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騙子打游擊戰,房東租客雙血虧:是什麼引爆了新一輪長租公寓騙局

http://finance.sina.com   2020年09月18日 03:00   北京新浪網

  原標題:騙子打游擊戰,房東租客雙血虧:是什麼引爆了新一輪長租公寓騙局

  來源:財經雜誌

  巢客、友客等多家爆雷公司的經營模式疑似龐氏騙局,長租公寓行業存在監管空白,行業秩序亟待規範

  文 |《財經》記者 張光裕 王博 楊立贇

  編輯 | 馬克

  8月26日,杭州友客房地產代理有限公司爆雷的前一天,租客劉伏龍收到房東張藍的消息,稱以往是每個月23日收到友客的打款,但8月23日過了三天,還沒有收到,請劉伏龍催促友客業務員打款。

  在張藍之前,已經有一些房東發現不對勁——每個月16日-26日是友客給房東打款的日子,8月,不少房東沒有按時收到租金,從業務員處得到的回覆均是“公司應對年檢,財務賬號的問題,過幾天會打款”。

  等着等着,友客的租客和房東逐漸發現這並非暫時的拖欠。房東們陸陸續續前往友客公司催款,其後有業務員羣發消息稱“公司面臨打款問題,我們作爲友客一員其實到現在還是一臉懵”。

  對接劉伏龍的業務員留下一句“公司跑路了,去友客總部辦理退款,先到先得”,就失聯了。

  2020年7月和8月,全國有20多家長租公寓相繼爆雷,成都重慶和江浙滬地區是重災區。

  下半年以來長租公寓爆雷名單

  資料來源:根據公開信息統計,製表:實習生薑紫荊

  上海寓意物業管理有限公司是爆雷公司之一。位於上海市浦東區的中融恆瑞國際大廈1201室,是寓意的公司註冊地址。9月9日,《財經》記者上門採訪時看到,1201室的玻璃大門緊閉,門旁擺着把椅子,一位大廈的物業管理人員坐在那裏,指導上門維權的租客該攜帶哪些材料,去哪裏報警。

  “星期五(8月28日)還正常上班呢,星期一(8月31日)就沒人了。”這位物管人員介紹道。透過玻璃門,記者看到辦公室的工位旁還留有耳機、衣物、雨傘等個人物品。

  寓意總部辦公室內,仍留有員工個人物品。圖/張光裕

  辦公室的玻璃門上,密密麻麻地貼着爆雷事件受害房東們自擬的解除合同通知書。通知書內容大同小異:房東聲稱寓意已逾期支付租金15個工作日以上,依照合同約定,現宣佈雙方合同解除,房東收回房屋。門縫下,塞着多封收件人爲寓意、或公司法定代表人陳挺的郵件,大概率是其他房東發來的類似通知書。

  房東在寓意公司門上張貼的解除合同通知書圖/張光裕

  在大廈一樓顯眼的地方,樹着一塊牌子,寫着“突發事件,請撥打濰坊派出所值班電話”。據大廈保安介紹,這塊牌子是特意爲前來的房東和租客而立。

  寓意總部所在大廈一樓的指示牌圖/張光裕

  同樣的場面也發生在杭州市濱江區星耀城,友客的總部所在地。自8月27日起,數百名租客、房東多次前往友客位於杭州市濱江區星耀城的總部維權,但是友客辦公室已空無一人。由於上門討要說法的人太多,隔壁商場的一樓服務檯臨時放置了一個指示牌,告知如何以最快速度找到友客的大門。

  9月1日,杭州市公安局江乾區分局網警大隊在友客辦公室大門貼上封條。門上還有四張房東張貼的《解除合同通知函》、《友客合同違約通知》等,告知與友客解除合同,並將追究其法律責任。

