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"地產教父"朱孟依退位 合生創展迎來財權交接時刻

http://finance.sina.com   2020年01月14日 11:08   第一財經日報

  “地產教父”朱孟依退位 合生創展迎來財權交接時刻

  [ 即使朱氏商業帝國還未重回高光時刻,但接棒者的風格正慢慢顯露。據業內人士透露,朱氏家族二代們並不浮躁和張揚,比較內斂、低調、謙虛,並善於學習,情商很高。地產一代大佬遠去,走至舞臺中央的二代將揹負更多責任。 ]

  嚴冬的廣州仍然暖陽如春,這座位於珠江三角洲的“千年商都”,曾在改革開放浪潮中孕育出大批企業,也曾見證無數財富交接與幻滅的故事。

  2020年,世紀新十年開端,發家於廣州的合生創展集團(00754.HK)迎來變革時刻。1月13日,該集團公告稱,從2020年1月10日起,朱孟依辭任公司董事會主席及執行董事職務,朱孟依的女兒朱桔榕獲委任爲董事會主席。

  合生創展,是朱孟依家族產業的一個重要板塊,其餘還有珠江投資、電力基建投資管理、醫療健康及金融等多重業務,外界習慣將其產業並稱爲合生珠江系。

  如今,創始人朱孟依退居幕後,成爲合生珠江系新老交接的標誌性事件。此後,合生創展由老三朱桔榕接手,珠江系由老二朱偉航掌管,投管板塊由老大朱一航負責。朱孟依將開啓他的第二人生,將重點精力投入到金融和科技產業孵化上。

  現年61歲的朱孟依,曾帶領合生創展強勢崛起,成爲內地首家銷售額破百億的房企。高光難續,曾經的“地產界航空母艦”持續萎靡多年。當同行紛紛破千億時,合生創展去年銷售額剛過200億。朱孟依與房地產黃金十年,失之交臂。

  當財權交接時刻來臨,年僅31歲的朱桔榕,又將如何駕馭這艘蟄伏已久的“鉅艦”,將是市場關注的重點。

  據熟悉該集團人士透露,該家族二代沒有其他二代的浮躁和張揚,比較內斂、低調,並善於學習。但滄海桑田,當下房企已不能坐享時代紅利。朱氏家族的地產故事,將繼續面臨挑戰與抉擇。

  失落的“地產航母”

  1988年,29歲的朱孟依在廣東省豐順縣淘到第一桶金。積累到最初資本後,朱孟依轉至香港尋求商機。1992年,他和張榮芳、陸維璣夫婦於香港成立合生創展,並於次年創辦珠江投資,作爲內地開發實體平臺。

  借招商引資紅利,朱孟依迅速進軍內地市場。在廣州這片富饒之地,低價拿下天河區大量土地,並開發華景新城、暨南花園、華南新城等多個項目。隨着廣州城市發展規劃落地,合生創展的資產呈指數級增長,並於1998年在香港上市。

  不僅如此,朱孟依家族的商業版圖大肆拓展。通過“珠江系”商貿、地產、金融三大核心板塊,朱氏家族觸及基建、能源、醫藥、保險、教育、醫療、科技、文化等多個領域。

  但宛如一個拋物線,快速上升期過後,合生創展開始“自由落體”。2013~2018年,該集團合約銷售額分別爲112.67億元、53.12億元、99.87億元、80.89億元、92.28億元、149.75億元,持續在百億規模上下徘徊。

  2014年,合生創展53億的銷售額,讓其跌出百強房企行列。當地產行業的財富以指數級暴漲,曾經的“華南五虎”紛紛跨過千億,朱氏集團卻縮成浩瀚星海一角,並未吸納更多時代紅利。

  合生創展如今局面,與其港資房企做派關係密切。實際操作中,合生創展低價收購規模優質土地,但開發進度極爲緩慢,靠土地升值與銷售溢價盈利。“慢週轉模式並不強調規模增長速度,更注重高利潤與現金流絕對安全。”該集團管理層曾公開表示。

  慢週轉、重利潤,讓合生創展毛利率常年處於高位。2019年上半年,這一數據達52.23%。但開發週期過長,讓合生創展在規模上失速,存貨與去化情況也不見改善。直到2019年上半年,“存貨/平均預收賬款”這一指標仍高達5.65,處於行業高位。

