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天津、鄭州房價“大跳水”虛實:穩中有降

http://finance.sina.com   2020年11月05日 02:57   北京新浪網

  原標題:天津、鄭州房價“大跳水”虛實:穩中有降

  來源:丁祖昱評樓市

  文 | 丁祖昱評樓市 丁祖昱

  從2020年前2個月的低迷成交,到3月份至今的成交回溫,全國房地產市場已整體復甦。但從城市來看,當前的樓市真應了那句話,“一邊是海水、一邊是火焰”。

  據國家統計局發佈的《2020年9月份70個大中城市二手住宅銷售價格指數》變動情況來看,二手房上漲和下跌城市中,房價上漲城市數量爲50個,較上月增加3個,漲幅明顯的包括:深圳、唐山、無錫、成都、西寧、銀川。

  雖然超七成城市的二手房價依然處於上漲過程中,但其中也不乏跌幅明顯的城市,比如天津、鄭州。

  國家統計局的數據顯示,2020年9月天津的二手房價格環比下跌0.2%,同比下跌4.6%。這已是天津二手房價連續第15個月環比下降,連續9個月同比下跌。

  有報道稱“不管是新房,還是二手房,價格下跌成爲當地(天津)房地產市場的主流形態,市區內的很多樓盤,都出現了數千元/平方米的跌幅”。

  對此,天津市住建委公開表示,“今年疫情過後,天津市房地產市場呈現‘價升量穩’狀態,在合理區間運行”,房地產呈現持續平穩的發展態勢,以此闢謠“天津房價在短時期出現大幅下跌”。

  與天津一樣,鄭州樓市也同樣被 “吵”上了風口浪尖,國家統計局數據顯示,今年9月鄭州新建商品住宅銷售價格環比下跌0.1%,同比下跌0.7%;二手住宅銷售價格環比下跌0.5%,同比下跌4.5%,跌幅位居全國前列。

  當地從業者表示,“就現在市場情況來看,今年的‘金九’估計是鄭州2016年以來最慘淡的一年。”

  對此,我們調查發現,天津和鄭州的房價下跌情況較爲類似,這兩個都是屬於庫存及供應較高城市,再加上今年受疫情影響,整體節奏推遲,當地項目爲了加速去化,紛紛採取打折促銷的形式,最終造成了整體均價的下跌。

  高庫存下,天津新房市場稍顯樂觀

  與天津一直“陰跌”的二手房市場相比,新房市場表現稍微樂觀一點。 

  克而瑞數據顯示,今年年初受疫情影響,4月天津新房市場逐漸回歸常態,需求隨着疫情緩解得到逐步釋放,常規樓市小陽春延長至夏天,6月天津市場達到一個峯值,而後三季度回歸常態。

  據國家統計局最新發布的《2020年9月份70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數》顯示,9月天津新建商品住宅價格指數環比8月上漲0.2%,比去年同期同比上漲0.8%,這也是天津近期環比的“六連漲”,換言之,疫情過後天津新房房價就已回暖,保持了半年的“穩增長”狀態。

  近一年天津新房成交面積月度變化(單位:萬m²)

  數據來源:克而瑞

  另一方面,克而瑞數據顯示,截止到2020年9月,天津商品住宅廣義存量面積已經達到4560.74萬平方米,無論是北上廣深還是熱點二線城市,天津都是其中存量規模最大的城市,相比六倍面積差的重慶還要多出將近一半。去化週期方面,則長達28.2個月,是全國新房去化週期僅次於大連的最長的城市。

  天津新房市場成交面積年度變化(單位:萬m²)

  數據來源:克而瑞

  天津2019年全年新房成交面積1411.8萬平方米,2018年成交面積1259.3萬平方米,在此之前5年年度平均成交面積1621.4萬平方米。這意味着,以目前的廣義存量,在沒有新增量入場的情況下,天津新房市場兩年都賣不完。而這這還沒有算上龐大的二手房市場。

  天津在巨量供應的影響下,新房價格難以有明顯上漲,老城區去化週期超過50個月。在“金九銀十”期間,天津一些房企降價打出區域“骨折價”,試圖搶先收割市場,甚至還有房企出具了“保價協議”,承諾半年之內項目不降價,以此說服購房者儘快上車。

  天津市內房價區域分化明顯

  我們在採訪調查中發現,雖然天津新房房價從整體看是在“穩步增長”,但從區域來看,天津樓市部分區域的跌幅確實不小,包括武清、西青、河東、東麗等區域在內,房價都出現了不同程度的下降,尤其是遠郊樓盤。

  “遠郊降幅比較大,最多能達到30%,市內六區價格相對穩定,但是沒有流量。”天津當地的房產中介羅迅表示,天津市場從去年下半年開始就特別難,已經有過兩三輪全面降價潮了,有些去年的標杆項目在今年都開始邁入降價的行列。譬如武清區南湖板塊,碧桂園雲湖項目因南鄰津保高速,西鄰墓地天福陵園,率先降價至1.2萬元/平方米,毗鄰的保利梧桐大道項目,價格更低至1.1萬元/平方米。 