  友客位於杭州濱江區的總部已被警方貼上封條

  除了登門問罪,租客和房東們陸續前往友客公司註冊地所屬的杭州江乾區公安局報案、向市信訪局和區信訪局等處反映情況。

  一位熟悉寓意的房產經紀人告訴記者,據他了解,爆雷前寓意僅在上海一地,就大約有10000套房源,粗略估計涉案金額規模上億。而據不完全統計,友客爆雷波及的租客和房東至少有5343人,受損金額接近2億元。

  1

  高進低出,長收短付

  鄭璐是寓意爆雷的受害租客。她在上海已打拼多年,此前有過多段租房經驗,但還是踩了雷。她向《財經》記者展示的合同顯示,今年6月,她以6000元/月的價格,從寓意手上租下一套一室一廳的房屋。

  鄭璐說,寓意的業務員當時提出了2種付款方案。如選擇半年付,租金爲7500元/月;如選擇年付可打8折,租金爲6000元/月。業務員對鄭璐解釋道,6000元/月是公司在疫情衝擊下給出的臨時促銷價,優惠很快就要結束了。

  “我當時詢問了周邊其他房源的租金,一室一廳的價格大約就在7500元/月左右,與寓意的半年付一致。所以我覺得業務員的說法講得通,價格並不反常。”鄭璐說,“直到爆雷後和房東溝通,我才知道寓意與房東約定的租金是8500元/月,比我付給寓意的還高。”

  “高進低出,長收短付”是近2月爆雷的長租公寓普遍使用的經營模式,即長租公寓公司以高於市場價的價格向房東收房,再以低於市場價的價格租給租客。於是在房東、租客兩端,長租公寓都有價格上的吸引力。

  高收低租的長租公寓並不都是爲了圈錢,有部分公司是前幾年對市場誤判,認爲房租一定會每年上漲,第二年的房租可以填平前一年低價吸客的坑。

  另一部分則根本沒打算做長租公寓,就是利用這種模式圈錢跑路。

  在租客和房東的微信維權羣裏,記者注意到,有些租客與寓意約定的租金,不足寓意與房東約定的6成,價格倒掛嚴重。

  這部分長租公寓公司以半年付、年付等方式,一次性從租客處收來大筆現金,又以月付的方式慢慢支付給房東,從而積蓄起一個資金池。預支的1年租金,加上租客1個月的押金,以及拿房後首個月爲空關期,不必向房東交租,公寓運營方能一次性獲得13個月房租的資金沉澱。

  當然,要保障這個模式走下去,運營商們就得不停地擴大規模,保障有足夠的租客入套,可以利用資金錯配建立資金池。

  王隆曾在長沙多家長租公寓公司工作過,他向記者介紹了前東家設置的薪酬標準:“半年付一單700,年付一單900。”公司以此鼓勵員工多籤年付單子。

  張藍質疑過按月收租金的付款週期。“我說以前我出租房子都是押一付三,怎麼你們只能押一付一?但是友客的人付錢比較爽快,第一次見面就付了押金,合約就開始了,不用等他們幫我配對好租客再籤合同。”

  “友客業務員強調半年付也可以,但是比年付要貴,每個月多付一兩百元,就是引導我年付。”劉伏龍說:“我也問過,付了一整年租金,會不會有風險?友客說自己是國企,背後是農業部控股。這麼大的國企,你還擔心?我當時就沒考慮那麼多。”

  根據天眼查信息,目前杭州友客由浙江中藍實業發展有限公司持有70%股權,浙江中藍實業發展有限公司由農業部100%間接控股。

  不過,浙江中藍聲稱自己無辜。一名不願透露姓名的浙江中藍人員對《財經》記者表示,該公司與友客是股權託管的關係,不是友客的實際控制人。

  “這個公司是今年6月剛託管過來的公司,我們對他們情況不瞭解,之前一點都不清楚(高收低出的模式)。”他說。

  但一位資深投行人士稱,股權託管,就意味着託管方要承擔相應的法律責任。

  2

  安居客、我愛我家等大平臺是引流通道

  實際上,劉伏龍和張藍,並非一開始主動找到友客。2020年4月,張藍在58同城和物業平臺上發放房源,友客主動聯繫了她。

  一個月後,劉伏龍在鏈家APP上找房,看到這套公寓,點擊進入聊天窗口詢問看房事宜。一個沒有具體名字的“用戶”回覆了他的消息,其後與他約定看房。劉伏龍表示,“中介一開始說房東直租,後來要簽約了才知道是代理公司,不是鏈家。但是業務員提供了和房東的合約,打消我的顧慮。”

