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青客之後蛋殼也迎來IPO 長租公寓會迎來春天嗎?

http://finance.sina.com   2020年01月17日 09:23   北京新浪網

  新浪科技 張俊

  繼去年11月青客公寓登陸納斯達克後,蛋殼公寓也於17日正式掛牌紐交所,成爲第二家上市的中國長租公寓企業。

  不過與上市潮相伴隨的是,長租公寓行業仍舊面臨着一些亟需解決的問題:合規、盈利、服務等。青客公寓上市後,股價已從此前的發行價17美元跌至目前的12美元左右,市值縮水近30%。

  “一家公司並不代表着全行業的水平,蛋殼應該上市,用數據改變大家的一些看法。”蛋殼公寓投資方、愉悅資本創始及執行合夥人劉二海向新浪科技表示。

  不過蛋殼上市首日股價也出現一定波動,蛋殼能否走出行業陰霾,仍需拭目以待。

  運營房間5年增長178倍 定下100萬間目標

  蛋殼公寓成立於2015年初,當時長租公寓正值風口,之後便開啓了快速擴張之路。蛋殼公寓執行董事長沈博陽曾在接受新浪科技採訪時表示,作爲一家創業公司,當做的事變成風口時,必須要拼命高速發展。“甚至短期之內犧牲投資人的利益,我們可能多虧一點錢,但我依然要發展速度。”

  2015年年底,成立一年的蛋殼公寓的房源數量爲2000多間,2016年年底達到了12000間,2017年年底做到了7萬間,2018年初達到了8萬間。而招股書顯示,截至2019年9月30日,蛋殼公寓已進入北京、深圳、上海等13地市場,共運營406746間房間。蛋殼方面稱,與成立的第一年相比,運營的房間數量增長了178倍。

  雖然每年都保持着高速增長,但沈博陽在2018年初給蛋殼定下了三年內房間數量達到100萬間的規模。作爲對比的是,另一家長租公寓企業自如已在2019年底宣佈房間數超過100萬間。

  “我認爲規模還是重要的,因爲規模上不去,什麼都分攤不下去,廣告肯定分攤不下去,服務也分攤不下去,也沒法建立服務體系。”劉二海向新浪科技說道。不過他坦言,作爲投資人,並沒有要求蛋殼在房間數量上一定超越自如,但“至少規模要相當”。

  爲了擴大規模,蛋殼也採取了擴張業務線和併購的方式。

  2018年11月,蛋殼公寓新推出了築夢公寓,主要提供面向藍領羣體的員工宿舍;2019年1月,蛋殼公寓以2億美元(包含現金和債務)全資戰略收購長租公寓運營商愛上租。交易完成後,蛋殼公寓管理房間數量達到接近40萬間。

  而劉二海認爲,蛋殼公寓快速擴張背後,與自研的智能數據系統的支撐也分不開。“有了這個智能數據系統之後,就可以瞭解整個城市房價的分配,以及可能出租出去的價格。有了這些數據,在拿房的時候你就敢於去拿,也知道差價會是怎樣的情況。”

  如何破解服務、租金貸等行業難題?

  快速擴張的同時,長租公寓行業也面臨着服務、合規等一系列問題,這也是青客公寓、蛋殼公寓、自如等玩家需要共同面對的問題。

  此前,自如就被曝出多起甲醛門事件,相關服務投訴也是層出不窮。劉二海表示,蛋殼的經驗就是建立內部監控體系。首先是在採購和施工的環節,不能使用甲醛超標的材料;其次是施工之後進行甲醛處理;最後是裝修完成之後,達到規定的空置時間。“事前、事中和事後的環節都要注意,因爲這是長期生意,不是簡單的買賣就結束了,租客要在房間住很長時間。租客也在覺醒,甚至自帶儀器檢測,我覺得也欺騙不了誰。”

  在17日的上市現場,蛋殼公寓聯合創始人兼CEO高靖也在致辭中表示,上市之後的蛋殼能做的還有很多,將始終不忘初心,繼續深耕住房租賃市場,通過精細化運營,將服務做到極致。

  在服務質量問題之外,長租公寓行業也面臨着政策方面的壓力。

  2019年12月,住房和城鄉建設部等6部門聯合印發了《關於整頓規範住房租賃市場秩序的意見》,明確提出各地方指導住房租賃企業在銀行設立租賃資金監管賬戶,將租金、押金等納入監管賬戶;住房租賃企業租金收入中,住房租金貸款金額佔比不得超過30%,超過比例的應當於2022年底前調整到位。

  租金和押金的透明化,以及30%的租金貸紅線,無疑將進一步加大長租公寓企業的資金壓力。根據蛋殼公寓招股書披露的數據,2017年、2018年和2019年前9個月,蛋殼公寓上使用租金貸的租客佔比分別爲91.3%、75.8%和67.9%,仍舊遠高於30%的紅線。

  劉二海則認爲,該政策的出臺有利於長租公寓行業回歸正常的理性發展軌道。“過快的擴張實際上是有害的”,劉二海說,一些初創長租公寓企業擴張早期缺乏經驗,管理水平也跟不上,過快發展很容易導致崩盤。“這個政策實際上更加促進了頭部品牌長租公寓的發展。”

  能否走出虧損陰霾?

  由於存在着高昂的收房成本、裝修成本,投入大、持續虧損,一直是籠罩在長租公寓行業玩家們頭頂的陰影。

  此前上市的青客公寓財務數據顯示,2017年和2018年,青客公寓的營業收入爲5.23億元和8.90億元。淨虧損分別爲2.45億元和5億元;截至2019年6月30日止9個月,青客公寓的營收爲8.98億元,淨虧損則爲3.73億元。

  蛋殼公寓雖然在房間規模、出租率、續租率等指標上要好於青客公寓,但也持續處於虧損的處境。其招股書顯示,蛋殼公寓2017年、2018年和2019年前9個月,營收分別爲6.57億元,26.75億元和50億元;淨利潤方面,2017年、2018年和2019年前9個月淨虧損分別爲2.72億、13.70億元和25.16億元。

  劉二海坦言,由於行情在發生變化,二級市場包括成長期投資都對虧損更加敏感,過去求發展而現在是求盈利。“蛋殼公寓確實需要在當期盈利與長期發展之間作出平衡”,劉二海說,“對於蛋殼來說,我從不懷疑它的盈利性,但外界可能會對現金流是否健康提出質疑。至少我沒有看到蛋殼在現金流上出現問題。”

  在他看來,蛋殼公寓的盈利模式是清晰的,一是租金差,包括分散式公寓和藍領公寓,未來藍領公寓的空間會更大;二是增值服務,比如電子門鎖,網絡,電力,保潔等;三是達到一定規模,還有流量的生意可做。

  “從長租公寓能否賺錢這件事來看,應該是沒有懷疑的,肯定是個賺錢的生意。”劉二海向新浪科技說道。不過他也指出,上市之後的蛋殼需要在速度和盈利之間做好平衡,並把服務質量放在首位。

  至於蛋殼上市後的股價漲跌,他坦言並不特別在意,“我們還是長線的投資人,沒想着短期炒一把就賺點錢。蛋殼的股票我們短期也不會賣,漲跌點沒什麼太大的關係。最終還是要看企業未來的成長和數據。”

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