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存量當道 轉型必行

http://finance.sina.com   2020年07月27日 15:33   北京新浪網

  存量當道 轉型必行

  金融時報 馬梅若

  對於我國的房地產市場, 日前召開的房地產工作座談會重申了“三個堅持”,即堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,堅持不將房地產作爲短期刺激經濟的手段,堅持穩地價、穩房價、穩預期,因城施策、一城一策,同時強調高度重視當前房地產市場出現的新情況新問題,時刻繃緊房地產調控這根弦,堅定不移推進落實好長效機制。

  此時召開上述會議,也是對市場關切的回應。根據國家統計局公佈的70個大中城市房價數據,6月,70個大中城市中有61個城市新建商品住宅價格環比上漲,5月爲57個城市。而原本房價就處於高位的一線城市,總體也呈升溫態勢。

  由於房地產在國計民生中的重要地位,每有異動都會有人關注是否有暴漲的機會?同時也有與之針鋒相對的疑問——行業泡沫是否存在?近5年來,這一系列問題被屢屢提及、反覆論證。長效調控機制勢必要看長期發展方向。儘管區域性分化下不同地區的樓市格局難以一概而論,宏觀調控下的穩定狀態已持續了一段時間,但一個不可回避的大勢是,房地產行業整體上進入了“白銀時代”。

  “白銀時代”的首要特徵是存量當道。當前中國經濟正處於從高速增長向高質量發展轉變的時期。中等收入羣體在2016年至2019年間的累計增長只有19%,低於同期M2增速和GDP增速,意味着這部分羣體的購買力有所下降。

  而第二個特徵則是利潤率降低推動成本控制。隨着2004年“招拍掛”制度開始嚴格實施,土地成本不斷上升,雖然房價還在上漲,但房企的利潤率卻在持續下降。2012年之前,房企的毛利率動輒高達40%以上,近年來則已經慢慢下降至25%甚至更低。

  這一現象產生的聯動效應明顯。利潤空間的壓縮推動房企降成本。精細化管理下現代企業治理體系的完善、資本市場的巧妙運作都隨之加強。特別是資本運作層面,相較於借貸期限短而成本相對高的銀行信貸融資和信託等,房企積極通過發債和上市等直接融資手段籌措資金,特別是像萬科這樣的龍頭優質房企,發債融資利率最低時低至3%,期限又長;而基於商業租金的REITs(房地產投資信託基金)和類REITS、基於物業費和購房尾款的資產證券化等融資手段,也得到了越來越多的重視,資本運作能力成爲房企生存的一個重要因素。

  第三個特徵則是強者愈強,行業馬太效應凸顯。儘管似乎進入存量時代,但產業鏈上誕生的新業務仍意味着新的機遇。從“黃金時代”到“白銀時代”,部分中小房企在資金鍊等壓力下退出,房企之間兼併重組頻發,市場的集中度大幅提高,行業百強房企的市場份額從2003年的14%上升至2017年的近50%,強者恆強的馬太效應越來越明顯。

  第四個特徵是轉型大幕已經拉開,原先被輕視的物業管理等領域具有了新的可能性。隨着原有的新房市場逐漸進入存量競爭市場,房企開始重視商業、物業管理等可持續產生穩定現金流的業務,部分房企已經將這部分業務分拆上市或進行資產證券化。儘管目前大多數REITs、類REITS、長租業務項目尚不滿足可持續、盈利的條件,但這一市場仍是頭部房企的必爭之地。7月6日,萬科北京泊寓成壽寺社區正式開放,這是全國首個落地的集體土地租賃住房項目。而騰訊這樣的互聯網科技巨頭們則通過騰訊海納,以賦能的名義向物業領域進行業務延伸。

  當然,在整體的存量競爭下原本的商品房市場也存在結構性分化,不可一概而論。一城一策即是這種邏輯下的應對之道。例如,杭州、深圳等新一線或強一線城市人口仍在持續流入,且互聯網行業快速發展這波紅利也成就了不少中高收入羣體,局部“增量市場”仍大有可爲。但從整體上講,與其對一些熱點項目過度炒作、對個別月份數據的波動無限解讀,甚至寄希望於政策放鬆後再度“高歌猛進”,倒不如認清當前的發展大勢,鞏固優勢,積極在新的領域裏探索新機遇。

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