  多位租戶和房東告訴記者,他們是通過安居客、我愛我家等知名度較高的大型信息平臺或中介公司接觸到爆雷房源的。出於對大公司的信任,他們認爲房源是安全的。

  鄭璐展示給記者的聊天記錄顯示,她是在安居客上找到了後來爆雷的房源,隨後在該平臺上,鄭璐與發佈房源信息的地產經紀人取得了聯繫。雙方初步溝通了價格,並約定由經紀人帶看。

  劉波是寧波首資公寓爆雷的受害租客,他也是在安居客上找到爆雷房源的。與鄭璐不同,劉波與寧波首資的交易中,沒有第三方中介公司的參與。安居客上的房源信息,是由長租公寓公司的員工直接發佈的。

  寧波首資員工發佈在安居客上的房源信息截圖,圖片由受訪者提供

  王隆告訴記者,安居客和58同城是他工作時經常使用的平臺。他們既在這裏尋找房東收房,也在這裏發佈手中握有的房源。

  據王隆介紹,普通人只需交100元保證金,即可在安居客上發佈2條以下房源信息,該功能原本針對普通房主,安居客不會對身份信息和職業資質做過多審覈。

  如果想要發佈更多房源,就需要付費開通經紀人端口。王隆說,他的大多數同事都使用前一種方式:“經紀人端口按季度付費,價格不低,公司裏很少有人開。”

  前述熟悉寓意的房地產經紀人告訴記者,爲了在安居客上發佈房源,他所在的公司每人每季度要交4000餘元推廣費。他說這是買飯碗的錢:“有了這個碗,我們才能把飯裝進去。”

  據他描述,安居客會審查房源描述的真實性,一旦發現不實會下架房源,給發佈者警告,並對發佈者工作門店的所有房源清查一遍。但安居客審查的有效性成疑,上述經紀人透露,行業內長期存在多人將同一房源標上不同價格,同時掛上安居客平臺的現象。

  該經紀人同時表示,對於一單交易中是否有長租公寓企業作爲“二房東”存在,長租公寓企業是否有經營風險,安居客沒有有效的監管手段。

  針對以上說法,安居客回應《財經》記者稱,該公司在不同城市根據當地要求,對房源發佈機構設置審覈標準,例如在北京需要上傳房產經紀人信息卡。除此外,在所有城市都必須提供公司的營業執照及法定代表人身份證明。

  而對發佈房源的個人房東,安居客採用將發佈者註冊手機號和平臺疑似庫對比的方式,校驗其身份真實性。

  除安居客外,另一被爆雷受害者頻繁提及的公司是我愛我家。

  受害者餘東告訴記者,2020年3月,經我愛我家物業顧問許王強介紹,他以年付的方式從寓意租下一間房屋。餘東展示的聊天記錄顯示,許王強曾對他說:“他們公司(寓意)很大的,無需擔心。就算他們跑路,房東也要履行你們的合同一年。”

  許王強向餘東展示的工作證,圖片由受訪者提供

  餘東說,因爲這次租房交易,他向許王強交了2520元佣金,相當於房屋月租金的75%,並收到一張有許王強簽名,蓋有上海我愛我家地產經紀有限公司公章的收條。

  許王強給餘東開的收條,圖片由受訪者提供

  我愛我家告訴記者,許王強於2020年5月從公司離職。依此信息推斷,交易發生時許王強仍在我愛我家就職。而直到現在,許王強個人微信的名字仍爲“許王強 我愛我家中介”。

