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地產行業融資趨勢偏緊 現金流管理是重中之重

http://finance.sina.com   2019年12月03日 11:43   北京新浪網

  原標題:地產行業融資趨勢偏緊 現金流管理是重中之重

  來源:證券日報

  本報記者 王麗新

  年底將至,爲了完成銷售目標,加快資金回流速度,大牌房企已在打折促銷,中小房企受限於資金鍊壓力已經開始甩賣項目。融資渠道的緊縮和市場的低迷,讓房企不得不主動收縮投資戰線,併力爭向銷售端要現金。

  “說到房地產的融資,很多業內人士可能都有類似感受,近兩年的融資渠道管控總體趨嚴了,從各個來源獲得資金的挑戰性和難度加大。”日前,在由華夏時報主辦的穩·變·進 2019年華夏房地產投融資高峯論壇上,建銀國際董事總經理曾粵暉表示,據不完全統計,截至今年10月份,合同銷售金額接近或者超過千億元的房企已經有30家左右,而幾家頭部企業更是早在兩三年前已跨入5000億元以上的量級,由此產生的巨大資金需求爲之前任何時候所無法比擬。

  融資渠道收緊是大趨勢

  “通常來講,房企開發資金主要來源有自籌、境內外各種產品融資,以及來自其他各具特色的資金渠道。年期方面有短、中、長期;從項目維度看,爲前期拿地,多通過信託、資管等非標融資;中期開發有開發貸、供應鏈金融產品助力;後期銷售運營,有住房按揭貸款等傳統方式;此外,商業地產還會有經營性物業抵押貸款等融資選項。”曾粵暉表示,從公司維度來看,IPO上市、基金、短中長期公私募債券、定向工具、資產證券化等都是可以採用的手段和方式。

  有房企主管融資的管理層人士向《證券日報》透露,今年以來,但凡能用到的融資渠道,所有的融資工具,企業都會有所準備。“只要窗口期能利用上,我們都會主動去利用,獲取資金輸血。即使利率較高,也會選擇借款。”

  在三盛地產集團常務副總裁馮輝明看來,房地產融資環境體現在三個方面。“資本市場確實收縮了,發債、各種窗口目前階段性關閉了,但還是有一些機會存在;在上半年,後端質押局部還可以做,但目前看,一些信託機構現在壓力已經很大,總體來講會更緊;在按揭貸款方面,上半年不會體會到按揭方面會有控制,但9月底或者10月底已進行控制,銀行要降到一定的比例。所以,整體來看,房地產行業融資渠道收緊是大趨勢。”

  “市場每年都會發生一些新的變化,今年整個房地產行業運營情況也出現了一些新的變化,金融監管政策也提出了新的要求。總體來說這兩年,尤其是今年以來對於房地產業務合規等金融監管政策要求越來越嚴,風險管控要求越來越高,作爲投向地產主要的資金渠道之一,信託業面臨着新的轉型與定位要求。”四川信託副總裁馬振邦在上述峯會上表示,從企業角度來說,我們在一線拓展業務中更多地會關注企業的經營風險,關注現金流。在整體風險可控的環境下槓桿率一定要降下來,總體來說,把合規與風險管控放在第一位,這就是切身的感受。

  現金流管理是重中之重

  事實上,在降槓桿的大勢下,企業面臨資金壓力之際,都開始越發重視現金流管理。在這一年的接觸中,不少房企高管都曾向《證券日報》記者表示,今年最看重的財務指標是經營現金流,重中之重是對現金流的管理,全集團都在盡力提升銷售回款率。

  “行業收跟放基本上是常態化的,而且收跟放的時間性週期會更短。”馮輝明表示,在這種情況下,要把經營節奏、投資節奏、融資節奏做好。在經營現金流把控方面,嚴格遵從內部的管控,要降低風險、降低流動的風險,做動態的壓力測試和動態的資金管理。雖然每個企業可能都不一樣,但是把握好你的節奏,就能在冬天看到春天的機會。

  無獨有偶,在弘陽集團董事長助理、資金管理中心總經理韓存磊看來, 隨着目前市場監管日益嚴苛,加之新監管槓桿政策的出臺,致使現在資本市場上所有企業資金壓力都非常大。在此背景下,規模較大或是增速較快的公司,首先要往高質量,穩步增長的方向努力,在相對比較成熟的發展行業中做深耕,聚焦主業,不太建議多元化太寬泛的發展;其次,必須在內生方面控制好成本,加快現金流回流,現金流安全是重中之重,是企業生存與發展的保證。

  “任何行業做好現金流管理都非常重要,尤其是地產行業,對資金依賴度高,對融資依賴度更高,同時也一定要做好負債端管理。”馬振邦解釋。

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