  遠郊區域的二手房市場更是在整體“陰跌”的背景下情況更爲嚴重。

  在北京工作的王晗於2017年3月在武清區南湖板塊購置了一套140平米的三房,單價1.5萬元/平方米,而如今網絡數據顯示,她所在小區的單價已經跌至1.1萬元至1.3萬元之間。

  對此,羅迅稱這已經是見怪不怪。“和平區的學區房還是很堅挺的,價格趨於穩定,大跌的往往是房價比較低的市內六區以外的地區,像南湖板塊這裏的二手房基本沒有交易量,周邊新房甚至比二手房便宜好幾千元,對二手房的價格衝擊很大。”

  另外一位中介朱冰羽告訴我們,天津有較好的教育資源和較高的高考錄取率,這對於“北漂”頗有吸引力,因此在遠郊買房的大都是在北京工作的人,有不少天津遠郊項目在北京核心地區均設有展點,賣點之一就是在天津落戶、買房、有學籍。

  2018年5月政府出臺《“海河英才”行動計劃》後,該人才新政對落戶條件大幅放寬:本科40歲以內,碩士不超45歲,博士不受年齡限制,只要持身份證、學歷學位證等,即可辦理直接落戶。

  海河英才計劃實施以來,天津共落戶28萬人,但真正留在天津工作的人卻很少。

  “沒有戶口的北漂,也會選擇在天津落戶買房,一般情況下他們就會選擇通勤方便的武清等地。”朱冰羽感嘆道,“讓孩子在北京上完中小學到天津參加高考,或者直接在天津上中小學,反正最後達成了目的就馬上轉手賣出去,所以說潮水退去自然跌得最狠。”

  鄭州房價“大跳水”

  國家統計局數據顯示,今年9月鄭州新建商品住宅銷售價格環比下跌0.1%,同比下跌0.7%;二手住宅銷售價格環比下跌0.5%,同比下跌4.5%,跌幅位居全國前列,

  與天津一樣,鄭州樓市也同樣被媒體“吵”上了風口浪尖,據報道,今年鄭州樓市有些膠着,當地從業者表示,“就現在市場情況來看,今年的‘金九’估計是鄭州2016年以來最慘淡的一年。”

  從數據上看,一手房方面,今年以來鄭州樓市開盤去化率大幅下降。

  克而瑞數據顯示,2020年上半年平均去化率只有42%,而2019年整年項目開盤平均去化率是72%。在全國市場復甦明顯的7月份,鄭州新建商品房銷售量卻同比下降25.5%。

  不能太過武斷地說是“最慘淡”,但的確,房企在鄭州“金九銀十”期間降價促銷蔚然成風,有些房企雖然沒直白地喊出降價,但通過首付分期、零首付,買房送車位、送物業費、送家電,精裝改毛坯甚至是工抵房、特價房等形式進行花樣促銷。

  鄭州新房市場庫存面積和去化週期變化(單位:萬m²)

  數據來源:克而瑞

  和天津新房市場情況相似,鄭州也面臨着巨大的庫存壓力。克而瑞數據顯示,截至2020年9月,鄭州新房庫存面積已到1108.8萬平方米,去化週期從去年9月的5.8月變成了14.7月。

  因供需失衡、去化壓力大,鄭州房企降價促銷也是情理之中,且大部分“跳水”的樓盤多位於鄭州四環外的的滎陽、中牟、新鄭等遠郊區域。

  當前新房市場都在降價促銷,在選擇房源時,購房者就會理性比較,這就導致了二手房降價、成交慢的現象,我們調查後發現,雖然鄭州二手房掛牌價格在降,但成交價基本都在合理範圍,沒有出現過於誇張的跳樓價。

  在限購政策沒有放鬆、整個鄭州房地產市場趨冷的大背景下,鄭州二手房市場的冷卻並不顯得突兀,今年的二手房的行情可能會一直這樣持續下去,很難出現大規模的回暖。

  我們認爲,天津和鄭州的房價下跌情況較爲類似,這兩個都是屬於高庫存城市,在巨大庫存和供應的影響下,市場去化緩慢,此次一二手房房價均出現下跌趨勢,主要還是受當地房企降價促銷抓回款導致的,由於一手房促銷力度較大,從而帶動了二手房市場價格的下跌。

  具體來看,天津與鄭州市場本身也已經出現兩極分化的局面,部分區域依然熱銷,部分區域降價也難以吸引購房者的關注。整體降幅仍在合理區間內。

  未來市場可能依然還會延續目前的態勢,隨着年底開發商衝刺年終業績,整體促銷力度或將繼續保持或加強。

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