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三個月引戰 中民投物業板塊“自救”樣板

http://finance.sina.com   2019年11月08日 13:21   中國經營報

  三個月引戰 中民投物業板塊“自救”樣板

  文/沐陽

  10月29日上午,中民未來與雅生活服務的高管團隊在香港開始了新一輪的溝通工作,這是雙方達成合作後的第12次會議。此前,港股上市公司雅居樂雅生活服務股份有限公司(“雅生活”,股票代碼3319.HK)已受讓中民未來旗下中民物業60%股權。此次股權出讓標誌着中民投旗下中民未來實現資產結構優化,激活優質資源,形成業務發展新動力,同時中民未來也成爲中民投“自救保衛戰”中率先突圍的業務板塊。

  三個月完成引戰 率先突圍

  從6月14日中民未來確定物業板塊引入戰略投資者的工作目標,到完成引戰,中間經歷了不到3個月。

  “那段時間,不論是工作日還是週末,公司的燈經常亮至凌晨三四點,晚上八點後大樓停止供冷。”中民未來的工作成員回憶此次引戰的過程時回憶說道,“引戰工作組的成員們打開備好的小風扇,與投資方團隊連軸轉地工作。”

  中民未來於2014年7月在上海市黃浦區成立,註冊資本40億元,爲中民投旗下一級子公司,此前曾100%控股中民物業。中民未來定位爲中國領先的社區增值服務提供商和資源整合者,涉及物業服務、社區金融、養老等業務。

  公開資料顯示,自2015年起,中民未來與衆多位於中國經濟發達地區的優質物業公司進行股權合作,爲最早進入物業行業的投資方之一。截至2018年12月31日,中民未來旗下中民物業控股及參股公司的總管理面積高達2.9億平方米,合計近2000個項目。2018年中民物業實現收入約39.6億元,扣非淨利潤合計約3.51億元,項目續約率高達95%。

  中民物業是中國名列前茅的獨立第三方物業集團,下屬十餘家物業公司歷年多次榮登中國物業管理協會“物業管理綜合實力百強企業”。這些公司在公建及各細分市場均有極高知名度,管理多個城市地標、高端住宅及服務政府部門和多家知名企事業單位,業態涵蓋公共建築(50%)、住宅(32%)、商業及辦公業態(18%);管理的物業項目覆蓋全國28個省市和自治區,共123個城市。

  雖然取得了較大的發展,但是,我國物管行業處於行業整合的初級階段,仍舊呈現高度零散格局,行業存在企業超過 10 萬家,市場化進程提速令行業集中度快速提升。

  據中民投相關人士介紹,現階段,物管行業具有較理想的競爭環境。在市場化及資本化兩大因素加持下,行業頭部企業正在快速壯大。要在業內保持頭部影響力,就必須加速優勢資源的整合,以保領先地位,這是必須走的一步棋。

  9月26日,雅生活受讓中民物業60%股權。這一天,對於中民投執行委員會委員兼中民未來董事長王暉來說意義非凡。她認爲,中民物業正式完成了“成年的洗禮”。

  對於未來物業板塊的規劃,中民未來方面表示,超過5億平方米的管理面積以及持續擴大的管理規模,將爲豐富的增值服務提供更大的發展空間。中民未來也將依託物業規模的持續增長,聚焦民生關切,將旗下的社區金融、養老等業務在更廣泛的社區範圍內落地。

  中民投的“三步走”

  實際上,不僅僅是中民未來,中民投各個業務板塊都正在制定全新的發展路線圖,並由中民投集中統籌、加快推進實施。

  今年初以來,中民投出現流動性困難後,便啓動了自身機構改革,對總部及主要業務板塊進行了大刀闊斧的組織變革和層級簡化,力求“自救”。

  中民投總部、社區板塊、新能源板塊、租賃板塊、金融板塊、金融地產板塊先後完成了扁平化改革。隨着改革的不斷推進,管理成本將大幅下降,組織效率將全面提升,一線員工的才智也將更充分地得到發揮,整個中民投將朝着更加輕快、敏捷、創新的平臺化組織轉型。

  據瞭解,自三季度開始,完成組織變革之後,中民投的各業務板塊都把工作重心全面轉到恢復經營上來。中民嘉業、中民投國際、中民新能、中民投租賃等子公司持續深化自救舉措,對外尋求業務合作,對內降本增效、穩定經營。

  截至目前,除中民未來旗下中民物業已成功引入戰略股東外,中民新能新任總裁肖宏江加入後,推進加快盤活電站資產;中民嘉業在新任董事長雷德超加入後,快速確立了新的發展定位;中民投國際也組建了新的管理團隊,開始對國際板塊的業務進行梳理提升;中民投租賃加快聚焦瘦身,回籠資金,降低槓桿。

  此外,從今年10月起,除一般員工維持現狀外,中民投高管及中層都將降薪以支持公司推進戰略重組。此次涉及人員整體降幅達53%,最高降幅83%。這是繼5月份中民投工會發起員工投資中民投活動後,通過降薪以降低費用支出的進一步自救舉措,以支持公司重組。

  據瞭解,降薪主要原則是高管大幅下降,中層適度下降,員工維持現狀。而以往不合理的激勵,也將被退回,但對公司做出重大貢獻的員工,經申報可給予專項獎勵。待公司恢復正常經營後,中民投將逐步實行新的薪酬激勵制度。

  9月30日,中民投應急委主席茅永紅在給全體員工的公開信中總結道,這幾個月來,中民投開展了五方面的系統工作,成立由股東代表和董事局、監事會、經營層部分成員組成的應急管理委員會扭轉了被動局面,與債委會有效配合基本保證了債務兌付,推動與中國長城資產管理公司合作形成了改革重組方案,深化了現有資產和業務的整合,啓動了企業自身改革。尤其是全面開展了組織變革、減負增效、樹立提升等一系列舉措,充分發揮一線優秀員工的才智,逐步建立起了透明、公平、高效、專業的機制和文化。讓中民投具備了再出發的基礎條件。

  根據長城資產設計的整體重組方案,在梳理整合資產的基礎上,中民投所有業務按照運營、投資分離的原則拆分成三個板塊,即運營板塊、國內投資板塊和國際投資板塊。根據各自板塊特點,分別實施重組,由高負債、重資產的“運營+投資”模式逐步向引戰、發揮品牌優勢、輕資產運作的“投資+平臺”模式轉變。各業務板塊制定發展規劃,由中民投統籌。

  與此同時,茅永紅指出,真正化解困難贏得發展,須自身努力。要紮紮實實通過三步實現中民投新的發展戰略。第一步是要儘快落實債務重組方案,結束流動性困難,使中民投站起來。第二步是要用半年時間,完成中民投“三會一層”換屆,被投公司業務整合,全面恢復公司經營,使中民投走起來。第三步是要從明年下半年開始,再用兩年左右的時間,實現新業務快速發展,使中民投跑起來。

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