  前述熟悉寓意的房地產經紀人告訴記者,寓意的不少業務員,都是從地產中介公司跳槽去的,這些人在中介圈裏有人脈,他們的前同事樂意幫他們聯絡生意。

  針對與長租公寓公司的關係,我愛我家回應《財經》稱:“我愛我家上海公司明文規定,禁止與任何第三方長租公寓開展任何形式的租房業務合作。我愛我家APP和官網所發佈房源爲內部認證房源,目前並未對外開放。上海我愛我家作爲居間方,提供中介服務,成交後,收取房東和客戶首月租金的各50%作爲居間服務費。無其它費用。”

  而對於餘東展示的這張收條,我愛我家表示這不是公司目前使用的正規收據。這張收條上有“不作爲收取現金憑證使用“的說明。

  我愛我家提供的正式收據樣板

  3

  神祕莫測的實際控制人

  據天眼查工商信息,寓意曾用名爲巢客(上海)科技有限公司,2019年7月成立,2019年12月更名爲寓意。

  據公開信息,除上海外,在武漢、成都、深圳等多地都註冊有巢客品牌的長租公寓公司。其中巢客(武漢)公寓管理有限公司在2020年4月便已爆雷。

  而自7月以來爆雷的長租公寓公司中,有多家雖名字中不帶“巢客”二字,但爲巢客系公司的一員。在杭州爆雷的杭州適享是寓意的全資子公司,在寧波、重慶等多地爆雷的首資、首威系公寓管理公司,其法定代表人艾兆璐同樣也是巢客遇家(成都)的法定代表人。

  巢客系公司有一大特點,他們的公司法定代表人和投資人頻繁變更,實際控制人身份撲朔迷離。

  以寓意爲例,創立僅一年,該公司法定代表人、投資人已發生2次變更。2019年12月,隨着公司由巢客更名爲寓意,公司法定代表人由張嘉龍變更爲黃大坤,監事由張袁變更爲李笑,黃大坤、李笑二人在同日成爲公司唯二股東。

  2020年8月17日,公司股權再度變更,黃大坤和李笑徹底退出,陳挺和楊靜軍入局。陳挺持有95%股權,併成爲公司法定代表人。2周後,寓意爆雷。

  天眼查顯示,陳挺目前擔任7家公司的法定代表人,其中6家爲巢客系公司,這些公司此前法定代表人均爲黃大坤,2020年8月集中變更爲陳挺。

  一位接近上海警方的律師告訴記者:“上海警方正在查法定代表人相關的事,目前來看,這兩位工商登記過的法定代表人,很可能都不是真正的老闆。”

  黃大坤的身份證信息顯示,他是安徽省宿州市某村人。據《第一財經》報道,黃大坤家是當地的普通農戶家庭,父母現仍在村裏務農。且黃大坤的徵信背景可能存在問題,2019年村委會還曾收到來自法院的關於黃大坤信用卡欠款的傳票。

  《第一財經》報道稱,巢客遇家(成都)及多家首資系公司法定代表人艾兆璐,同樣是一位農村青年,今年只有22歲。

  王隆告訴記者,他曾工作過的長租公寓公司,其法人也是一位只有22歲的年輕人。王隆說:“同事們都不認識他。沒人知道他是誰。”

  我愛我家前副總裁胡景暉在2019年加入了很多長租公寓的維權羣,他發現很多去年爆倉的長租公寓高管或者股東,在2020年換了一個馬甲又出山了。

  “打一槍換一個城市,這些亂七八糟的公司最初就沒想好好做長租公寓,如果行業前兩年爆倉是因爲管理不善,今年爆倉純粹就是詐騙。”胡景暉說。

  他認爲中國目前還沒有長租公寓的黑名單管理制度,這導致長租公寓行業的“劣幣”可以流竄做案,成都不行了到杭州,杭州不行了跑上海,他們只要拿親戚、朋友的身份證重新做個工商登記,就能繼續行騙。

