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自如“前院”着火:業主不降租就解約 誰該爲虧損買單?

http://finance.sina.com   2020年06月29日 03:44   北京新浪網

  自如“前院”着火,業主不降租就解約,誰該爲虧損買單?

  黃銀橋

  來源:時代財經

  問題不斷的長租公寓再起波瀾。近日,多名自如業主爆料,被自如要求減租,否則將單方面解約,自如將賠償業主兩個月房租,但同時業主需要賠償自如改造房子所支付的裝修及家電費用。

  多名自如業主向時代財經證實了上述情況,這些業主絕大部分來自北京區域,有的從2月份就開始接到通知,有的則是6月中下旬,而減租幅度也不盡相同,少的幾百,多則幾千。

  針對業主們的不滿,自如在6月28日回應稱,目前所有業主都在按時打款;確有個別合約在和業主友好協商溝通優化,也是受疫情空置、商區變更等因素,出現了收出倒掛的趨勢,但都會最大程度保障業主權益,按照合同約定友好協商。

  自2018年鼎家爆雷以來,長租公寓的爭議聲及壞消息就沒有停止過,前有喔客、樂伽、寓見、安閒居等相繼出現資金鍊斷裂,後有青客屢傳破產、自如坐地漲價等爭議。二房東這門生意並不好做,一場突如其來的疫情,更是讓原本就脆弱的長租公寓雪上加霜。

  有業主被要求直降近三千租金

  陳麗(化名)從2月開始就接到自如的減租通知。她有一套116平方米位於北京海淀清河的房子,因爲平時工作忙沒時間打理,從2019年5月就交給了自如託管,租期爲五年,第一年租金爲8300元/月,此後每年遞增3%。

  今年2月份,自如以“疫情加上北京政府禁止打隔斷,收入受到影響”爲由首次向陳麗提出減租要求。考慮到疫情期間大家都不容易,陳麗答應了自如的要求,並提出租金降至7500元/月的建議,但前提是自如承諾疫情一旦過去,生意恢復正常後要把房租恢復到原定水平。

  “疫情過去後恢復原租金”的建議沒有被自如採納。不到一週,陳麗再次接到自如的來電,對方表示租金還要大幅下調,5800元/月是能給到的最高價格。從8300元/月大幅降到5800元/月,這一次輪到陳麗無法接受了,她拒絕了自如的要求。

  圖片來源:自如業主

  把通州房子託管給自如的王新(化名),減租幅度雖比不上陳麗,但同樣令他覺得無法接受。王新於2018年3月跟自如簽約,租期三年,首年租金4875元/月,同樣是每年遞增3%。

  按照規定,王新從今年3月開始租金漲到了5171元/月。4月份開始,王新就持續接到自如的來電,要求王新將租金減至3500元/月。自如給出的理由是租金要回歸到市場價,但這個理由無法說服王新。

  王新稱,他查了周邊房子的出租價格,距離最近的一個小區--翠屏北里整租的價格約5000元/月,合租的話一個房間也得2500元/月左右。“我的房子降到每月3500元,明顯是低於市場價的,我當然不同意。”

  劉華(化名)也深受其擾,他告訴時代財經,6月20日開始自如就以每天一個電話的頻率跟他溝通減租事宜。“一開始想到今年疫情確實影響租賃市場,同時也爲了響應國家號召,我跟自如那邊的對接人說過同意減租5%,但對接人很明確地一口回絕了。”

  自如給劉華的選擇是減少20%。劉華在2018年9月9日與自如簽訂合約,託管一間位於北京南三環57平方米的房子,租期五年,首年租金4900元/月,按照每年遞增3%計算,劉華的房子目前租金爲5047元/月,減20%即減少1009元/月。但據劉華透露,目前同小區同戶型對外報價也有5000元/月。

  肖明在北京西三旗的房子則被要求從5941元/月最少降到5300元/月,自如給出的理由是疫情嚴重、租金回落,房子租不出去維護成本高,公司虧損等。“自如從6月14號開始給我打過三次電話,沒有一次說清楚具體的減租依據,也沒有具體的文件,自如跟業主間的交流完全看人下菜,你態度強硬降幅就小點,否則降幅就大。”

