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中國房地產大魚吃大魚:世茂全面入主福晟展露野心

http://finance.sina.com   2020年01月14日 11:08   第一財經日報

  全面入主福晟 世茂野心展露

  [ 世茂房地產2019年累計合約銷售總額約爲人民幣2600.7億元,同比上升48%。 ]

  易居企業集團CEO丁祖昱說:中國房地產正在從大魚吃小魚階段進入大魚吃大魚階段。

  1月13日,世茂集團(下稱“世茂”)與福晟集團(下稱“福晟”)宣佈戰略合作,將在全國範圍內進行房地產開發、建築施工、物業經營等領域內的戰略合作。

  名爲合作,實則爲世茂對福晟的“吞併”。自此,擁有號稱“飛虎隊”的閩系房企福晟,將換一種存在方式,以小股東的身份延綿企業之命運。

  具體而言,兩家公司聯合東方資產、信達資產成立一個全新地產平臺世茂福晟。世茂、東方資產與信達資產通過收購福晟股權、債權形式入股,福晟集團通過出讓項目形式入股。

  按照規劃,未來世茂福晟會做成一個全新平臺。由世茂執行董事、世茂海峽發展公司董事長兼總裁呂翼擔任世茂福晟總裁,帶領全新團隊進行操盤。

  “這是中國地產探索的新方式,就是建立平臺公司,進行合作而並非完全出售項目。”世茂董事局副主席、總裁許世壇告訴記者。

  福晟淪爲小股東

  “我們將在福晟的地產、商業、物業服務、建築等領域入股,這幾個板塊我們都是佔大股,福晟佔小股。目前我們的股權比例暫時沒有確定,不過我們計劃未來把入股的項目全部合併進入我們的財務報表。”許世壇說。

  第一財經記者瞭解到,按照世茂初步計劃,未來世茂福晟這個資產包的商業部分將合併報表進入世茂股份(600823.SH),住宅部分合並報表進入世茂房地產(00813.HK)。物業部分合並進入世茂物業,並計劃在今年內衝擊上市。建築板塊福建六建未來納入整個世茂體系範圍。

  按照目前的規劃,未來世茂福晟將成爲世茂海峽旗下四個平臺公司之一,辦公地點設在福晟集團總部;另外三個平臺公司分別爲廈門運營中心、灣區運營中心與城市更新平臺。其中,福晟集團董事長潘偉明未來將負責城市更新平臺業務。

  其中,世茂福晟可售貨值超過1000億元,城市更新平臺貨值在3000億~4000億元。

  從世茂的資金安排看,這次併購式入股,世茂主要把大量債權接管,也就是承債式收購,因此實際支付現金並不多。

  “世茂財務團隊將對世茂福晟平臺財務進行代管,通過債務重組方式把短期債務置換成爲長期債務,儘量解決資金流動問題。”世茂集團執行董事、財務管理中心負責人湯沸告訴記者。

  目前福晟的情況是,由於資金危機和債務違約,幾乎所有項目全面停工,因而第一步需要世茂進行徵信背書,進而拿到資金盤活項目。

  從入股的項目個數看,目前雙方依舊在盡調和談判。“福晟集團幾乎所有的項目都將裝入世茂福晟平臺,即便是福晟國際(00627.HK)裏面大部分項目也將賣出。”一位知情人士告訴記者。

  2019年9月,福晟集團旗下香港上市公司福晟國際發佈公告稱,公司獲最終控股股東潘偉明通知,將64.16億股股份轉給兒子潘浩然。潘浩然佔股56.45%,成爲福晟國際的實際控制人。

  股份轉讓背後,實際上是潘偉明把自己和上市公司做了切割。截至2019年上半年,福晟國際共擁有14個正在開發及待售的項目,總建築面積約166.08萬平方米,權益總建築面積約136.54萬平方米。

