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蛋殼公寓被指 “房東免租、租客交租”

http://finance.sina.com   2020年02月14日 15:36   人民網

  原標題:蛋殼公寓被指 “房東免租、租客交租” 

  近日,多地蛋殼公寓的房東在網上爆料稱,蛋殼公寓的客服打電話表示,受疫情影響要求房東免租一個月。與此同時,租客從蛋殼公寓租房子卻不能減免租金。網民對於“房東免租、租客交租”的企業單方面行爲,表示不滿。 

  蛋殼公寓之後通過短信形式澄清:“套路房東”純屬謠言,請業主不信謠不傳謠。面對疫情,蛋殼與房東協商,努力達成良好結果共克時艱。

  但是,網民卻並不認可蛋殼公寓的回應,有房東反映,蛋殼公寓對房東沒有采取協商的方式,而是利用自身的平臺優勢,單方面告知,通過拒付租金,讓房東被迫接受減免的既成事實。

  房東減租時限有差異 租客補貼無法提現

  據多位房東爆料, 蛋殼公寓提出的減租金要求中,在具體時限上存在一定差異:武漢地區房東被要求減租金90天,而非武漢的其他城市房東則被通知減租金一個月。

  2月3日晚,蛋殼公寓發佈《致蛋殼公寓租客的一封信》,信中指出,針對武漢無法返城的租客,蛋殼公寓計劃爲租客返還一個月租金。同時,根據受疫情的影響程度,不同地區的租客將享受不同的租金補貼政策。

  蛋殼公寓稱,補貼在3月2日後返還至蛋殼公寓App個人中心的錢包中。對於武漢地區以外的租客,結合各地疫情發展,蛋殼公寓將根據各地政府發佈的因疫情延期返工的天數,返還租客相對應的租金,或提供相對應的免費延住天數。

  然而,網民的質疑聲沒有停止。有租客表示返還金額並不能提現,返還的金額僅能用於抵扣房屋服務費、維修金、水電燃氣費用(非自繳)、租金(分期月付除外)及續租首付款等蛋殼APP內的賬單費用。

  針對網友反映的這些問題,記者致電蛋殼公寓,客服人員表示,因爲疫情原因給予租戶10天或是1個月的免租期。蛋殼公寓2月10日發佈微博表示,蛋殼公寓疫情補貼申請入口於2月10日下午6點陸續開放,本次申請將持續至2月29日。

  2月13日再次發佈微博稱,蛋殼公寓在得到衆多有愛心、有擔當的房東支持後,針對疫情期間(2月1日-29日)合同到期進行續租的租客,將在原有續租活動(首月立減50%月租金,住滿6個月再返20%月租金)的基礎上,再返50%(武漢地區返100%)月租金作爲補貼。疫情補貼將統一在3月份陸續返還,無需用戶手動填報申請。

  但返還的金額仍是用於抵扣房屋服務費、維修金、水電燃氣費用(非自繳)、租金及續租首付款等蛋殼APP內的賬單費用。

  而針對業主這邊,客服人員稱,公司工作人員比如銷售,前期給業主打電話表示因爲疫情會有不同程度的免租期。後期業主有問題也會致電公司,公司會進行反饋和記錄。網上所說的停止打款,可能是1月底由於過年和疫情,暫時暫停了打款,等到疫情結束之後會恢復正常打款。而關於部分房東所稱改合同的事情,客服人員稱,改合同是不可能的,如果是app的原因,可能是系統在升級。

  記者通過蛋殼客服留言給相關負責人,截至發稿時,尚未得到相關負責人回應。

  蛋殼公寓減免房租事件 法官律師怎麼看

  針對“單方面要求房東減免房租,另一方面卻繼續向租客收取房租”的行爲,中國消費者協會律師團律師、北京市中銀律師事務所高級合夥人葛友山認爲,如果該行爲屬實,則違背了誠實信用原則和公平原則。誠實信用原則是市場經濟活動中的道德準則,即一切市場參加者均應在不損害他人利益和社會公益的前提下,追求自己的利益。

  葛友山指出,蛋殼公寓無權單方面要求房東減免房租。根據《合同法》第二百一十二條的規定,租賃合同爲出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。出租人(房東)按照約定將租賃房屋交付蛋殼公寓後,其依照約定支付的租金即爲對租賃房屋的使用對價。鑑於此,蛋殼公寓單方面要求房東減免房租的行爲涉嫌違反《合同法》的規定,亦超出了雙方合同的約定。

  葛友山認爲,蛋殼公寓必須在與房東自願且協商一致的基礎上才能減免房租,否則構成對房東的違約,依法應當承擔違約責任。蛋殼公寓無權將其商業經營風險,單方面轉移給房東。

  記者撥打12348法律服務熱線同樣瞭解到,租賃雙方可以採取協商的方式減免房租而非單方面強制要求。以不可抗力爲由解除合同,需合同已經達到不能履行的程度,若協商不能一致,房東有權選擇不減免房租。

  許多合同中會特別提出“不可抗力”條件,那麼這次新冠肺炎疫情防控,是否屬於不可抗力呢?

  北京市第二中級人民法院民二庭副庭長王磊認爲,此次新冠肺炎疫情同時存在適用不可抗力和情勢變更的空間,應結合具體個案中當事人的主張以及疫情防控對房屋租賃合同履行的影響,判斷疫情屬於不可抗力還是情勢變更,進而確定責任負擔方式。

  對於房屋租賃合同而言,疫情防控並不必然導致合同目的不能實現,也不必然導致合同義務不能履行,更多的情況可能是承租人受疫情防控影響經濟效益下降,進而不能按時交納租金。此種情況下,應考慮疫情防控與未按時交納租金之間是否存在直接因果關係。一般而言,疫情防控並不必然導致承租人“交不起”租金,故難以認定二者之間存在直接因果關係,承租人亦難以援引不可抗力免責,但可考慮承租人因疫情防控受影響的程度,按照公平原則,適當減免租金或違約責任。

  同時,王磊也表示,任何一方當事人無權單方變更合同。無論對於作爲“二房東”的蛋殼公寓還是實際承租人,如果因疫情防控原因不能正常使用、收益租賃房屋,應通過友好協商的方式與出租人變更合同條款。協商不成的,可通過起訴方式要求變更合同,減免租金。在合同未變更之前,建議承租人還是應當按照合同條款按時足額支付租金,以防承擔不必要的違約責任。

  上海市浩信(鄭州)律師事務所律師蔡貝貝也發表文章稱,“疫情雖然嚴峻,但並非每個房屋租賃合同都受其影響,受其影響的,影響程度也不完全一致。而且,疫情並非對每個房屋租賃合同都構成不可抗力因素。因此,針對不同的房屋租賃合同應區分情況分別適用不同的規則。新冠肺炎疫情下房屋租賃合同應區分情況分別適用不可抗力、情勢變更或者全面履行規則。”

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