  時代財經財經採訪的多位業主均對自如的做法不解。“租金上漲的時候,業主的收益是沒有變化的,現在虧損了,卻要業主來分擔,這並不合理。”另外,不少業主跟陳麗一樣擔憂,自如無法給出疫情過去後恢復原租金或者後期不再減租的承諾,這將讓他們始終處於被動。

  要麼減租,要麼解約賠償

  在自如與業主頻繁溝通減租的同時,業主們發現,即使自己考慮到疫情影響願意減租,但最終租客也無法受益。被要求租金從每月7500月降到5000元的何月(化名),是自如的一名業主,同時也是自如的租客。

  爲了孩子上學方便,何月選擇把自己的房子託管給自如,再另租了一套自如的房子,可疫情發生至今,她從來沒有收到自如的通知說可以減免租金。而她租住的房子即將於7月25日到期。若跟自如續約,租金也沒有因爲市場不好而有所降低。

  劉華也曾向身邊租住自如房子的同事諮詢過,今年的房租有約5-15%的漲幅,並沒有降價。

  實際上,自如也曾在今年2月被爆出趁疫情期間租客不便搬家換租,肆意哄擡租金,包括武漢地區租客在內,續租租金普遍增長10%-30%。若租客不再續租,此前交付的押金將不予退還。

  除了沒有充足減租依據之外,更讓業主們氣憤的是,自如單方面解約的話,業主需要賠償自如改造房子所支付的裝修及家電費用,這被業主視爲“霸王條約”。

  上述業主向時代財經透露,目前自如給了他們兩個解決方案:一接受減租;二自如解約,自如賠償業主兩個月房租,業主支付裝修、家電等款項。

  根據業主提供的合同條款,合同提前解除,甲方均應向乙方支付裝修及新配置設施的損失費。

  圖片來源:自如業主

  時代財經採訪的多位拒絕減租的業主均表示,儘管自如以解約威脅,但溝通多次都無法告知到底要賠償多少裝修費。王新是少有的獲得大概數字的一位。“自如說我的房子裝修投入了10萬,現在提前解約,還剩一年左右的租期,我需要賠償3萬多的裝修、家電費。”

  但在王新看來,裝修費跟減租依據一樣,都是自如說了算,業主根本無從考究。根據合同3.4條,自如也明確無法爲標的資產裝修及新配置設施提供單獨票據。

  關於裝修費用賠償的條文,幾乎所有受訪業主都表示,在此之前沒有留意到。“簽約的時候,一般都只關注租金和違約部分,所以很容易忽視。但現在是自如單方面要求解約,最後還要業主賠償,這分明就是霸王條約。”

  不過,從法律專業角度來看,業主的忽視可能也不是理由。廣東深和律師事務所王亞中律師認爲,籤合同不看清楚是有問題的,除非該條款不合理,否則要按雙方約定執行。

  北京金誠同達(深圳)律師事務所鄭緒華律師也表示,合同是雙方意願的體現,除非業主方可以證明自己是在欺詐、威脅等情況下籤署的合同,否則還是要按合同約定來履行。

  目前來看,儘管大部分業主都無法與自如就減租一事達成一致,但自如並未真正走向解約一步,接受採訪的業主向時代財經表示,自如目前仍按時給業主打款,還沒出現逾期未付房租的現象。

  由於資金沉澱大,回報週期長,長租公寓的經營壓力一直都存在。來自房東東的數據顯示,2019年,因經營不善導致資金鍊斷裂的長租公寓平臺爲53家,倒閉跑路共有45家,被收購的有4家,拖欠未付房租的有4家。

  2020年,疫情衝擊之下,長租公寓的日子雪上加霜。“國內長租公寓第一股”青客4月份被傳出資金鍊出現問題。

  自如此次大面積要求業主減租的北京區域,由於是疫情防控的重要陣地,加上新一輪疫情的擡頭,租賃市場恢復速度亦較其他城市慢。

  貝殼研究院數據顯示,即使在需求明顯回升的4、5月,北京的整體租金仍差於去年。其中4月份北京租賃住房平均租金爲80.8元/平方米/月,環比下降1.1%,同比下降6%;5月份平均租金水平爲84.33元/平方米/月,環比上漲4.2%,但同比仍下跌2.7%。

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