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一個百億地產項目的27年沉浮

http://finance.sina.com   2020年06月25日 10:18   北京新浪網

  一個百億地產項目的27年沉浮

  來源:經濟觀察報

  田國寶

  130億元,這是目前柏聯國際商住別墅城地塊報價。如果從項目1995年拿地算起,這個地處北京中央別墅區的項目,距今已經走過了27年的歷程。“已經完成拆遷了,項目開始重新啓動了。”5月23日,一位負責接洽該項目交易的中介人士透露,項目方傾向將項目整體打包出讓,但也不排斥與房地產開發商、金融機構合作開發,“很多機構表示有興趣進一步談,但是因爲疫情,暫時沒法安排。”

  柏聯國際商住別墅城項目位於北京順義區後沙峪鎮西白辛莊村,根據原北京市國土資源局出讓文件,項目用地面積556畝,建築面積15.6萬平方米,容積率只有0.6。在北京以限競房爲主的房地產市場中,這麼高容積率的項目並不多。

  但由於種種原因,在過去的幾十年中,該項目拆遷進展緩慢,一直處於半停滯狀態,期間地塊主人數次變更。截止目前,項目僅獲得國有土地證、規劃覆函,仍未獲得建設工程規劃許可證和施工許可證。

  高報價

  根據2015年10月23日原北京市規劃委下發的意見覆函顯示,柏聯國際商住別墅城項目地上建築面積爲15.31萬平方米,地下建築面積20.28萬平方米,其中地下建築面積中大部分爲地下車庫、庫房及設備用房。

  根據中介130億元的報價,該項目出讓整體樓面價爲3.65萬元/平方米。後沙峪區域最後一宗土地出讓時間是2018年11月26日,彼時首開聯合體獲得的限競房項目樓面價爲3.38萬元/平方米。

  在距離項目不遠的朝陽孫河板塊,2019年5月28日恆基中國成交的一幅宅地樓面價接近7萬元/平方米;2019年9月12日恆基中國成交的一幅住宅公建混合用地樓面價爲5.07萬元/平方米。

  由於柏聯項目的建築面積大部分在地下,如果按照地上建築面積計算,樓面價達到8.5萬元/平方米。上述中介人士稱,由於項目爲現存少有的獨棟別墅類,容積率較高,所以報價在合理範圍內。

  目前,柏聯項目周邊的二手房價格不一,根據貝殼找房網,緊鄰的優山美地項目二手房參考價爲7.8萬元/平方米;嘉浩國際別墅城二手房參考價爲6.7萬元/平方米;麗京花園二手房參考價爲6.5萬元/平方米。

  周邊也不乏價格較高的二手別墅,觀塘二手房參考價爲9.6萬元/平方米,歐陸苑、晴翠園、香江花園等別墅的二手房參考價均超過10萬元/平方米。不過,這些單價較高的項目普遍地上建築面積較大,而且大部分地下不計入建築面積。

  整體而言,柏聯項目利弊均較爲明顯,有利的一面是容積率較高,在北京市場相對較爲稀缺,如果未來項目能延續之前的規劃,這個項目有可能成爲北京近年爲數不多獨棟別墅新入市項目。

  但不利的一面同樣明顯,柏聯項目地處中央別墅區核心區的北側,靠近孫河區域,周邊的別墅和多層二手房價格相對較低。結合中介給出的報價和有限的地上建築面積,對未來操盤方挑戰性也不小。

  據上述中介人士透露,目前項目大部分地塊糾紛均已經處理完畢,個別糾紛不影響項目整體推進。關於項目債務方面,“你要說一點債務沒有,也不現實,但債務方面,項目方會自己處理乾淨,這個不會留給接盤方。”

  歷經27年

  如果從項目拿地算起,至今柏聯項目已經走過27個年頭,開發商也多次變更。

  據上述中介提供的資料顯示,項目最早可追溯到1993年,港資企業源泰控股集團通過招商引資方式獲得項目開發權。與同一時間進入內地的新世界、和記黃埔等港資企業一樣,最初拿的同樣是毛地。

  1995年前後,源泰控股將項目1000多畝土地一分爲二,分別與中海地產合資成立北京柏聯房地產開發有限公司,與順義區國企北京大龍房地產項目合資成立了北京嘉浩房地產開發有限公司,源泰控股在兩個項目中各持股95%。

  嘉浩國際商住別墅城和柏聯國際商住別墅城兩個項目先後在1998年左右啓動。1999年前後,嘉浩項目就開始對外銷售;2001年前後,柏聯項目取得國有土地證後不久,也開始對外銷售。

  不過,由於源泰控股遭遇資金問題,2002年9月前後,源泰控股將柏聯項目和嘉浩項目的剩餘地塊,分別轉讓給北京城啓房地產、北京盟科置業及北京碧水源房地產,其中城啓獲得37.07萬平方米,盟科獲得17.87萬平方米,碧水源獲得21.51萬平方米。

