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漩渦中的蛋殼公寓:從資本寵兒到“燙手山芋”

http://finance.sina.com   2020年11月18日 01:17   21世紀經濟報道

  記者 張敏

  昨夜,深陷“暴雷”、“跑路”風波的蛋殼公寓股價竟然狂飆75%!

  事出反常必有妖,原來是有網傳消息稱蛋殼公寓或被我愛我家接盤,但消息很快被當事方否認。

  據21世紀經濟報道瞭解,此前,蛋殼曾與自如、相寓等運營商接洽,但尋求收購未果,目前仍在尋找接盤者。

  “當潮水退去時,你才會發現誰在裸泳。”褪去光環的長租公寓,面目正逐漸變得清晰起來。

  美東時間11月17日,一度傳出破產傳聞的蛋殼公寓股價大幅走高,截止當日收盤,蛋殼公寓報價2.40美元/股,漲幅達到75.18%,最新總市值爲4.39億美元,當天成交額暴增至1.44億美元,而前一天成交僅233萬美元。

  有傳言稱,蛋殼公寓或被我愛我家接盤,但消息很快被當事方否認。

  據21世紀經濟報道瞭解,此前,蛋殼曾與自如、相寓(我愛我家旗下長租公寓品牌)等運營商接洽,商談合作及被收購事宜,但最終未果。目前,蛋殼仍在尋找接盤者。

  作爲第二家上市的內地長租公寓運營商,蛋殼公寓正深陷羣體性投訴事件的漩渦。

  最近一個多月來,位於北京市東城區朝陽門內大街的蛋殼公寓總部已接待了至少數百名投訴者。由於人數衆多,蛋殼公寓安排了幾名保安在公司門口進行接待,訪客需在一份表格上填寫自己的姓名、電話等信息,然後在旁等待,最終以類似“叫號”的方式進入公司。

圖/ 華夏時報圖/ 華夏時報

  這些訪客主要來自北京,身份多爲將房源委託給蛋殼的業主。近期,一些訪客從外地趕來。除業主外,租客、供應商、保潔員、維修員等也加入解決糾紛的行列。

  這一事件的導火索,源自今年10月以來,部分業主發現房租未能按期到賬。

  部分租客也發現,保潔阿姨連續數週未能按時上門打掃,一些租客甚至接到房東的通知,稱要收回房屋。在一些城市,租客和業主試圖解決問題時,已聯繫不到管家。

  11月16日,蛋殼公寓破產的傳聞出現,公司很快予以否認,但也表示的確遇到資金困難的情況。

  另一家大型長租公寓運營商自如,近日也遭遇糾紛。出於“清理不良資產”的考慮,自如在多個城市與業主強行解約,並不惜賠償違約金,從而引發了很多業主和租客的不滿。

  而這一情況,早在今年上半年就已出現。

圖/ 圖蟲圖/ 圖蟲

  蛋殼和自如均爲行業的頭部企業,在管房源數量分別超過40萬套和100萬套。2020年1月,蛋殼公寓登陸紐交所,成爲第二家上市的內地長租公寓運營商。

  自“租售並舉”提出以來,長租公寓一度成爲“風口上的舞者”。在市場紅利與資本追捧下,很快催生了一批大型長租公寓運營商,而各地的小型長租公寓品牌,更是不計其數。

  但近年來,由於市場變化、經營不善等原因,不斷有長租公寓出現“暴雷”。

  據樂居財經統計,自2017年至2020年8月,已有70家長租公寓“陣亡”。其中,僅2020年“陣亡”的企業就有44家。

  “當潮水退去時,你才會發現誰在裸泳。”褪去光環的長租公寓,面目正逐漸變得清晰起來。

  糾紛不斷

圖/ 圖蟲圖/ 圖蟲

  作爲蛋殼的老租戶,王陽(化名)在今年7月與蛋殼重新簽訂了一份租賃合同,租期爲兩年,她也從上海浦東區的一個蛋殼公寓搬到了普陀區。

  國慶長假後,每兩週上門打掃一次的保潔阿姨便再沒有出現過。王陽感到奇怪,但並未太在意。在這期間,她提交過一次維修申請,師傅很快便上門解決了。

  11月12日,王陽接到房東的電話,因爲蛋殼公寓已經延期15日支付房租,房東決定收回房屋,讓王陽收拾一下儘快搬走。房東說,這是合同中約定的條款。

  王陽和室友當天就開始聯繫蛋殼管家,但“電話不接、微信不回”。

  此前多日,房東也試圖聯繫蛋殼管家,但同樣聯繫不上。

  11月13日,王陽發現,因“對辦公環境進行維護”,蛋殼公寓已“階段性搬離”最近的一個辦事處。王陽和同伴只能去蛋殼公寓位於虹口區殷高西路的一處辦公地點,試圖解決問題。她發現,這裏還有很多像她一樣前來解決問題的租客。

