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地球都阻止不了物業公司了

http://finance.sina.com   2020年06月29日 07:39   北京新浪網

  來源:壹地產

  作者: 章子姨

  上個月14號,楊丞琳老公、歌手李榮浩發了一條微博,四百多字,沒有一個標點符號。

  他說小區停水停電沒人管,車庫蜘蛛網滿天飛,牆上都是腳印和“名畫”。拍恐怖片劇組不用美術和打燈,請鬼的費用都能省了。

  物業態度也不好,傲氣像從東土大唐來的。但要是晚交物業費,李榮浩用了一連串排比形容慘狀:無處可逃、無處遁形、無處安放、各種簽字、各種覈實、各種審查……

  我相信這世界上99.999%的物業都沒有這種問題。

  這篇吐槽物業的小作文上了熱搜,轉評贊突破一百萬。

  五個小時後,“鴻坤物業”蹭了李榮浩的熱點。他們說自己30分鐘客戶回訪,92%客戶滿意度,建議李榮浩把0.001%中的這家物業公司,換成另外99.999%的物業公司。

  這麼好的物業公司,百子灣資深租客劉二東都心動了。但子姨查了下,還是爲李榮浩捏把汗。鴻坤物業的主要運營公司北京鴻坤瑞邦,涉及的服務合同糾紛有六七十件。還有北京西紅門派郡小區的業主,去領導留言版上投訴:

  鴻坤物業擅自提高物業費和停車費,並與小區配套幼兒園和小學掛鉤,不繳納物業費不讓入學。

  說好的92%客戶滿意度呢。

  李榮浩可能不知道,他的不滿,他的熱搜助攻,其實影響不了鴻坤物業什麼。他們這些客戶和整個小區物業,早已被包裝成故事,賣到了香港資本市場。

  鴻坤物業的大股東是鴻坤地產創始人趙彬的兒子趙偉豪。鴻坤地產是一家銷售規模192億的北京小地產商,他們曾經嘗試上市多年,但可能令趙彬想不到的是,比他們地產公司更早上市的,是他們的物業公司。

  三個月前,鴻坤物業主體公司燁星集團在香港上市。他們自稱是一家信譽卓越的物業公司,在北京物業公司裏排第21就是這樣一家小物業公司:

  市盈率20倍,碾壓了一堆港股地產公司。

  鴻坤物業的市盈率算很低的。碧桂園曾在2007年上市的當年達到千億市值。之後長達六年多的時間裏,他們股價只有1塊錢左右,重回千億市值,他們用了8年。

  但神奇的是,他們物業公司碧桂園服務做到千億市值,只用兩年,市盈率是驚人的53倍。

  這個市盈率,簡直比研發疫苗的醫藥公司還要高呀。

  過去一年,中國的物業公司迎來了數十年未有之紅利。他們不是上市,就是在去上市的路上,已經有18家物業公司在過去一年敲鐘成功。醞釀上市的,可能是這數量的好幾倍。

  就在上週三,一天之內,三家中型房企的物業公司扎堆兒向港交所提交了招股書:

  榮盛發展旗下榮萬家、正榮旗下正榮服務、合景泰富旗下合景悠活。

  第一家上市的物業公司是花樣年旗下的彩生活。2014年上市一個月後,彩生活就以60多億市值,超過了地產母公司花樣年的40億。

  去年,子姨曾批評過華南碧桂園小區的物業,他們嘗試用小區公共收益去覆蓋小區內穿梭巴士和垃圾清運的費用,這種操作,透露了物業公司巨大的套利空間。

  但現在,在物業行業,顯然有一條比公共收益套利更快捷的撈錢方式出現:

  上市。

  現在,好像只要旗下有一兩個小區,都敢向聯交所遞交材料了。

  正榮號稱是TOP30房企,在它去年700億的營收裏,物業收入只佔百分之一,一年利潤只有3個億。

  對於一家千億房企來說,三個小目標簡直是可有可無的。但是地產開發概念在香港聯交所越來越不受歡迎,正榮市盈率只有7倍。趁好行情,把物業服務剝離出去上市,何樂不爲。

  最典型就是碧桂園了。碧桂園集團雖然現在市值已經2100億了,但它的市盈率不到5倍。碧桂園服務去年的淨利潤是17億。

  如果還留在碧桂園,體現的市值還不到百億。但拆分出去、單獨成爲物業股後,市盈率是過去的十倍,市值也超過千億了。

  在碧桂園物業裏佔股54%的二小姐,如今身家輕輕鬆鬆又多了五百多個小目標。

  被資本市場嫌棄了這麼多年,開發商終於找到征服資本市場的新鑰匙了。

  奇怪的是,有人問一家上市物業公司的人,爲啥上市了,服務反而不如隔壁小區?這位員工說了一堆理由:上市後員工漲工資難、招不到人、樓道到處都是公告、不上市的公司可以從開發部門拿補貼......

  核心其實就一句話:

  要賺錢啊。

  興,業主苦。衰,業主也苦。

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