  城啓地產爲廣州粵泰控股旗下公司,在獲得柏聯項目兩年後,粵泰控股又成功入主了上市公司東華實業,並改名粵泰股份。彼時,柏聯項目歸屬於粵泰控股旗下的廣州城啓集團名下,與粵泰控股爲兄弟公司關係。

  2005年7月22日,因爲遭遇資金危機,廣州城啓將柏聯項目56%的股權以1.57億元的對價轉手給北京中悅置業,剩餘44%的股權被東方資產國際有限公司以債權方式承接。由此柏聯項目從粵泰控股轉讓至中悅置業名下。

  2011年3月,柏聯項目所有權再一次發生變更,中悅置業控制下的北京城啓因欠PPG公司和北京奧德房地產有限公司合計2.36億元債務,北京裕順通地產通過法院執行債權的方式受讓了柏聯項目全部股權。

  裕順通地產實際控制人爲龍瑞明,龍瑞明也是香港寶新控股集團的實控人,寶新先後在北京開發了京港城市廣場、都會華庭、都會國際、東方銀座廣場等多個房地產項目。彼時柏聯項目還有358戶待拆遷。

  據裕順通在一份判決書中陳述,從2011年11月27日開始對後沙峪鎮白辛莊村拆遷,截止當年底,拆遷243戶,還剩115戶居民未拆遷。此後,因爲拆遷、安置等問題,項目一直未能有效推進。

  據上述中介人士透露,此後,白辛莊拆遷一直時斷時續,到2018年,仍有61戶居民未拆遷。由於項目用地還有建築物,導致一直遲遲未能動工。“現在已經全部拆遷完畢了,不存在拆遷糾紛問題了。”

  其實,不僅僅是柏聯項目長期停滯,當年盟科置業和碧水源獲得的土地,目前同樣處於停滯狀態。北京市規自委的信息顯示,2005年碧水源和盟科置業均獲得建設工程規劃許可證,但並沒有查到裕順通項目的建設工程許可證。

  在北京市住建委網站上,目前無法查詢到三個項目的施工許可證。盟科置業官方信息顯示,白辛莊項目預計竣工時間爲2021年,但目前仍沒有動工。

  土地升值

  裕順通獲得項目的代價雖然不小,但如果柏聯項目能夠轉讓出去,其所獲的收益同樣不菲。

  在2011年從通過購買債權獲得項目時候,裕順通支付的對價爲2.36億元。根據原北京市國土資源局出讓文件,2011年8月裕通順獲得國有土地使用證,彼時土地面積爲25.58萬平方米,建築面積爲28.41萬平方米,土地出讓金爲1.5億元。

  2014年4月,柏聯項目土地出讓經歷一次變更,用地面積變更爲37.07萬平方米,建築面積變更爲15.6萬平方米,土地出讓金爲7413.76萬平方米。按照後者計算,裕順通取得項目總代價爲3.1億元。

  根據裕順通與後沙峪鎮政府、北京天竺房地產簽訂的拆遷安置協議,裕順通需要支出的拆遷費及拆遷服務費爲8.75億元;白辛莊村民回遷房費用爲5.27億元;此外,在村民安置過渡期間,裕順通支付村民租金超過7000萬元,天竺地產支付租金超過3000萬元。

  在不計算融資成本的情況下,裕順通爲柏聯項目先後支付的資金成本大約爲18億元左右。裕通順方面曾對外宣稱,項目積壓資金超過20億元。據上述中介測算,白辛莊剩餘61戶居民拆遷成本預計在10億元左右。

  據另一位做拓地中介的人士介紹,最初項目對外報價是毛地95億元,包拆遷105億元,“從2019年開始我們就沒再接觸項目方了,如果完成拆遷了,在原來基礎上加二三十億元也是理所當然的。”

  目前柏聯項目還存在與一期業主的產權糾紛,在裕順通接手項目前,項目已經建成一所商務中心和14棟別墅,其中商務中心和5棟別墅均通過債權方式出讓了所有權,裕通順與部分業主之間對一期項目的權屬存爭議。

  上述負責交易接洽的中介表示,目前糾紛基本處理完了,如果沒有其他開發商進入,裕順通可能會通過融資自行開發。

  按照地上建築面積計算,裕順通柏聯項目拿地樓面價爲475元/平方米,加上拆遷等成本,摺合成樓面價約爲1.2萬元/平方米,土地成本遠遠低於周邊限競房項目。如果按照規劃意見覆函總建築面積計算,成本更低。

  盟科置業白辛莊項目建築面積爲7.15萬平方米,土地出讓金5540.11萬元,拿地樓面價774元/平方米;碧水源白辛莊地塊建築面積16.45萬平方米,土地出讓金6667.67萬元,拿地樓面價405元/平方米。

  根據彼時開發商與後沙峪鎮約定,白辛莊村拆遷由裕順通、盟科、碧水源出資拆遷,三家企業負責各自地塊內的拆遷、安置、補償等費用。按照裕順通綜合成本來看,土地價值上升空間預計在6倍左右。

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