  21世紀經濟報道瞭解到,蛋殼公寓安排了上海浦東區、閔行區、虹口區的三處辦公地,專門用於對接租客事宜。而對業主(房東)的對接,則安排在浦東區、閔行區、普陀區的三處辦公地點。

  蛋殼公寓佈局的武漢、杭州等地,同樣出現了這類情況。

  北京總部的情況最爲複雜。大量訪客試圖解決問題。

  除房東和租客外,還包括被拖欠貨款的供應商、被拖欠工資的保潔員和修理工。一位不願具名供應商聲稱,他有近百萬元的貨款,已被蛋殼拖欠了一年之久。

  11月17日,蛋殼方面向21世紀經濟報道表示,公司目前經營正常,已經安排了一個專門的小組來處理糾紛,一些問題已經得到了積極處理。

  蛋殼的危機似乎早有預兆。從今年二季度開始,爲清理非優質房源,自如、蛋殼等長租公寓運營商主動與部分房主解約,甚至不惜賠償違約金。至今,蛋殼仍在與一些業主協商解約事宜。

  10月,北京的一些蛋殼業主反映,管家曾與業主協商,試圖將租金從月付改爲季付。

  在人事層面,今年6月,蛋殼公寓創始人高靖因“個人投資事項”被政府部門帶走調查;10月,蛋殼首席運營官顧國棟被曝離職,此時距離其加盟蛋殼僅16個月。

  脆弱的“蛋殼”

圖/ 圖蟲圖/ 圖蟲

  蛋殼公寓成立於2015年1月,創始人高靖有過百度、糯米網等互聯網公司的工作經驗。藉助“租售並舉”的東風,從2015年5月到2019年10月,蛋殼公寓在不到5年的時間裏完成六輪融資,背後的金主包括華人文化產業投資基金、愉悅資本、高榕資本、春華資本等,總融資額近10億美元。

  期間,蛋殼公寓通過各種方式,實現了規模的快速擴張。

  截至今年第一季度,蛋殼公寓已進入全國13個城市,運營公寓數量達到41.9萬間。

  在競爭激烈的租賃行業,規模不僅意味着品牌影響力,而且能通過對成本的攤薄,形成規模效應。

  但在這一過程中,蛋殼似乎並未做好成本管控。

  一位蛋殼公寓的離職員工向21世紀經濟報道表示,爲擴張規模,蛋殼早年間曾從其他競爭對手處高薪挖人,同時給予較高的提成。其中,負責收房業務的“收房BD”職位,最高時能拿到4萬到5萬元的月薪。而在畢業季等租賃旺季,出房管家月入2萬的情況也較爲常見。由此,蛋殼也一度成爲業內人力成本最高的運營商之一。

  蛋殼的收房成本同樣不低,2017年到2018年,由於行業競爭激烈,很多運營商高價收房,蛋殼亦參與其中。

  “像北京南三環的一些老小區,一套60多平米的兩居室,收房成本能接近7000元,比同類型房源的租金貴了差不多1000元。”這也爲後來的“清理非優質房源”事件埋下伏筆。

  事實上,2017年以來,蛋殼的營業費用、折舊攤銷、開業前費用、銷售費用、行政費用等佔總成本的比例都在逐年減少。但拿房成本始終居高不下,使得總成本仍然偏高。

  2019年,蛋殼公寓開始停止大規模收房。前述人士表示,這是因爲“融資的錢沒有到位”,同時公司也需要做報表,爲上市鋪路。

  2020年1月17日,蛋殼公寓登陸紐交所,成爲繼青客公寓後,第二家上市的內地長租公寓運營商。

  但此時,新冠肺炎疫情突如其來,租賃市場遭遇重創。此後,蛋殼公寓不僅難以實現業績的增長,虧損反而越來越大。

  財報顯示,2017年到2019年,蛋殼公寓的虧損額從2億多元上升到35億元。今年一季度,公司又虧損12.3億元,單季虧損創下近年來的新高。蛋殼公寓的半年報則至今未發佈。

