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北京樓市"金九銀十"首月成績單:一二手房成交暴漲 區域冷熱不均

http://finance.sina.com   2020年09月28日 21:45   北京新浪網

  原標題:北京樓市“金九銀十”首月成績單:一二手房成交暴漲 區域冷熱不均

  來源:北京商報

  在上半年樓市銷售遇阻後,今年的“金九銀十”含金量頗高。北京商報記者從多家機構獲悉,截至9月28日,“金九”期間,北京新建住宅網簽完成超過4000套,同比上漲超五成,二手房住宅網簽完成了14000套,同比上漲近四成。

  受疫情影響,今年的“金九銀十”被寄予厚望,市場層面的表現也符合預期。一方面,開發商銷售業績普遍受到影響,打折促銷已成爲行業共識;另一方面,購房者也存在“避險”心理,疊加疫後改善需求的釋放,市場購買情緒濃厚。然而記者注意到,雖然北京的新房和二手房成交量均出現大幅上漲的情況,但這並不是全面普漲,區域冷熱不均成爲今年“金九銀十”的一大特點。

  成交:一二手房成交暴漲

  隨着復工復產的推進,各行各業都在加速回暖。國家統計局數據顯示,1-8月全國商品房銷售額96943億元,同比增長1.6%,同比增速首次回正。其中住宅銷售額增長4.1%;商品房銷售面積9.8億平方米,同比下降3.3%,降幅比1-7月收窄2.5個百分點。8月,全國商品房銷售面積、金額分別達14855萬平方米和15521億元,創疫後新高,同比增長13.7%和27.1%。

  在8月全國房地產市場成交量累計出現同比上漲的情況下,9月市場繼續高位運行。中原地產首席分析師張大偉表示,特別是北京地區,作爲全國調控最嚴厲的典型城市,從2017年開始,市場已經穩定調整了3年多,但最近終於出現了一些轉機。在“金九”期間,北京樓市可以說是打了一次“翻身仗”。

  中原地產研究中心統計數據顯示,9月截至26日,北京樓市成交數據活躍,累計數據看,二手房住宅網簽完成了13909套,新建住宅完成了4033套,整體數據合計環比同比均出現了明顯上漲,特別是同比數據,二手房同比上漲了37.5%,新建住宅同比上漲了52.6%。

  張大偉稱,北京市場連續調整多年,整體看,隨着相比其他同類型城市價差的出現,北京市場已經基本見底。所以隨着不限價項目入市增加,市場活躍度上漲。

  諸葛找房數據研究中心則把保障性住房囊括在內。截止到2020年9月28日,北京新房成交8377套,與去年9月相比上升106.2%;二手房成交15427套,與去年9月相比上升25.2%。

  我愛我家研究院的數據同樣顯示,截至27日,9月北京全市二手住宅網籤14657套,環比8月同期增長7.14%,與去年同期相比增長34.73%;9月北京經紀機構二手住宅簽單量環比8月同期增長4.18%,較2019年9月同期增長64.2%。與此同時,價格同環比均有所上揚,市場交易熱度持續,成交均價爲58285元/㎡,環比8月同期均價上漲5.81%,較去年9同期上漲5.63%。

  在合碩機構首席分析師郭毅看來,目前北京“金九銀十”的表現符合市場預期。一方面,開發商銷售業績普遍受到影響,打折促銷已成爲行業共識,價低物美的產品正在加速入市;另一方面,購房者也存在“避險”心理,疊加疫後改善需求的釋放,市場購買情緒濃厚。

  區域:冷熱不均表現

  儘管在金九銀十的首月,北京的新房和二手房的成交量均出現大幅上漲的情況,但卻並不是全面普漲。以二手房爲例,區域冷熱不均成爲了今年“金九銀十”的一大特點,部分城六區甚至還出現了價格下滑的局面。

  “就隔這一條街,對面東城的成交量還是好,但我們朝陽這邊的就不行。”某頭部中介和平里大區旗艦店負責人大龍向記者直言,進入九月自己所在的大區整體成交量相對平穩,雖然沒有5月那麼“解渴”,但市場熱度已經恢復到疫情前、甚至更好的水平。