  對於長租公寓公司是如何讓不相干的人成爲法定代表人的,目前存在多種說法。一說公司從不法渠道購買身份證用於工商註冊,另一說公司向這些人允諾金錢等報酬,利用他們缺乏法律知識的弱點,哄騙他們擔任法定代表人。

  上海善法律師事務所律師秦裕斌認爲,兩種可能性都存在。“我代理過多起身份證被倒賣的案子,幫當事人撤銷工商登記。2018年以前,相關審查是很鬆的,非本人拿着身份證去也能辦工商登記。至於後一種方法,就更方便操作了。”

  上海警方尚未披露對寓意爆雷一事的調查進展。在上海市浦東區經偵支隊,記者聽到窗口民警告訴前來諮詢的受害者,目前此事處於受案但未立案的狀態。至於何時立案,如何立案,上級公檢法機構正在討論。

  秦裕斌律師解釋道,從法律層面,未立案意味着警方還沒有拘捕任何寓意公司相關人員。

  前述接近上海警方的律師介紹道:“這個案子該如何定性目前沒有定論。‍‍如果是合同詐騙或者集資詐騙,那該由經偵部門受理;如果是一般詐騙,那該由刑偵受理。目前上海市公檢法單位正在協調,定完性之後會統一發文,宣佈由哪些部門管理這個案子。‍‍”

  而對於杭州友客的情況,前述浙江中藍人士證實,友客前實控人、高管等人已經被警方控制。“公安局正在立案偵查,到底定什麼性質,還沒有最終確定,可能是詐騙,就是刑事案件,也可能定民事糾紛。如果定民事糾紛的話,把他們給放出來,儘快拿錢把事情解決掉。”

  至於浙江中藍的責任,他稱,“之後法院說這個關係能處理的我就處理,法院說這個關係不能處理了,我們該承擔什麼責任我們就承擔什麼責任。比如說股東責任,比如說資本金的認繳責任。”

  4

  騙局仍在複製

  在杭州,友客雖已爆雷,但這個模式還在被複制。

  友客受害者們發現,市場上不僅仍存在“玖順”、“海瑪”等友客的關聯公司,還有友客的前高管離職後創業,辦了一家新的長租公寓公司。

  2020年7月,杭州馨窩房地產代理有限公司註冊成立。經多方驗證,該公司的法人何聞賢,曾在杭州友客任江乾區大區經理。《財經》記者在馨窩位於杭州下沙的辦公室見到員工王力,他表示何聞賢過去確實是友客的員工,但是馨窩公司和友客沒有關係。

  然而,王力也透露,馨窩採用的模式和友客相同。他表示,盈利模式不是從租金裏賺錢,而是不斷做大公司規模,把收到的租金持續放入公司註冊資本。“友客的註冊資本是1000萬元,不是一次性付的,是續繳累積到1000萬元。”

  王力說,當公司發展到一定規模,就找人接手,公司被收購,創始團隊套現退出,浙江中藍就是杭州友客找到的接盤人。

  “浙江中藍收購友客的時候,友客的規模已經很大了,門店有幾十家,員工有1000多人,流水也看得見,中藍能快速地把這1000萬元滾回來,之後能賺多少是多少。”王力補充道:“我們從外面看,也差不多就是這個時候該爆雷了。”

  王力透露,馨窩並不排除走這條路。天眼查顯示,馨窩公司的註冊資本也是1000萬元。“我們公司以後如果賣掉了,我們也會撤。但是我們已經開始交保證金,(如果公司爆雷)就拿這部分錢出來彌補給租客和房東。”他所說的保證金,是指杭州市住房保障和房產管理局要求住房租賃企業從2020年8月31日起將相關租賃資金均繳入專用存款賬戶管理,對存量委託房源,應繳交風險防控金30%。

