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地產信託“火與冰”:僅三成機構發新品 理財經理排隊“搶額度”

http://finance.sina.com   2020年10月16日 16:43   中國經營報

  地產信託“火與冰”:僅三成機構發新品 理財經理排隊“搶額度”

  本報記者/陳嘉玲/北京報道

  “產品早上十點半上線,一共就6個億,下午3點左右排隊預約的資金超過10億。”

  某信託公司一位理財經理近日透露了“搶額度”的日常,但這天他和客戶“運氣不太好”,沒有搶到。他所提及的產品是某一線城市的商業地產信託,預期年化收益率爲6.8%~7.6%,募集資金不超過6億元。

  火熱“搶額度”的同時,房地產信託發行卻持續降溫。9月份,房地產信託募集資金347.70億元,環比下降近四成;截至三季度末,投向房地產的新增信託資金不足500億元,佔新增信託總規模比例低於一成。

  與此同時,《中國經營報》記者通過不完全統計發現,9月份以來,68家信託公司中,約有23家機構新募集發行房地產信託。

  由於受監管壓降融資類業務規模、地產業務額度管控、房企債務規模管控等政策影響,信託公司的地產業務模式亦正在發生轉變。

  各家信託公司正在積極探索地產真股權投資、永續債信託、供應鏈金融、“資產收益權+回購”等模式。

  地產信託寒冬

  伴隨監管政策收緊和行業轉型深入,房地產信託發行漸已入冬。

  本報記者通過用益信託網查詢統計獲悉,10月1日至10月15日期間,市場上共發行16只投向房地產的信託產品,發行規模總計55.79億元,產品平均期限爲1.76年,平均年收益率爲7.42%。

  從國慶中秋雙節前後的表現來看,房地產信託的發行數量、發行規模和預期收益率均大幅“降溫”。用益信託網數據顯示,去年同期(2019年10月1日至10月15日期間),共發行188只房地產信託,規模總計320.32億元,產品平均期限爲1.56年,平均年收益率爲8.28%。

  房企信託融資寒冬並非驟然而至。

  根據中國信託業協會統計數據顯示,2020年2季度末,房地產資金信託餘額爲2.50萬億元,同比2019年2季度末的2.93萬億元下降14.68%,環比2020年1季度末的2.58萬億元下降3.10%。與此同時,過去幾個季度,房地產信託餘額佔比是持續下降的。其中,2019年2季度末和4季度末的佔比分別爲15.38%和15.07%,而2020年1季度末和2季度末佔比分別爲14.57%和14.16%。

  自5月份資金信託新規公佈以來,信託產品量價隨之逐步走入下跌趨勢。記者通過對比用益信託各月度統計數據發現,今年6月份,信託產品發行規模爲3628.59億元,其中房地產信託規模爲1390.37億元,均系自2019年初以來的月度最高值。隨後的三季度,信託產品發行端持續降溫。

  今年9月份,用益信託網的最新統計數據顯示,全市場共發行信託產品1813只,規模總計2034.08億元,平均年化收益率6.69%。8月份則共發行2309只信託產品,規模總計2204.54億元,平均年化收益率6.83%。發行數量、發行規模和收益率均出現不同程度的下滑。

  另據普益標準的統計口徑,9月共有58家信託公司發行了1590款集合信託產品,發行數量環比減少了223款,降幅爲12.3%。其中,外貿信託、五礦信託、光大信託和中融信託這前四位信託公司,發行的信託產品總計522款,佔比超過三成。

  單從房地產信託來看,其發行數據在三季度出現了“大滑坡”。統計數據顯示,截至9月30日,9月份房地產信託募集資金347.70億元,環比下降39.86%。

  本報記者通過對68家信託公司官網、APP等渠道的不完全統計發現,9月份以來約有23家機構新募集發行房地產信託。中部地區某信託公司4月份發行了23只房地產信託產品,5月份發行了6只,6月至9月分別僅發行了2只產品。

  根據中國信託登記有限責任公司統計,今年三季度末,投向房地產的新增信託資金不足500億元,佔新增信託總規模比例年內再次低於一成。相應地,投向工商企業的新增信託資金在三季度末超2000億元,佔新增信託總規模比例超四成。

  監管政策“緊箍咒”

  財富端,理財經理搶不到的是額度;資產端,監管戴上“緊箍咒”的亦是額度。

  業內人士分析認爲,房地產信託發行規模下滑,最主要的原因是下半年以來的融資類信託額度管控。

  “地產信託關鍵還在於額度。”某信託公司內部人士告訴記者,目前信託公司地產業務,需要做到清算和續做之間的平衡,到期清算一筆,釋放出額度來,才能續做新項目。

  某信託公司房地產信託業務負責人表示,去年下半年以來的地產業務額度管控,一直無放鬆跡象,“緊箍咒”倒是越念越緊。

  事實上,監管部門更是給房地產信託融資戴上了“雙緊箍咒”,包括金融機構和房地產企業。

  市場早在3月份就傳出消息稱,2020年全行業壓降1萬億元具有影子銀行特徵的融資類信託業務。對此,銀保監會相關負責人也側面證實:“這是監管部門根據當前規模總量,反覆進行測試得出的比較務實的數字。”

