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深圳炒房客手握十餘套房因高槓杆“爆倉” 投資長沙“有去無回”

http://finance.sina.com   2020年09月18日 03:28   北京新浪網

  原標題:深圳炒房客手握十餘套房因高槓杆“爆倉” 投資長沙“有去無回”

  來源:智訊財經

  深圳樓市祭出715新政“大招”,清退了一大批房產投資客。

  調控背後,有人歡喜有人憂。也有人深信樓市調控即撿漏買入的最好時機,渴望高槓杆炒房一夜暴富,但最後卻在本輪樓市調控中爆倉出局?

  如今,政策變了,市場也變了,炒房者的命運也將發生天翻地覆的變化。

  1

  手握深圳十幾套房 有人暴富有人爆倉

  今年的“金九銀十”,深圳人姚生依舊計劃把時間安排在跑盤看房上。

  不過,與往年不同的是,今年的主戰場有所轉移。受政策影響,沒有購房資格的姚生不得不被迫離開熟悉的深圳市場,轉戰臨深城市。

  而在此之前,他已經在深圳擁有十幾套住宅,分佈在福田南山及龍華區域,此外,在東莞惠州亦握有房產。

  姚生並不是職業的房產投資人,但從2003年在深圳投資的第一套小產權房以來,城市發展的紅利已經爲他帶來不少可觀的收益。

  此前40萬一套拿下的房子,如今漲幅已超50%。

  2006年,姚生開始大幅投資深圳商品房,主要考慮的因素也從房子地段,周邊配套(有無公園/地鐵),以及辦公人羣特點等,變更到優質學位房的選擇。

  經歷過2008年深圳樓市低迷期的姚生注意到,相對於其他房產,帶有優質學位的房子才是市場流通中的“硬通貨”;於是,在後來的房產配置中,學位房成爲姚生投資配置的重心所在。

  對於深圳715新政的落地,姚生和很多人一樣猝不及防。

  誰也未曾預想到本輪調控如此之嚴、持續如此之久、決心如此之大,無數幻想買房暴擊的人夢碎於本輪調控。

  新政的落地意味着他將無法繼續在深圳區域內投資房產,亦不能通過此前的政策漏洞,來換得購房名額。

  另一方面,新政讓一大批人失去購房資格,市場的接盤俠有所減少,手中的房子在此時出手並不容易。

  不過,姚生雖然手中有多套房,但目前並沒有特別大的負債壓力,近年來房產的升值已基本抵消所貸貸款。

  目前,姚生習慣性每週抽出兩天時間到臨深的東莞、惠州去看房,也時刻留意最新的政策熱點,撤場還是觀望已經成了他要面臨的選擇

  至於談及深圳房價,他坦言,現階段有利空的因素,一方面調控在持續,所以不用擔心房價會有明顯上漲,但不是特別精通市場的投資客基本上無利可圖。

  與姚生相比,阿海的境況要艱難的多。

  此前,坊間流傳深圳由於斷供潮導致市面出現大量司法拍賣房。儘管難以判斷斷供潮是否來臨,但是投資客的資金壓力卻顯而易見。

  阿海就是其中之一的例子,他是槓桿買房加到極致的典型,其訴苦,“投資深圳是正確的,大漲行情下,房產又可以繼續再做抵押,從中套利。

  “如今悔不當初,之前加槓桿太猛,政策看不到放鬆的情況下,繼續持有成本太高,投資沒錢賺。在深圳擁有的十幾套房,小則三兩百萬,大則八九百萬,每個月至少要還貸四十多萬,月供不夠,就用銀行消費貸套現來補充資金。”

  對這個房產投資,阿海幾乎沒有自己的認知和判定,他所有的決定與想象,都來自於市場消息面及中介的傳達。 

  阿海終究爲自己盲目的投資付出了代價,被迫選擇棄房斷供。

  有人說,“深圳不是年輕人的情場,而是年輕人的賭場。”人來人往間,眼見他宴賓客,眼見他樓塌了,擔保公司、股市成了“韭菜收割機”。

  2

  曾經百萬擲長沙 炒房不濟難解套

  投資不止要看財力,還要看運氣。

  長沙,這個距離深圳3.5小時高鐵車程的城市,成了深圳地產界新的眼球吸引點。

  雖然長沙和深圳兩地近在咫尺,但房價卻有着天壤之別。長沙是深圳的“取經”對象,也因其巨大的發展潛力曾一度成爲投資客們的“炒房”聖地。

  來自溫州、深圳及全國各地的炒房團一波接一波,經歷過“被套與解套”的救贖過程,而“好了傷疤忘了疼”的深圳等地投資客,在深圳限購的大背景下,所到之處勁掀投資狂飆,最終欲橫掃當時還是房價“窪地”的長沙。