  根據王力的估算,這個遊戲的時間週期大概是兩年左右。“杭州再過一兩年就沒有什麼長租公寓了。”之所以預見這樣的風險還願意投入這個遊戲,是因爲從一開始就設計了“逃脫計劃”。

  5

  爆雷事件如何收場

  長租公寓一跑了之之後,租客和房東必須共同面對目前的困境,有些人已協商解決,有些人則僵持不下。房東大多希望租客儘快搬離,以便重新出租。租客已經年付租金,如果搬離則意味着損失幾個月租金;但是由於長租公寓公司給雙方的租金價格有較大差距,租客也不願意按照之前公寓給房東的定價繼續租住。

  不少房東和租客已經產生了水火不容的矛盾,房東威脅若不馬上辦理則換鎖、停水斷電,租客威脅將堵塞下水道、損壞電器。至於向長租公寓公司追賠索償,多數人不抱期望。

  在上海,少數房東和租客之間達成了一致,據鄭璐介紹,解決方案主要有2種。一是租客向房東補齊寓意“高進低出”帶來的差價,繼續居住在房屋內。另一種是租客與房東平攤損失,如租客支付剩餘租期的一半房租,居住至租期結束;或房東退還租客一半房租,將房子收回。

  如果租客與房東無法達成一致,要通過民事訴訟來解決問題,法律會站在誰一邊?

  秦裕斌律師說,這主要取決於房東與長租公寓公司籤的是哪種合同。

  房東與長租公寓公司間存在2種合同,一種是房屋租賃合同,一種是委託合同。秦裕斌介紹說,如果房東與長租公寓簽了租賃合同,房東現可向長租公寓公司郵寄發函,宣佈解除合同。解除通知送達後,房東即可合法地收回房屋。

  但如果房東與長租公寓簽了委託合同,那麼長租公寓是作爲房東的代表,與租客簽訂租房協議的。現在該協議仍受法律保護,租客有權繼續居住在該房屋內。

  記者在浦東經偵支隊觀察到,窗口民警勸解前來諮詢的受害者們,儘量以協商的辦法解決問題。

  對於房東和租客的糾紛,打官司會是一件非常耗時耗力的事。這些糾紛涉及的金額較低,不超過一年房租;因交易有長租公寓參與,法律關係複雜;法律判決可能需數月,甚至半年以上才能出爐,在此期間,房東或租客還需承擔額外的損失。

  而在杭州,房東和租客該不該“私了”,成了這一階段的拉鋸重點。一支志願者團隊表示,友客方律師正在遊說房東和租客協商解決問題,並且簽署《諒解請願書》,表示對友客公司總經理王曉宇、前法人曾熒予以諒解,使此二人得以取保候審。

  志願者團隊認爲,“私了”無疑是將損失轉移到租客和房東的身上,而友客方面需要承擔的責任將減小。

  團隊成員說,“友客企圖以極少的代價使受害者原合同失效”,“王和曾保釋出來跑路後我們維權就失去意義”,因此在9月11日他們發起另一項聯署請願行動,希望敦促有關部門“嚴格執法”、“公正司法”,依法懲治案件首腦及相關涉案人員,還受害者以公道。

  目前代表友客與受害者協商的一名姚姓律師向《財經》回應稱,正以化解社會矛盾爲目的,協調房東和租客簽署《調解協議》,由友客承擔兩個月租金支付給房東,保證房客五個月居住時間,剩餘使用權轉爲債權。配套簽署的《諒解請願書》本意是讓王、曾二人取保候審後,儘快融資籌款填補漏洞;但因受害人反對的聲音較多,目前《諒解請願書》已叫停。

  他坦言,目前有一些房東和租客確實不願意接受調解,“認爲你們是友客派過來的律師,你們肯定是在爲友客說話,認爲簽了調解之後就無法再維權、起訴。”他認爲這是誤會,因爲《調解協議》不會導致後期無法實現訴訟權利和刑事賠償,屆時將進行債權覈對工作。