  “我們將全面代管福晟的項目,在財務、運營、組織等方面進行公司優化,未來要有極致的管理手段,提高產品品質和管理效率,保證公司正常運轉。”呂翼告訴第一財經記者。

  所謂極致的管理手段,實際上是組建全新的管理團隊。第一財經記者獨家獲悉,過去1個月福晟大量高管都已經在主動、被動離職,包括營銷、投資、人力、工程等重要條線負責人離職。

  “入場盡調之後,呂董就已經和福晟方面開過會,所有福晟中心總以上的職位都要過一遍呂董。”一位知情人士向記者透露。

  事實上,目前世茂的人力已經開始與部分福晟高管進行離職溝通,預計所有的人員去留將在本週內完成。“本週六新的平臺年會,到時候去留的人都會定好。”

  第一財經記者瞭解到,目前世茂方面計劃把福晟有舊改經驗的管理團隊留下,不過具體到各個職能條線,大部分管理團隊都將不被留下。“實際上有舊改經驗的將一起加入到城市更新平臺,這一點是福晟的長處。”上述知情人士告訴記者。

  按照規劃,世茂集團將在春節前完成人員組織、財務等內容的確認和恢復。“我們計劃2020年世茂福晟平臺銷售要達到300億。”許世壇介紹。

  除了上述住宅、商業、物業之外,世茂此次合作入股的板塊還有福晟集團子公司福建六建。“世茂將聯合金融機構成立紓困基金,主要是在春節前支付福建六建的農民工工資,目前福建六建拖欠約數萬名農民工工資。”一位金融機構人士透露。

  通過承債式收購,管理團隊入駐,多業務入股等方式。世茂至此完成了房地產歷史上最大的一宗併購案。

  世茂暴露大野心

  “2019年我們在TOP10裏增速最快,在TOP20裏面增速排第二。我預計2020年前十大開發商平均增速在10%左右,但是我們的增速將高出這個水平。”許世壇介紹。

  2019年,重回TOP10的世茂房地產表現出快速發展的態勢。根據公告,世茂房地產2019年累計合約銷售總額約爲人民幣2600.7億元,累計合約銷售總面積爲1465.62萬平方米,同比分別上升48%及37%;平均銷售價格爲每平方米17744元。

  許世壇判斷,2020年中國房地產整個市場規模還將在15萬億左右,比較看好一二線城市以及強三四線城市。

  “開發商面臨去化的壓力還是較大,很多公司現金流緊張就會面臨被吃掉的問題,這也給了我們財務比較安全的公司機會。”許世壇說。

  2019年開始,世茂成爲併購市場又一大明星。在很多房企開始謹慎拿地之時,世茂的逆週期操作,補充了大量的土地儲備。

  2019年3月22日,世茂旗下的世茂股份以3.78億元買下泰禾集團杭州蔣村項目51%的股權。

  2019年3月25日,根據泰禾公告,福州泰禾向世茂轉讓南昌茵夢湖項目四家標的公司各51%股權,總計代價18.05億元。隨後的4月和5月,世茂集團併購了泰禾位於廣州、杭州等地項目。截至目前,世茂累計花費超過77億併購泰禾多個項目。

  此外,萬通、明發等房企也與世茂進行交易,分別出售了在香河、馬鞍山等地項目。

  快速擴張背後,實際上來自世茂的財務槓桿較低。

  根據2019年半年報,世茂房地產融資成本控制在5.6%左右,較2018年全年5.8%下降0.2個百分點。淨負債率59.6%,連續8年淨負債率處在60%以下。截至2019年6月底,世茂總借款約爲1154.7億元,短期借款爲320.6億元,佔總借款28%,賬面現金則爲短期借款的1.6倍。

  “按照世茂的發展速度,即便保守測算20%的規模增長,加上世茂福晟平臺300億的銷售額,2020年也將有超過3400億銷售額。如果按照世茂的貨值(10500億)進行折算,那麼這個數據還要更大。”一位券商分析師向記者分析。

  顯然,重新回到前十陣營的世茂並不滿足,接下來還將進一步發起規模衝擊。不過,如何在財務槓桿和規模之間找到平衡,將成爲考驗這個企業的又一個難題。

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