  二代急速“上位”

  業績徘徊不前,合生創展高層也持續動盪。金融危機後數年,該集團謝世東、武捷思、陳長纓、薛虎等總裁級高管相繼出走。曾助力集團北上擴展、頂住危機的衆多職業經理人,並未在此謀得更高臺階。

  高管頻繁更迭背後,朱孟依之女朱桔榕的“上位”之路卻極爲迅速。早在2009年,仍在讀大學的朱桔榕進入家族管理體系,擔任總裁助理,分管公司財務、人力行政管理等工作。此後,其職業道路一路飛躍,相繼於2012年、2013年擔任集團常務副總裁、副主席之職。

  朱孟依對愛女的寄託可見一斑。但合生創展“家族式”的管理,並未給職業經理人更大發展空間。實控人擁有絕對話語權,可助力企業果斷決策,但也可能因誤判墜入迷途。

  2001年,合生創展拿下北京多個地塊,並進軍天津,拿下寶坻區2.5萬畝土地,打造“京津新城”項目,累計投入資金200億元。沒想到,這個巨無霸項目成爲合生創展首個“滑鐵盧”,開發緩慢、佔用資金。

  朱桔榕入局後,曾試圖啓動一系列調整,但僅限於公司管理體制,並未在業務上有所突破。2015年,合生創展三級管理體制被改爲兩級,朱桔榕力圖通過更加扁平化的 “總部事業部直管項目”體制,提高集團管理效率。

  不僅是朱桔榕,朱氏二代均已進入家族商業帝國。長子朱一航很早便接管珠江商貿,次子朱偉航2008年加盟珠江投資,歷任融資管理中心總監、華北地區公司副總經理和常務副總經理、珠江投資總裁助理等職位,並通過廣東韓建持有該公司83%股權。

  即使朱氏商業帝國還未重回高光時刻,但接棒者的風格正慢慢顯露。據業內人士透露,朱氏家族二代們並不浮躁和張揚,情商很高。地產一代大佬遠去,走至舞臺中央的二代將揹負更多責任。

  新格局開啓

  眼見同行加速前進,朱氏家族坐不住了。進入2019年,合生創展在公開市場拿地逐步活躍。當年7~10月,集團耗資約74億元獲取多幅地塊,項目位置涉及廣東江門、廣州增城、北京豐臺、蘇州崑山等多城。

  與此同時,合生創展加大舊改佈局,拿下廣州鷺江村、康樂村舊村改造等項目。還通過收併購拓展土儲,以5100萬元購入桂林鳳凰文投置業有限公司51%股權。不僅如此,合生創展首次於境外投資,以1.14億美元收購美國紐約曼哈頓一地皮。

  合生創展想重回賽道的意圖顯而易見。該集團管理層公開表示,近年來,合生創展加快開發力度,並從2017年開始逐步加大項目供貨和開發節奏。而朱孟依給集團定下目標:2019年銷售400億元,2020年800億元,每年保持30%~50%的增長率。

  最新業績報告顯示,2019年,合生創展合約銷售金額約212.58億元,較2018年同期上升42.0%;合約銷售面積約165.24萬平方米,平均售價爲每平方米12865元,較2018年同期上升11.4%。

  短期目標還未實現,但已是該集團業績大步提升的時刻。據悉,未來珠江合生系將重點盤活資源,增強流動性,夯實企業根基,不片面追求規模,着重有質量的增長。

  數據顯示,2014~2018年,合生創展土地儲備面積分別爲3269萬平方米、3099萬平方米、3013萬平方米、2933萬平方米、2922萬平方米。截至2019年上半年,這一數據爲2494萬平方米。

  該集團住宅投資事業部副總經理閆家瑞公開表示,公司現有土地儲備,足夠支撐發展到較大規模。“之前並未將土地價值釋放出來,我們現在才把這些土地儲備供應出來,加快一定的週轉速度。”

  不過,規模提速後,合生創展槓桿率也有所放大。截至2019年上半年,集團有息負債約897.03億港元,較年初增加62.85%。如今,年輕的朱桔榕全盤接手之後,能否按集團規劃,加速開發週期,並保證現金流安全運轉,仍待觀察。

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