  無論如何,在一段時間內,長租公寓、房屋中介,將成爲一部分人的肉中刺。在友客的租客和房東羣裏,一旦發現有中介混入,會被立即踢出羣。張藍說:“我現在只想找租客直租,聽到中介就不想談了。”王力雖然在做長租公寓的生意,但也建議租房找物業直租,“找押一付一、押一付三的,不要找年付。年付就是便宜,便宜就有風險。”

  杭州一家小規模的長租公寓老闆無奈表示,雖然自己按照市場價合理經營,但是難免受到“高進低出”者的負面影響。“這些劣質商家擡高了給房東的租金,又壓低了租客的租金,影響我們的定價;他們爆雷之後,理論上這些流浪租客可能變成我們的客源,但爆雷對行業造成負面影響,短期內我們也不受信任。”

  6

  爆雷亂象怎解

  本輪長租公寓爆雷有多個誘因。自去年起,爲長租公寓供血的系統就在瓦解。

  交通銀行上海分行的一位經理告訴《財經》記者,2018年,長租公寓出現跑路問題之後,工農中建交郵儲等國有大行就幾乎不再給中小型長租公寓提供租房貸了。

  他透露,國有大行對長租公寓的放貸門檻極高,只有一線房產公司旗下的長租公寓品牌,如萬科泊寓、龍湖冠寓才有可能拿到經營貸和租房貸。總之,大公司、大品牌、好城市,已經成爲銀行給長租公寓放貸的准入條件。

  近兩年,中小型長租公寓運營商們只能從網絡小貸和P2P網貸套錢。但這些爲長租公寓供血的網貸公司在2019年受到監管層的集體清算。

  8月15日,中國人民銀行黨委書記、銀保監會主席郭樹清在例行記者會上表示,網貸平臺最多時有五六千家,到2020年6月底僅剩29家,網貸平臺專項整治工作到今年年底基本結束。

  P2P網貸的落幕,宣告了那些盲目擴張、高槓杆、無運營能力的長租公寓的末日。

  此外,2020年上半年,受新冠疫情影響,中國一線城市租賃市場趨冷,租客減少,很多長租公寓就算低價打折也找不到房客。

  貝殼研究院發佈的上半年租賃市場報告顯示,長租公寓企業在上半年經歷了“至暗時刻”,6月是傳統的租賃旺季,今年卻旺季不“旺”。

  全國重點18城(北上廣深大連青島等)成交量環比下降7.3%,平均租金水平在3月環比下降14.0%,4、5月平均租金有小幅回升,但6月因疫情反覆,又同比下降10.9%

  監管政策也自8月起趨嚴。8月17日,杭州市住房保障和房產管理局發佈《關於進一步落實住房租賃資金監管相關工作的通知》,要求從8月31日起,住房租賃企業向房屋委託出租人支付的租金,以及向房屋承租人收繳的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金等租賃資金,均應繳入租賃資金專用存款賬戶管理。

  通知還要求,“託管式”住房租賃企業要在9月30日前,上交2020年新增委託房源對應的風險防控金,而存量委託房源,要繳交其租金的30%作爲風險防控金。

  新規設立的專項專款賬戶,截斷了長租公寓高槓杆運行的前路。對於那些違規運營的幕後老闆來說,此時跑路總好過年底被抓。

  9月7日,住建部又發佈了《住房租賃條例(徵求意見稿)》。多地各級各部門的種種動作,表現出整治租房市場亂象的意圖。但多位法律人士和房產經紀人士認爲,這些政策尚不足以有效預防爆雷事件再度發生。