  5月份,銀保監會發布《信託公司資金信託管理暫行辦法(徵求意見稿)》,其中提出“全部集合資金信託投資於同一融資人及其關聯方的非標債權資產的合計金額不得超過信託公司淨資產的30%”,這對依賴於非標融資的部分開發商將帶來較大的再融資壓力。

  此前,根據一家民間金融研究機構的摸底測算,業內僅有12家機構還能做資金信託業務,且一半以上已經沒有額度或額度緊張,需要佔用額度的通道業務通道費亦飆漲至1.5%~2%。

  除信託機構之外,房企其他融資渠道也不同程度收緊。本報記者梳理今年上半年的房企融資情況獲悉,銀行貸款房地產開發貸款餘額11.97萬億元,增速自2018年三季度以來持續走低;公司債上半年發行規模1286.5億元,同比下滑19.7%;房地產ABS產品發行規模1586.5億元,同比下滑22.7%;海外發債融資總額2424.5億元,較去年同期微降0.3%。

  與此同時,房地產企業也迎來“史上最嚴厲的債務管控政策”:即給房企有息負債設定三道紅線,根據觸線情況分爲“紅橙黃綠”四檔,每降低一檔負債新增上限增加5%,被總結爲“345”規則。

  有研究報告按照淨負債率、現金短債比以及扣除預收賬款的資產負債率三個指標,對131家上市房企分爲四檔,其中31家房企三線均超,16家房企超二線,32家房企超一線,48家房企三線均未超。

  對於三線均超的房企,研報指出:“這些房地產企業後續的融資方式大概率只能以置換類爲主。”本報記者注意到,這些房企包括融創、金融街(000402.SZ)、財信發展(000838.SZ)等。

  倒逼地產業務變通

  受監管壓降融資類業務規模、地產業務額度管控、房企債務規模管控等政策影響,信託公司的地產業務模式正在發生轉變。

  多家信託公司內部人士對記者表示,公司正在向地產真實股權和永續債的方向轉型。

  前述地產信託負責人表示,真股權項目的關鍵是條款的設置,能不能提高開發商回購意願的同時又符合監管對股的要求。“各地監管的尺度態度不一,比如有些銀保監局對永續債信託放行,有些局不認可。”他進一步指出。

  記者注意到,市場上已有類似的地產信託項目。比如,某信託公司發行的一隻地產股權投資類集合資金信託計劃,所募集資金受讓項目公司股權並向其進行增資。除了投資於項目公司股權外,不少地產信託以投資於有限合夥企業股權的形式爲項目融資。

  此前,受訪信託人士向記者指出,地產股權投資業務存在着套殼前融、明股實債、對賭協議等風險。

  永續債信託方面,今年7月份,華夏幸福(600340.SH)公告稱,擬向中融信託進行不超過15億元的永續債融資,初始投資期限爲1年,利率爲8.5%/年。滿1年後,房企有權選擇延續1年或歸還本息。

  記者注意到,近期發行的房地產信託,在交易結構上還有“特殊資產轉讓+回購”、供應鏈金融等模式。

  近期正在募集的“共創64號集合資金信託計劃”,資金用於受讓地產項目公司所持有的特定資產收益權,特定資產實際上是項目。本報記者此前曾報道,資產收益權轉讓回購的交易結構存在“實爲借貸”的嫌疑,在一些司法判例中,也有將此認定爲借貸實質。

  而供應鏈金融模式,不得不提的是“鼎泰投資2號集合資金信託計劃”,其一下涵蓋了五家房企。該信託所募集資金用於受讓“五礦信託-鼎銘9號集合資金信託計劃”信託受益權。而底層資金的用途則是向深圳市前海一方供應鏈管理有限公司發放信託貸款,由其控股子公司深圳市前海一方商業保理有限公司、深圳市前海一方恆融商業保理有限公司受讓第三方供應商對核心企業或其下屬公司享有的應收賬款,形成保理債權。

  對於供應鏈核心房企的准入,五礦信託相關負責人在接受本報記者採訪時表示:“公司按照準入標準遴選交易主體和項目區域,主要傾向於與行業頭部企業、國有企業及大型上市等資質較好地產商合作,項目選擇也主要集中在一二線城市。”

  “交易對手方面,信託公司之間是嚴重分化的。比如中小信託公司通常只能下沉,做房企排名50~100之間甚至之後的,或者只做本地的房企。”

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