  前述人士認爲,除外部因素影響外,蛋殼的內部管理較爲粗放,不利於口碑積累和業績的穩定。

  比如,業績導向過於明顯,一些員工在拓展和維護房源時不擇手段,不利於口碑的積累。同時,員工流失率高,同樣不利於維護口碑。

  他還表示,對比其他頭部長租公寓品牌,蛋殼的運營效率不高,公寓的入住率始終未能達到90%的“及格線”。空置成本居高不下,同樣在蠶食蛋殼的利潤。

  今年下半年以來,儘管疫情得到控制,蛋殼的經營狀況似乎仍未改觀。據瞭解,除了大量投訴案例外,近期蛋殼公司已有不少員工離職。

  工商信息顯示,僅今年11月以來,蛋殼公寓運營公司紫梧桐(北京)資產管理有限公司已經三次被列爲失信被執行人,當前被執行總金額超千萬。

  此外,公司還涉及多起司法風險信息,案由包括房屋租賃合同糾紛、買賣合同糾紛、勞動爭議等。

  “潮水”過後

圖/ 視覺中國圖/ 視覺中國

  除蛋殼外,另一家頭部運營商自如近期也不平靜。

  繼上半年在北京出現降租風波後,近期,自如在廣深等城市也被曝出降租、解約等情況。由於不少業主的租約並未到期,此舉也引發了業主和租客的不滿。

  11月17日,自如方面向21世紀經濟報道表示,“因受疫情影響的原因還沒消散,市場相對疲軟,租金持續低位,個別區域經營狀況仍難在短期內得到改善,特別是個別房屋出現收出倒掛的情況。我們與這部分業主就調整委託合同、適度降低租金開展友好協商。”

  自如方面稱,“這部分啓動協商的房屋佔比很小,而且目前也得到了不少業主諒解和同意,重新簽訂了新的合作協議。”

  自監管層於2014年首次提出租售並舉以來,長租市場迎來快速發展期。來自各種不同背景的資本、運營商殺入其中,一度推動了行業快速發展。

  但近年來,隨着資本潮水和市場光環的減退,行業的一些問題開始浮出水面。在蛋殼、自如等頭部企業身後,不少中小運營商遭遇“暴雷”、“跑路”,因經營不善導致的資金鍊斷裂成爲主因。

  貝殼研究院高級分析師黃卉向21世紀經濟報道表示:

  調整期的出現是行業發展到一定階段的必然。

  但在這個過程中,疫情僅僅起到了催化劑的作用,加速了長租公寓領域的整合。另一個原因在於,長租公寓的商業模式本身盈利空間窄、模式單一。

  她表示,長租公寓行業本來就有重資產投入、低收益率的特徵,單純擴大規模並不意味着企業經營的成功,如何降本提效提升收益率才是企業未來需要着重解決的問題。

  一位資深從業者向21世紀經濟報道表示,在很多企業的測算模型中,都會默認租金水平會持續穩定上漲,從而覆蓋成本,甚至騰挪出利潤空間。但實際上,作爲價格敏感型的租金,很難保持這種上漲趨勢,甚至還會出現下跌。

  貝殼研究院統計四個一線城市中,今年1-10月,北京、廣州的住宅租金水平均低於去年同期,降幅分別爲3.4%和6.6%,上海微漲,深圳基本持平。

  其中,2011年-2018年,北京市租金水平呈現上漲態勢,在2018年達到最高值後,2019年便已開始下降。

  該機構認爲,運營商在此前高價拿房,成爲推高租金的重要因素。因此,近兩年來,北京的租金水平一直在向下調整,又反過來成爲運營商的不能承受之重。

  與此同時,對於一個野蠻生長的行業來說,政策層面的不斷規範,也在壓縮利潤空間。

  2019年12月,住建部等六部門印發《關於整頓規範住房租賃市場秩序的意見》即要求租賃企業租金貸金額不能超過該租金收入的30%,並給企業寬限三年的整改期。

圖/ 圖蟲圖/ 圖蟲

  所謂“租金貸”,指租客與運營商簽下租約的同時,與金融機構簽訂貸款合約。

  金融機構會替租戶提供全年租金貸款,租客則向金融機構按月還清租房貸款。

  租金貸曾被認爲是一項多贏的創新,但部分企業將資金用於跑馬圈地,又因經營不善而導致資金鍊危機,從而影響多個相關主體。

  近年來,包括上海老牌長租公寓寓見公寓在內,多個長租公寓運營商因租金貸模式而出現資金鍊斷裂。

  租金貸也是蛋殼的一項重要收入來源。公告顯示,2017、2018和2019年,蛋殼的租戶中,選擇租金貸的比例分別爲91.3%、75.8%和65.9%。分析人士認爲,按照這一政策,蛋殼公寓的盈利前景仍然不夠樂觀。

  事實上,也有一些運營商通過提前佈局,試圖在變局中謀取先機。

  從去年年初開始,我愛我家對旗下的長租公寓業務“踩剎車”。通過清退空置房間,將其長租公寓品牌相寓的規模,從30.5萬套降至上半年的25.3萬套。儘管如此,上半年相寓的收入水平仍然下降了15.05%。

  前述資深從業者表示,根據目前熱點城市的租售比、資金成本等指標進行測算,長租公寓運營仍然難以實現長期穩定的盈利。雖然有單個項目的盈利案例,但就公司層面來說,成熟的商業模式仍然有待形成。

  黃卉則認爲,經歷了從萌芽期到快速發展期的變化後,第一批長租企業已初具規模,商業模式初步成型。只要維持穩健運營,提高綜合運營能力,企業仍然有望在市場競爭中佔據優勢。

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