漲主要受到貨幣的支撐。中泰證券研究所首席策略分析師陳龍指出,寬鬆的貨幣政策(影響貼現率下降)對短期的房價形成支撐,尤其是區位優勢明顯的地區(地段的稀缺性)房價下滑壓力與動機更弱,甚至出現不跌反升的現象。

  全球房地產市場出現了許多相似的瓶頸。經濟遭遇重創,但地產銷售價格卻表現堅挺,部分國家甚至出現的持續上升的跡象。

  英國國家統計局最新發布的數據顯示,英國4月份國內生產總值環比下滑20.4%,爲1997年有月度記錄以來最大跌幅,但英國的房價卻依然堅挺。多家機構數據顯示,英國樓市重啓後的銷售反彈,超出了大多數分析師的預測。

  這些怪現象的背後是一個事實:樓市已經逐步恢復到疫情前的水平。

  克而瑞研究中心統計數據顯示,5月份房地產開發投資額規模已與2019年同期相當,銷售、開工、土地等單月同比指標也已實現“回正”。

  但也沒有必要過度憂慮,因爲很多現象都是由積壓需求集中入市這一疫情下的特殊因素推動的,當需求釋放得差不多了,樓市熱度自然會回落,目前“房住不炒”的調控基調並沒有發生改變,房價並不具備全面上漲的基礎。

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