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銷售額連續三年被融創超越 保利發展重心轉運營

http://finance.sina.com   2020年01月14日 09:04   北京新浪網

  原標題:銷售額連續三年被融創超越 保利發展重心轉運營

  來源:21世紀經濟報道

  作爲曾經的行業標杆,長期位列前三的保利發展,在接連被恆大、碧桂園越過之後,又已經連續三年被黑馬融創超越,僅居第五。

  自2012年開始,保利地產就再也沒有進過銷售排行前三,多在第五名的位置上停留。2017年,保利曾提出“重回前三”的口號,但從2019年的銷售來看,保利與前四名之間的差距在拉大。

  未來一段時間內,保利發展“重回前三”仍然沒有太大的勝算,銷售、拿地均落後於高歌猛進的融創,光是搶佔第四名就已經困難重重。

  不過保利這兩年已經不再提“重回前三”。對保利而言,從保利地產更名爲保利發展,也是從注重開發、規模轉向運營、效益的開端。2019年,保利實現淨利潤的超速增長,重質量、重利潤有了實質性表現。

  作爲央企地產商代表的保利發展,在規模與利潤的兩端所進行的平衡試驗,或可成爲未來房企參考的樣本。

  穩居行業第五

  自2017年開始,融創中國銷售金額已經連續三年超過保利地產,居行業第四名,而三年來,保利地產的銷售增速也在逐年放緩。

  財報顯示,2017年保利發展實現簽約金額3092.27億元,同比增長47.19%,2018年簽約金額4048.17億元,同比增長30.91%;而到了2019年,實現簽約金額4618.48億元,同比僅增14.09%。

  對比保利地產,融創中國在銷售上可謂高歌猛進,2017年,融創實現合同銷售金額3620.1億,同比大增140%,一舉超過了保利;2018年,實現合約銷售4649.5億元,同比增長27%,雙方有了600億的差距; 2019年累銷售金額5562.1億元,同比增長21%,比保利多了近1000億。

  2017年,保利提出“重回前三”的目標,2017年衝刺3000億,三年內突破5000億的“345”戰略,即未來三年每年業績增幅爲1000億元。

  之後兩年,保利接連實現了30%以上的銷售增速。在2019前兩月,以迅猛的勢頭超越融創、恆大,成爲銷售排行第三的房企;2019年上半年,保利位列前四,仍在融創之上。

  但到了第三季度,該成績卻沒有維持。自8月份被融創反超,從第四名的位置滑下來後,保利發展的速度開始逐漸變緩。

  反觀融創,藉助其收併購優勢、充足的可售貨值,將其與保利的差距進一步擴大。

  數據顯示,在過去三年,融創花費了1000多億進行收併購,帶動這三年銷售超過萬億,其中僅收購萬達文旅就帶來了1600-2000億的銷售。

  而保利的進取在土地儲備上後勁不足。2017年全年新增容積率面積4520萬平方米,對應拿地金額2765億元,佔當年銷售額近九成,土地儲備由2016年的6344萬平方米增長至9089萬平方米,達到了近年來投資強度的頂峯。

  但到2019年,保利的投資強度快速下降,當年僅拿地1554億,佔銷售比重爲33.6%。

  國泰君安證券認爲,這是公司財務穩健性優先,主動去土地庫存的選擇。

  不過儘管落後於融創,但保利2019年的增速,相比萬科、恆大、碧桂園也是可圈可點,前三者都沒有超過10%。

  進入重運營時代

  保利地產歷史上曾以激進、大膽著稱,董事長宋廣菊有“鐵娘子”之稱,她帶領下的保利地產,不僅位列萬保招金四大龍頭,也是央企地產商的“老大”。

  但保利作爲央企,在新的政策下,沒有民企那樣的自由度去放大槓桿進行收併購。即使收購,動作和進度也不會很快,比如保利收購中航、保利置業等資產,就花費了很長時間,不能像融創那樣速戰速決,快速變現。

  不過,自改名以來,保利也在貫徹從開發轉型多元運營的策略,儘管這兩年銷售額增速正在放緩,但淨利潤大幅增長。

  根據公司發佈的2019 年業績快報,全年實現營業總收入2355.4億元,同比增長21.1%;營業利潤及利潤總額爲503.1億,同比增長41.4%,歸屬於上市公司股東的淨利潤同比增長40.6%至265.7億元,爲近年來新高。

  西南證券指出,保利業績超出預期,主因是四季度公司結轉規模大幅增長。截至三季報末,公司預收賬款3829 億元,未來兩年公司可觀的已售未結資源依然可以支持業績保持增長。考慮業績增速高於收入增速,預計全年公司盈利能力依舊維持在較好水平。

  房地產主業之外,保利的運營業務也獲得長足發展。

  2018年9月,爲承接戰略升級,保利地產更名爲保利發展控股,致力於打造“不動產生態發展平臺”,以不動產投資、開發、運營、資本運作爲基礎,提供基於行業生態系統的綜合服務。

  其中,保利物業已於2019年12月19日在港上市。截至2019年上半年,保利物業合同管理面積爲4.55億平方米,在管面積爲2.6億平方米,在港股已上市的13家物業企業中排名第三。

  而保利物業作爲控股平臺生態中第一家完成資本化的專業子公司,其上市有特殊的戰略寓意。

  宋廣菊表示,保利發展長期保持行業領先,其核心優勢在於準確認知行業的變化趨勢,以多業態綜合服務能力取勝;物業上市不僅將助推其自身發展壯大,也將推動保利發展不動產生態的加速成型。

  物業服務之外,2019年,保利發展更是涉足以文旅或康養概念打造的大型綜合體項目。

  2019年10月,因母公司保利集團參與雲南城投整合混改,保利發展作爲集團上市地產平臺受益於此,與雲南城投達成協議順利嫁接後者位於雲南昆明、西雙版納以及廣東東莞等地共四個資產包,總土儲將近2000畝,未來將重點培養文旅等潛力板塊。

  深圳一位長期觀察保利的券商人士認爲,保利已不僅是規模增長的房地產公司,更是面向未來的運營平臺,這是房企在白銀時代的又一核心競爭力。

  保利發展則認爲,房地產行業不管是前幾年的唯規模論,還是自2018年變成主流的“多元化”,本質上都是想找到轉型的路。保利發展的轉型,是主動尋求盈利增長點的改變,更是對商業模式和核心競爭力的重塑。

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