  “不過跟疫情前比,購房者更爲謹慎,東城700萬左右、朝陽500左右都是個坎兒,購房者更爲挑剔,即便教育、交通配套不錯,稍微有點缺點的都不會搶了。”在大龍看來,特別是進入9月下半月以來,這種謹慎的狀態越發明顯,尤其是朝陽板塊,熱度出現明顯降溫,這讓他有點擔憂即將到來的“銀十”能否延續“金九”的熱度。

  有同樣擔憂的,還有另一家頭部中介的許偉。許偉的門店位於南三環西羅園,據他回憶,他所在區域的降溫是從9月最後一週開始的。“率先轉冷的,是大戶型市場,幾乎從9月19號左右就開始了,而一居室的小戶型,則是最近這一週。”

  “我們自己分析有兩點:一是節前大家都忙,我們這種區域大部分都不是特別迫切的購房者,因此節前往往反而會淡下去。”另外一個原因,便是新房市場大規模供應。“二手房交易成本高,戶型設計不那麼時尚,南三環這樣的區域如果配套不是那麼硬,很多剛需就會去選擇新房。”許偉如此分析。

  受供地節奏影響,新房市場同樣存在“冷熱不均”的現象。記者注意到,今年北京最熱的京西已經迎來多盤競技的局面,長安雲尚、長安九里、中海·天鑽、中海首鋼·天璽、融創·長安和璽等集中推新,再加上,門頭溝、豐臺等地區的項目來“搶食”,北京罕見出現了“售樓處一條街”。

  而亦莊板塊受到限競房扎堆的影響,同質競爭難以突圍,目前已有“冷”的姿態。張大偉此前表示,亦莊是2020年全北京市場最艱難的區域,如果沒有政策刺激,當下已經供應的地塊,需要8-10年才能去化。不僅僅亦莊本身的路東河西,周圍的瀛海、舊宮等等也都有同質競爭。

  未來:樓市穩控並行

  在上半年樓市銷售遇阻後,下半年的“大漲大跌”也被市場所關注。

  對於未來的樓市走勢,張大偉稱,疫情對房地產市場的影響已經過去,後續市場將繼續持續升溫。然而調控政策的頻繁出現,雖然力度不足以讓房地產市場蕭條,但漲幅也會維持在“溫”的程度。“從目前市場趨勢看,樓市的活躍度已明顯提升,預計四季度市場有望繼續衝高;從銷售額同比增幅看,按照5-8月份單月上漲數據,全年樓市成交有望接近或者超過2019年創造的歷史記錄。”

  郭毅同樣以“溫”來定義未來樓市走向。郭毅稱,爲衝刺全年業績目標,以及應對“三道紅線”融資監管,開發商未來會以降低負債、降低槓桿爲主,加速銷售、回籠資金則是重要的推進手段。但可以預見的是,即便是“以價換量”來搶佔市場,也會在一個合理的區間去進行,價格大幅度下跌的可能性不會出現。

  除此之外,經過多輪調控的洗禮,購房者也不再“盲目”消費,看待市場的態度也比較理性,因此未來產生的購房需求也會存在一個量級,購房者並不會大包大攬就進場。“再有一點,從目前的LPR走勢也可以有一個預期,將保持整體樓市穩控並行。”郭毅進一步表示。

  9月21日,中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈,2020年9月21日貸款市場報價利率(LPR)爲:1年期LPR爲3.85%,5年期以上LPR爲4.65%,至此LPR已連續5月保持不變。

  貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出,房貸利率直接影響購房者的買房預期,未來短期房貸利率將繼續低位穩定。當前我國經濟發展面臨的國際形勢依舊嚴峻,貨幣政策不具備轉向條件,只是逐步由總量寬鬆向結構性寬鬆轉變,更強調精準導向。同時LPR繼續向下的可能性也不大,短期將於低位保持,所以與之掛鉤的房貸利率繼續低位企穩。

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