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租金跳水7成、投資客趁機抄底 香港商鋪空置率創新高

http://finance.sina.com   2020年09月25日 03:44   北京新浪網

  原標題:租金跳水7成、投資客趁機抄底...香港商鋪空置率創新高!

  來源:鎂刻地產

  “本是處在黃金地段的店鋪,連金融海嘯都沒有倒閉,想不到今年結業大吉。”最近一位香港的朋友感嘆,走在街上,經常會看到結業的商鋪。

  不僅如此,就連旺角亞皆老街32-34號的連鎖服裝品牌G2000,也悄悄換到了比鄰的28-30號鋪位,老闆對問詢的朋友表示,這樣可以節省一大筆租金開支。

  類似的搬鋪舉動,近期在香港購物區並不鮮見。隨着內地訪港旅客人數銳減,新冠肺炎疫情持續,香港零售鋪市受到前所未見的打擊,商鋪租金出現斷崖式下跌,空置率再創新高。

  旅客大減,銅鑼灣人流疏落,圖源:美聯工商鋪

  1

  一口氣減租4成,商家尋機換店

  在如今嚴峻的市場環境下,香港曾經高不可攀的街鋪租金和售價,也經不起打擊,紛紛暴跌。

  位於佐敦白加士街的一家地鋪,從2002年起由翠華餐廳承租,當時每月租金約24萬元。儘管今年還有幾個月才滿租約,但是擔心翠華不再續租,業主一口氣減租4成,誰能想到2020年的月租僅需23萬,比18年前還低。

  據報道,該商鋪在2011年月租已經是31.46萬元,到2017年漲到40萬,現在重返23萬,可以說完全抵銷自由行帶來的升幅。

  翠華餐廳租金的跌幅絕非個案,據瞭解,核心街區不少商鋪月租金跌幅都在“七字頭”。

  業主減租爲掙錢,部分租約期滿的商戶也嗅到了機會。不少商家趁機搬到同一條街或同區的其他街鋪,以節省租金或取得較佳的戰略位置。

  核心區商鋪搬遷個案

  在市場逐利這件事上,投資客也在趁機抄底。一名闊大佬趁機抄底,斥資約227萬元購入旺角先達廣場一樓兩間商鋪。

  其中一間以96萬元成交,原業主忍痛割讓了449萬元,較2012年購入價約545萬元低了82.4%。資料顯示,該商鋪曾於1994年以182萬元成交。換句話說,這間商鋪的現價,較26年前,還要低將近86萬元。

  據瞭解,先達廣場於2003年地產市道最低迷時期,曾有商鋪虧損約80%售出。因此,該店鋪虧損逾82%售出,應該是此商場過去17年來虧損最慘的個案。

  香港商鋪空置率12.6%,創歷史新高。9月15日,美聯工商鋪發佈報告顯示,截至第三季度,香港4大核心購物區(銅鑼灣、旺角、中環、尖沙咀)商鋪空置率已高達12.6%。這一數字較今年第一季度的9.2%大幅增加,創下自2016年有記錄以來的歷史新高。

  其中,銅鑼灣的空置率達到18%,冠絕各區,尖沙咀及中環空置率分別是16.9%及16.2%。

  至於民生消費元素較高的旺角,在市民減少外出的情況下,街上也顯得冷清,空置率升至7.4%。

  該機構認爲下半年零售業繼續步入“超大型調整期”,核心區租金及售價將回到2006年至2007年的水平,相當於較歷史高位下跌6成或7成。

  最新的空置率大增,主要是因爲疫情的影響,訪港遊客近月跌至接近零的前所未見的水平,對依賴旅客生意的核心區鋪市,帶來沉重的打擊。

  此外,香港多次因爲疫情而推出限聚令、限制部分商戶營業及限制食肆堂食等措施,對零售業及經濟帶來沉重打擊,核心區空置率因而大幅上升。

  2

  連跌18個月,零售業持續收縮

  商鋪關門大吉的背後是零售業的凜冬。目前,香港經濟正面臨有記錄以來最嚴重的衰退,經濟下滑已經連續四個季度。

  根據香港政府的預計,今年全年香港經濟將收縮6%至8%,這將是自1961年有記錄以來首次出現連續兩年經濟下滑。

  自60年前香港開始記錄經濟數據以來,僅有3次出現全年的經濟下滑:1998年(-5.9%)、2009年(-2.5%)和2019年(-1.2%)。

  其中,零售行業是受打擊最大的行業。沒有了旅遊收入的支撐,加上受疫情影響社交距離措施收緊,打擊本地消費,令零售業的經營環境再度變得嚴峻。

  9月1日,香港官方公佈零售業表現:7月零售總額同比下跌23.1%至265億港元,已是連續第18個月下跌。

  ▷圖源:財新網

  截至7月,香港的零售總額僅爲1870億港元,平均每月267億港元,而2019年平均每月爲360億港元。

  美聯工商鋪在報告中寫到,“市場還沒有見底……香港的零售行業正在經歷結構性變化,市場高峯已經過去,但至今仍然有許多店主拒絕接受現實。”

  萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文表示,近日跌幅並未反映第三波疫情反彈的影響,估計樓市調整仍然持續,現時房地產市場十分“畸形”,住宅樓價仍然高企,但租金已因經濟下跌情況而持續向下調整,疫情對香港的影響還在持續。

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