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一二線城市局部過熱已出現 二手房流動性風險潛伏

http://finance.sina.com   2020年06月19日 11:51   北京新浪網

  原標題:一二線城市局部過熱已出現 二手房流動性風險潛伏

  來源:21世紀經濟報道

  疫情似乎沒怎麼影響樓市。

  開年來的深圳樓市上演了一波魔幻行情,打新風起,似乎帶動了其他一些城市也開始火了起來。

  上個月,杭州破紀錄的5萬人搖號搶房,吸引了全國人民的眼光。南京、成都等地,也出現了類似的“打新”現象。

  但投資新房,終究要在二手房市場變現。在絕大多數城市,新房局部火熱,二手房卻非常疲軟。掛牌量飆升的同時,流通性卻很差,有價無市。

  打新必賺不是任何時候都成立的。未來,樓市“房住不炒”的調控方向下,一二手房差價或將難有以往的盈利空間。

  一二線打新集聚

  今年一線城市除了深圳,最熱的就是上海了。

  據不完全統計,4-5月份,上海出現至少7個“日光盤”,其中最火熱的是位於前灘的東方惠禮,總計411套房源認籌人數達2284,認籌率高達5倍,這也是截至目前,年內上海認籌數最多的樓盤。

  像深圳、上海這樣的一線城市的樓市率先回暖,新一線也不甘示弱。

  作爲南京今年首個“萬人搖”,去年底開盤的江畔都會上城,在今年6月1日加推223套房源,總計約有11890組參與搖號,中籤率僅有1.8%。除人才房源外,普通房源中籤率低至1.43%。

  低至個位數的中籤率在南京樓市歷史上也是現象級的。據悉,當日銷售額達8.3億元,排號僅到三百多號,且開盤當日即全部售罄。

  緊鄰着的杭州也誕生了震驚全國的“5萬人搖”。

  6月初,杭州遠洋西溪公館推出959套房源,吸引了5萬人登記搖號,創下紀錄,限價下的賺錢預期,引來購房者紛紛入市,人人都想要大賺一筆。

  另一邊,城北萬象城幸福裏緊接着推出了最後一批房源,引來2萬人搖號,兩大熱盤正面相遇,直接導致杭州搖號登記系統癱瘓。

  作爲新一線城市,杭州樓市的火熱與日俱增,即使疫情剛過依然熱度不減。國家統計局5月新建商品住宅銷售價格指數中,杭州環比上漲0.7%,同比去年上漲5.1%。

  其實“打新”火熱無非是因爲房價倒掛。西溪公館的959套房子,毛坯均價只有2.8萬/平米,周邊項目均價3.5萬~4萬/平米。“限價盤的紅利就在眼前。以90平米計算,搖到最少能賺60萬。”一位投資客說。

  打新熱潮之下,一些城市的成交都回升了。克而瑞數據顯示,5月份,全國28個重點城市新房成交面積環比增長19%,同比降幅收窄至2%,其中一線城市環比增長30%,尤其是上海,成交創新高,單月成交面積109萬平方米,同、環比漲幅皆超60%。

  二手房流通性存疑

  但樓市有AB面,搶新房的背後,似乎僅僅是局部過熱。

  今年2月至5月底,杭州市區共推出新盤203次,而流搖樓盤達95次,流搖率約46.7%,即使是火爆如餘杭區,也有21次流搖。

  有杭州開發商對記者表示,除了部分新盤因爲價差吸引人之外,其他大部分新盤去化率都不太好。

  同時,“打新”的意義,最終落腳在二手房市場。新房再划算也要能賣掉。但二手房市場真的如預期那麼好嗎?

  以杭州首個萬人搖項目融信瀾天爲例,當初,幾乎所有人都認爲單價1.85萬元/平方米,搖到就能賺100萬。

  二手房交網站顯示,融信瀾天成交價在2-2.24萬/平左右,並沒有那麼大的套利空間。

  事實上,整個杭州市二手房掛牌量已達到驚人的11.6萬套,遠遠超過杭州一年的銷量。

  在廣州,有中介人士表示,廣州的二手房很尷尬,大部分賣家都不肯降價,買家卻覺得會再降,已經僵持了很久。而有很多房源已經忍不住降價掛出了。

  不少業主就告訴記者,自己所在的小區房價這一年降了5000左右/平。

  在鏈家官網上,廣州目前的二手房掛牌量超過7萬套,相比較去年6月份二手房掛牌量剛剛突破5萬套,一年漲了兩萬套。充足的房源量,讓買家有了更多議價空間。

  廣州中原研究院數據顯示,6月第二週,廣州二手住宅成交1089宗,環比下滑3.2%,相較於此前的活躍,成交量已連續兩週出現下滑。

  二手住宅業主報價指數環比下降2.9%,後市的信心影響着業主報價,畢竟還是要把房子賣出去才有利潤。

  5月,北京、青島、成都、蘇州、廈門等城市,二手房累計同比都有不同程度的下降,成都和蘇州同比跌幅更是超50%,環比也有12%-13%的下降。

  58研究院分析師張波表示,在新房二手房市場上,可以理解爲一二手房的交易存在板塊差。往往一手房市場較好的市場,二手房的交易量也並不差,只是大部新房成交集中的區域,二手房反而成交量會較差;而二手房的成交集中區,往往集中在一手房沒有集中供應的區域。

  張波認爲,未來,在房住不炒的大背景下,房價未來長期預期保持穩定。一二手房的價差本身會逐漸被市場淡化,很難存在所謂的極大盈利空間,房地產市場將保持健康平穩發展。

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