  投資客李洋就是其中一位。2016年初,李洋跟隨看房團,從深圳到長沙,當天就買下了兩套房子。當時長沙的房價正值上漲期,購房幾乎沒有什麼門檻,不限購讓大量資金涌進長沙樓市。

  2016年8月開始,長沙房價開始迎來一輪暴漲,李洋入手樓盤所在區域短短几個月就漲了接近2000元/平。

  開始嚐到房價上漲紅利甜頭的李洋,在接下來的一個月裏又再一次到長沙毫不猶豫買下兩套房,投資近百萬。

  不過,轉折點正在到來。從2016年底,長沙樓市就開始調控加碼,從“長沙房7條”到限購限貸,再到2018年的“6·25新政”,長沙嚴控樓市,炒房投資客一時間難以解套。

  根據最新政策,購房者拿到產權證滿4年後方可出售,加上新房從出售到拿到產權證一般需要兩年,長達6年的持有,對李洋這樣的投資客來說時間長已過於漫長。

  直至現在,李洋雖然人在深圳,但依舊持有房產在長沙,嚴格的樓市調控讓長沙房價在這幾年跑輸大市,李洋的資產也因此在近年來縮水不少,四年不漲反虧七十多萬。

  對於房產投資,李洋認爲過去十年是一個黃金期,選對城市是第一步,不過最重要的還是要靠運氣。

  “在當年在深圳投資炒房的朋友,現在每一個至少都有五六套房,資產上千萬。”

  不過現在的李洋除在深圳有一套自住外,他幾乎不做房產投資了,他認爲“房住不炒”再不是雷聲大雨點小,國家對於炒房行爲態度很堅決,自己已經過了可以冒險的年紀。

  3

   多地樓市調控升級 投資客何去何從?

  據中國房價信息網數據,眼下深圳是全國房價最高的城市,平均單價高達75249元/平方米。

  然而,長沙是全國樓市調控的急先鋒,房價常年維持穩定,炒房客“有去無回”。

  坊間多數認爲,“前段時間深圳樓市715調控新政就是取經長沙,來打壓投資客。”

  事實上,深圳715新政過後,市場端確實發生極大的變化。

  深房中協認爲,由於“7.15”新政發佈已過去1個多月,市場此前全面看漲的局面,已發生根本扭轉,分化與角力已在買賣雙方間上演。買賣雙方正處觀望、試探的拉鋸階段,將持續角力,市場也逐漸進入深度博弈時期。

  值得注意的是,近日深圳針對“假離婚”再下發通知,宣佈將授予商業銀行查詢借款人婚姻登記信息的權限,再堵假離婚買房漏洞。

  來自住建局的數據顯示,限購調控政策出臺以前,結婚與離婚比例大致保持在5:1;近年,結婚與離婚比例大致保持在3:1,這其中的變化不排除房地產調控的影響。

  “政策在未來一段時間內仍將繼續趨向收緊的氣息。”一位業內人士表示。

  不出所料,全國各地樓市調控頻繁升級加碼。9月14日,成都出臺“房產新政15條”,支持合理自住需求,大力打擊炒房投機行爲。

  其中對投資客打擊最大的一條是:個人住房轉讓增值稅徵免年限由2年調整到5年。

  從“滿2”到“滿5”,加長的是炒房客的投資時間線,可以很大程度上杜絕炒房客們“快進快出”的套現方式。

  調整增值稅已成爲一個城市樓市調控的重要手段。目前來看,深圳、無錫、瀋陽,包括此次的出臺新政的成都,都採取了該種方式。

  有資深業內人士對智訊財經指出,未來熱點城市的樓市政策將會繼續收緊,對於投資客來說具有一定風險,因爲新政一旦發佈一般是當天執行,不會留給投資客資產處理的時間;且政策收緊之下的大趨勢背景之下,未來房產的投資時間線也會越來越長,也意味着難以解套。

  自1998年進入商品房時代以來,各大城市都經歷過了數輪調控,但房價似乎從沒有“剎住車”,一路上揚的路徑明顯。

  利潤可觀的投資回報催生了一大批房產投資客,並被市場冠以“炒房客”的頭銜,他們一定程度上帶動了一個片區的房產開發,但同時亦留下了“隱患”,對健康的房地產市場帶來動盪和不安。

  時下,轟轟烈烈的全國樓市“組合拳”加碼調控,在房地產領域炒短線套利的可能性已經微乎其微。對於市場投資客而言,其資金沉澱期要更長。在“房住不炒”仍是樓市主旋律情況下,投資客艱難求財荊棘遍野,未來又將何去何從?

  (應採訪對象要求,文中部分受訪人爲化名)

  撰文| 晨豫

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