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西安樓市“小陽春” 誰在刻意製造繁榮?

http://finance.sina.com   2020年03月25日 21:50   北京新浪網

  原標題:西安樓市“小陽春”,誰在刻意製造繁榮

  每日經濟新聞 任鋼

  從冰霜到豔陽好像就是一瞬間。

  西安的天氣如此,樓市好像也如此。

  國家統計局的數據,受疫情影響武漢、石家莊等19個城市2月新房無成交,價格視爲沒有變動(環比指數爲100)。

  西安似乎也在其中,新房和二手房價格環比指數均爲100。更有數據顯示,西安2月樓市成交量跌去了90%。

  但到了3月,各家售樓部開門迎客,連續十多個項目地塊取得預售證,一些項目均價超兩萬,還得搖號,更有在小三室憋了兩個月的大家庭立刻投入改善換房的隊伍……

  這事就有些不正常了。

  疫情之後,市場是更理性還是更狂熱?現在上車與繼續觀望,到底誰會笑到最後?西安樓市“小陽春”,是假象還是真熱?

  冰封的二月

  2月房產交易量下跌幾乎是全國普遍現象。

  除了武漢,如石家莊、太原等城市,同樣出現了“零成交”。

  西安當然未能倖免,克而瑞數據顯示,西安2月樓市成交量同比跌去9成,處於近幾年的歷史低位。

  一家全國TOP10房企在西安的置業顧問徐聰(徐聰爲化名)告訴粉巷君,西安公司整個2月銷量都非常低,幾乎沒有銷售。從2月底轉線上,情況才有所好轉。徐聰所在的項目因爲疫情暫緩了原定於2月的開盤,他只能電話拓展客戶。

  而有些在疫情爆發前開盤的項目,因爲突然的疫情管控,線下銷售也被迫中止,不得不轉至線上。

  線上銷售的效果相比線下就差了許多,多家房企的銷售人員都無奈地表示,直播也好,VR看房也好,更多的是維繫客戶,增加品牌好感度,真正能夠轉化成交的並不多。

  即使敢在2月開盤的兩個項目,整體去化率也只有48%,比去年同期低了20%。

  二手房交易似乎更慘,線下門店關閉後,各小區也採取了限制出入政策,外面人進不去,業主更不想見陌生人,二手房交易幾乎停滯,“都沒法看房,哪來的交易?”

  此外,西安商業物業、辦公物業2月都沒有成交數據,特別是商業物業庫存量繼續上漲,去化週期長達116個月。

  西安2月樓市就如同冰封一般,暫停了一個月。

  開發商也很着急,一些小開發商的項目繼續爛尾,有實力的大開商,則用折扣換取交易量,保住現金流。

  政府也在2月緊急出手,調整公開出讓土地的時間節點、分期繳納土地出讓價款、允許變更出讓價款繳納期限、順延土地評估和規劃條件有效期等政策快速出臺。

  一系列舉措之下,房企資金壓力減緩,市場也開始有了熱度,大家把目光都投向了3月。

  突然的春天

  西安市內是在3月2日以後恢復線下房產交易。

  在經過了嚴密消毒,員工核酸檢測以及地方疫情防控指揮部審批後,各房企售樓部以及房產中介門店恢復營業。

  而看房客戶需提前預約,並經過消毒、測溫、登記後,才能進入售樓部內。

  讓人意外的是,即使程序繁瑣,多個熱門項目卻人頭攢動,人們看房的熱情好過很多銷售人員的預期。

  徐聰所在項目因爲正在推廣期,還沒有確定的案名,但這個位於鳳城五路的項目,週末每天都有200組左右客戶看房,周內也有五六十組。

  因爲在家辦公了一個多月,突然快節奏的工作反而讓徐聰有些不適應。

  取得預售證準備開盤的項目也多了起來。3月截至20日,西安市共有17個項目地塊取得預售證,一些項目的均價甚至超過兩萬。

  西安市發改委公佈的2020年第3批商品房價格公示中,共涉及11個項目3943套房源。在這11個項目中,單價在2萬元/平方米以上的就超過一半。

  剛一開張,就給了觀望者一個“驚嚇”。

  除了剛需羣體目前出手較爲謹慎外——畢竟在過去一個多月時間中,的確發生過收入折損、按揭斷供的現象——市場對於改善型住房的需求日益強烈。

  一種觀點認爲,疫情期間,多是一家數口人擠在家中,不能出門,小戶型的弊端被集中放大。此外,一些小樓盤物業在疫情期間的表現被廣泛詬病,更加深了人們對大開發商、高端項目的嚮往。

  因此,不少地產自媒體甚至是傳統媒體的地產廣告,都喊叫西安樓市“小陽春”到來。

  可事實真的如此?

  誰在製造繁榮?

  此時購房者的一個普遍的心態就是,開發商資金緊張,爲了保住現金流,應該會用低折扣換取交易量。

  在疫情最爲嚴重的時期,的確有房企開出很低的折扣,引起不小的市場反應,目前這種優惠也仍然存在。

  所以,在樓市解凍初期,一些人會認爲是“撿漏”的最好時機,而隨着市場回暖,折扣必定越來越少。

  銷售的說辭套路也會強化這一點,告訴購房者這是最後的機會,“越往後越貴”。

  於是,不少觀望者選擇在此時上車。

  造成了市場的第一重繁榮。

  此外,前文提到的改善型住房需求,西安市場表現在此前已經有明顯的趨勢,疫情強化了這種市場潮流,造成了第二重繁榮。

  第三重繁榮,表現在房價上。因爲多重因素作用,部分項目備案價高企。但實際上與前兩年相比,頂着備案價賣的現象很少,多數項目能打到95甚至94折,給購房者一個“撿漏”的幻覺。

  真實情況是,剛需羣體依然謹慎,與前兩年相比,需要搖號的項目仍然是少數,從這點看,說“小陽春”還差點暖意。

  表現來看,土地零成交,只有長安區供應了7宗土地,說明開發商也很謹慎,除了可能的資金因素,今年的區域戰略目標也可能有所調整。

  上車千萬要理性。

  西安這兩年的房價並不低,原因錯綜複雜,但本質還是“麪粉”太貴,這也是二三線城市的普遍現象。

  所以,如果關心今年西安房價,不如多關心今年西安的地價。

  好消息是,部分地方“降低首付”政策一出臺就“被”撤回,說明面臨的境遇再難,“房住不炒”的定調不變,房價也只能“穩”。

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