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馬光遠:調控多年,中國房價均價進入了“萬元時代”

http://finance.sina.com   2020年10月21日 16:09   北京新浪網

  馬光遠:調控多年,中國房價均價進入了“萬元時代”

  文 |馬光遠 光遠看經濟

  中國經濟3季度數據中,房地產的數據依舊亮眼。

  1—9月,房地產開發投資同比增長5.6%,增速遠高於製造業投資的下滑6.5%,以及基礎設施投資的同比增長0.2%。房地產銷售持續回暖。

  1—9月份,商品房銷售面積117073萬平方米,而商品房銷售額115647億元,增長3.7%,連續兩個月增長。從1到9月份銷售額和銷售面積的數據看,商品房價格均價基本接近萬元,也就是說,經過多年的調控,房價依然達到了均價萬元的高度。

  當然,必須強調的是,這個數字受各種因素的影響,其準確性打了很大的折扣,特別是在新房限價的情況下,但這個數字仍然具有趨勢意義。

  從10月20日統計局發佈的另一個重要數據,70個大中城市房價數據看,一二三線城市價格全部環比上漲,但統計局表示“漲幅略有下降”,漲幅略有下降體現在:

  4個一線城市新房價格環比上漲了0.4%,漲幅比上月回落0.2個百分點,二手房價格環比上漲了0.9%,漲幅比上月回落0.1個百分點;

  31個二線城市新房和二手房價格環比分別上漲0.3%和0.2%,漲幅比上月分別回落0.3和0.2個百分點。

  35個三線城市新房和二手房分別上漲了0.5%和0.6%。

  “漲幅略爲下降”,這個表述特別有藝術性。

  其實,考慮到房價統計中的各種因素,這種略爲下降的漲幅也沒有太大的意義。但是,正如我之前強調的,70個大中城市房價的數據千萬不要去琢磨具體數據,但這個統計指標仍然大體代表了房價的趨勢,儘管漲幅略微下降,但說明仍然在漲。

  但是,不是所有城市都在漲,有23個城市的二手房房價低於去年同期。低於去年同期什麼意思?就是房價真的降了。這23個城市分別是:

  天津、太原、石家莊、南昌、濟南、鄭州、青島、重慶、貴陽、牡丹江、安慶、煙臺、宜昌、襄陽、岳陽、常德、湛江、韶關、北海、三亞、瀘州、南充、遵義。

  這23個城市中,下降最厲害的是牡丹江,同比下降了接近10%。當然,需要指出的是,房價下降的遠非這23個城市。在這些城市裏,天津可能是最讓買房者無奈的,天津的地產我的感覺是大家都被套牢了,開發商被套牢,買房者被套牢,炒房者被套牢,包括,政府也被套牢。天津的房價,總體和天津這兩年的經濟狀況是吻合的。

  從房地產調控政策看,中原地產的統計數據說,截止今年9月底,全國共出臺房地產調控政策403次。平均每天調控差不多1.5次。當然,這403次,既有放鬆調控的政策,也有加碼調控的政策。

  從加碼來看,目前主要列入調控目標的是15個城市:杭州、東莞、寧波、深圳、南京、十堰、無錫、瀋陽、常州、成都、長春、唐山、銀川、紹興、徐州等15城出臺了一系列的房地產調控新政。

  這15個城市,有9月份漲幅第一的徐州,9月份,徐州新房、二手房價格環比漲幅分別爲1.4%、1.3%,領漲全國。徐州市政府在10月9日出臺了《關於進一步促進市區房地產市場健康發展的通知》。

  在全國房價均價邁入萬元時代之後,對於未來的房價走勢,筆者總結這麼幾點結論:

  1、房價普漲結束了,房地產作爲最好投資品的時代結束了,買房子不賠的時代結束了。房地產,在老百姓的資產配置中,已經退出了最好的選擇行列,絕大多數城市的房價漲幅不可能暴漲大漲。炒房虧錢可能成爲常態。就今年而言,除了少數城市,大多數城市的房價基本穩定。一些人總是認爲房價是被炒起來的,這其實是很多沒有房子的人的想法,一旦你買房子,你有了房子,你起碼會放棄成見,正確看待房價規律。

  2、房住不炒會成爲長期政策。房住不炒其實是中國房地產政策的一次顛覆性改變。房地產過去承擔很多經濟性的功能,每次經濟下滑,房地產都要承擔救世主的角色,房地產也是主要的拉動經濟的工具。房住不炒意味着,房地產的經濟功能慢慢讓位於社會功能和民生功能。

  3、在房價進入萬元之後,房地產調控卻仍然滯後於房地產發展的現實。事實證明,靠調控解決不了中國房地產的問題,我們一直呼籲,房地產調控應該退出,加快構建制度機制,防止房地產大起大落,但由於種種原因,房地產長效機制的建設仍然蝸牛般蠕動,不逼到牆角,是很難出臺的。

  4、房地產作爲最好投資品的時代結束,不代表房地產不是投資品。不代表房價普跌,不代表任何房子都不能買了。我前幾天發了一微頭條,說房地產作爲最好投資品的時代結束了,立即有噴子說,你不是預測北京房價要反彈嗎?怎麼這麼快變了!噴子們最需要的仍然是需要爲自己的智商充電。房地產普漲結束,但房地產的結構性行情永遠存在。中國的好城市,好房子確實不多。這是事實,未來的好城市好房子仍然具有溢價空間。

  5、最後說說徐州第一吧。徐州,我這兩年力推的城市了。今年重點調控的15個城市,除了唐山、紹興、十堰我沒有預料到今年的行情,其他基本都預料到了。這15個城市,要麼是好城市,比如深圳、杭州、南京、成都;要麼是價格嚴重偏低的城市,比如銀川;要麼是被嚴重唱空但其實沒有那麼差的城市,比如長春、瀋陽;要麼是未來極有發展前景的城市,比如徐州。徐州作爲淮海經濟區的唯一中心城市,未來10年的城市戰略是成爲這個區域的特大城市,記住,徐州是特大城市,這樣你可以理解徐州房價爲什麼還有空間了。

 

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