  在秦裕斌看來,儘管設立了租金專用賬戶,但企業若想把錢轉出去,名目衆多,監管難度極大。

  而對於新的住房租賃條例,北京才良律師事務所合夥人王令認爲,該條例基本上仍是事後救濟,立法者未從事前預防的角度考慮問題。

  胡景暉也說:“住建部的立法不能解決根本問題,只能堵漏洞,且不說這些漏洞能不能堵住。”他認爲,長租公寓的監管以前走的是“先污染、後治理”的路子,但網貸行業的沉浮已經證明,爲了某些新興產業發展,放鬆監管的代價非常沉重。

  事前預防並不是無法可依,但落實效果不佳。秦裕斌說:“依照現行規定,租賃房子應當向‍‍‍‍房管部門備案,只有這樣合同才是正規有效的。但實際落實得很不好,大多數租房交易爲了避稅或其他原因,都不備案。”秦裕斌認爲,如果備案做得好,將有效規避轉租造成的種種問題。

  而在事後救濟方面,王令認爲存在的最大問題是沒有明確、便利的救濟渠道,制度和法律設計還有所欠缺,新條例也沒補足這個漏洞。

  王令建議,有關部門聯動成立相關機構,專門處理租房問題,讓受害者投訴有門。

  胡景暉則建議,房住不炒、租購併舉、租售同權等調控政策之下,中國的長租公寓市場需要一個系統性的,至少跨度5~10年的長期發展規劃。

  這其中涉及國家市場監督管理總局、國土資源部、住建部、網信辦、公安部、銀保監會、證監會等部門,最好由國家發改委牽頭。

  例如聚集型長租公寓拿地成本較高,農村集體建設用地入市可以部分解決這一問題,但要提高流轉流程卻需要國土資源部和住建部協作。

  離散型長租公寓資金鍊斷裂危機較大,需要國家市場監督管理總局、網信辦、公安部共同聯手,從公司註冊、網絡租賃登記備案等環節入手,對市場上在營、在出租的房源做整體摸排,對行業動態監管、有效穿透,才能打擊長租公寓重複做案,高槓杆擴張問題。

  在中國,長租公寓產業屬性和資本屬性嚴重不匹配。

  長租公寓租期長、服務重,對企業整體運營能力要求很高,是長期民生項目,卻由短期風險投資支撐發展,熱錢之下,投資人必然渴望快速變現回本,催生企業冒險擴張,這背離了長租公寓的行業特性。

  如果銀保監會、證監會介入,就有機會讓養老金、保險金等長期資本代替高成本的風投資金,融資渠道開拓完善後,就能爲長租公寓行業的長期發展提供低成本、穩定的資金支持。

  “金融機構的支持只是一方面,我們還需要成本較低的專項產業資金、政府扶持資金等,這些比租金貸重要得多。”一位頭部集中式長租公寓創始人談到。

  爲防止劣幣趨逐良幣,自如、魔方公寓、優客逸家等多位長租公寓高管在接受《財經》記者採訪時,呼籲監管部門嚴厲打擊高收低出、長收短付、違規改建、虛假房源現象,但切勿因當下的亂象而把長租公寓這個行業一杆子打死。

  他們認爲,長租公寓尚在發展初期,真正想在這個行業長期發展的公司需要容錯空間,期待監管部門給予堅持穩健運營的企業更多的政策鼓勵與資源傾斜。

  9月11日,北京住建委宣佈將推進《北京市住房租賃條例》立法工作。《財經》記者獲悉,本週內就會有部分專家的意見報告上交,年底之前,北京會推出地方性行業法規。

  北京市關於長租公寓立法的論證會早在2014年就曾開過。2019年12月27日,住建部、國家發改委、公安部、市場監管總局、銀保監會、國家網信辦等六部委就聯合發佈了《關於整頓規範住房租賃市場秩序的意見》,主要針對分散式的長租公寓爆倉問題提供了監管指導意見。

  (應受訪者請求,張藍、鄭璐、劉波、餘東、王力爲化名);習生薑紫荊對本文亦有貢獻

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