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經濟重挫 爲何美國房價不跌反漲?

http://finance.sina.com   2020年06月03日 01:04   北京新浪網

  新浪財經特約 王晶

  一名24歲的商業分析師決定用他攢下的錢在馬賽諸瑟州付首付,買下第一套屬於他的房子。美聯儲的低利率和疫情原因,令他相信能夠輕易“淘”到價廉物美的房產。四月,他看中了一套臨近波士頓的三室一廳,售價42萬美金。可他怎麼也沒想到,除了他以外,居然還有六個買家同時競價,額外加價3萬都未能鎖定交易。 

  5月4日,一家位於新澤西州的房產經紀商在社交網站上表示,一套位於新澤西Ridgewood鎮的房子,拿到了18個報價。Ridgewood屬於相對熱門的學區房,到曼哈頓的交通也相對便利。

  (圖片來源網絡)

  5月28日,根據美國商務部發布的數據顯示,全美今年第一季度GDP摺合成年率下滑5%,這是自2008年金融危機以來最大幅度的季度萎縮。經濟學家預計,隨着新冠疫情的蔓延導致的封鎖,第二季度GDP或進一步下跌40%,這將直接把數據“送回”1947年有記錄以來的最大滑坡。

  5月29日,根據美國經濟分析局的數據,美國人在4月份的個人儲蓄率高達33%,創歷史最高水平。與存錢相呼應的,4月消費開支下滑13.6%亦破紀錄。美國人一反常態的存錢,直接反應出消費意願的下滑並預示着更嚴重的經濟衰退。6月5日,美國勞工部將發佈5月非農就業報告,市場預測失業率將達到19.5%,創大蕭條以來的最高水平。

  然而,就在這一串瞠目結舌的數據之下,卻另有一份數據判然不同。5月27日,美國抵押貸款協會(MBA)發佈數據顯示,美國購房貸款申請量在截止5月22日的一週同比增長8.6%,升至1月以來最高水平,連續第六週增長,並自4月初以來上漲54%。與此同時,美國房價也相對堅挺。根據美國房地產網站Redfin在官網發佈的數據,4月份全美房屋銷售價格中位數爲303,895美元,比2019年上漲了4.9%;房屋銷售數量爲425,195套,同比下降22.7%;30年期抵押貸款固定利率爲3.3%,同比下滑0.8%。住房數據提供商CoreLogic也曾在5月初的報告中預測,從2020年3月至2021年3月的一年間,全美房價會上漲0.5%。

  那麼,在GDP大幅萎縮、失業率居高不下和民衆積極存錢的背景下,爲何房地產市場卻呈現出另一番景象,大有引導經濟復甦的趨勢?我認爲,有以下5點主要原因。

  1.供需關係的微妙變化

  儘管Zillow預測從2月至10月期間,房價或下跌2.7%,但強勁的買方需求和有限的庫存或能助漲房價。

  隨着疫情漸穩,進入夏季,儘管近期一些數據顯示房市需求正在上升,但供應量並不樂觀。根據Redfin官網統計,全美4月待售房屋的數量爲122.6萬,比去年同期減少了21.4%;新增房源45.76萬,同比驟降41.4%。同樣在4月,有27.7%的房屋售價高於標價,同比增加3.6%;11.6%的房屋售價低於標價,同比下降2.5%。同時根據Zillow數據顯示,截止5月9日的一週,全美房屋庫存總量同比下滑了約20%,待過戶成屋銷售同比降幅逾10%,新掛銷售數量下降約25%。

  (來源:Redfin官網)

  (來源:Zillow網站)

  賣方數量的減少,一來可能是因爲不願意降價,正在“持房觀望”等待經濟復甦或隔離令的放鬆;二來也可能是因爲賣家不希望在當前的特殊時期讓潛在買家進房參觀。 此外,春夏季是買房旺季,買方需求相對旺盛。尤其是不少家庭會在此時爲秋季開學作準備,學區房屬於“剛需”且通常在春季放盤,對於家長而言,購買計劃大概率不會因爲疫情原因而延遲。房源上市量的驟減和剛需需求的穩定甚至導致了搶房現象。

  2.買房主力軍需求仍存

  那麼,在失業率創下經濟大蕭條以來最高值的背景下,爲何買方需求依舊強勁呢?誠然,新冠疫情波及到了幾乎所有的行業,而失業會減少潛在的購房者數量,但此次受衝擊最大的行業與2009年金融危機不盡相同。據市場不完全統計,此次在美國受疫情影響最嚴重的行業包括餐飲零售、航空、酒店等。這也能從近期發佈的工作招聘情況中可見一斑。

  根據麥肯錫諮詢統計的數據,在3月18日至4月16日期間,崗位招聘減少最大的前15類職業中,零售主管(Retail supervisors)崗位招聘減少了51593個,保育員(Childcare workers)崗位減少45165個,零售員(Retail salespersons)減少了42551個。麥肯錫4月初的分析顯示,受疫情影響的工作崗位中,86%的年薪低於4萬美金,其中兼職工作較爲常見。儘管隨着疫情的持續令全職及白領工作亦受到波及,在4月中旬,年收入超過7萬美金的員工中有16%開始受到疫情影響,但受疫情影響的員工中約四分之三都是年薪不及4萬美元的人羣,購房實力相對較弱。

  (來源:麥肯錫官網)

  3.美聯儲政策利好樓市

  3月15日,美聯儲將聯邦基金利率目標區間下調1個百分點到0%至0.25%之間,並啓動量化寬鬆計劃。據房地美的最新聲明,當前30年期固定抵押貸款利率爲3.15%,爲自1971年有記錄以來最低。這不僅令不少已貸款買房的業主着手以更低的利率進行Refinance(再融資),同時也令購房者增強了購買力。根據Redfin數據顯示,截止5月17日的一週,房屋購買需求進入增長模式,經季節因素調整後,房屋購買需求比疫情前增長16.5%。

  4.此輪經濟衰退本質不同於2008年金融危機

  比起2008年次貸危機對房地產市場構成的直接影響,這次因疫情引發的危機屬於突發公共衛生事件,並非房地產市場本身的問題。隨着全美各州逐步復工,就業重啓,在過去數月被抑制的購房需求或會上升,房市復甦速度或快於其他領域。 

  5.疫情前已簽約的合同

  此外,房價上漲的另一因素也與疫情之前的形勢相關。Douglas Elliman地產經紀商Jill Ji表示,售價上漲主要是由於現在成交的大部分房屋都是在疫情之前就已簽約合同。同時,在疫情發生後,以大紐約和新澤西很多地區爲例,雖然房源變少,但買家需求並沒有減少這麼多,樓市開始從買方市場向賣方市場轉移。此外,在居家令出臺之前的第一季度(年初至3月中旬),紐約市的房市開局良好,價格和成交量相比前兩年都有所提升,所以也使得當前的售價呈現上漲狀態。

  誠然,房價走勢不可一概而論,因根據城市/區域、房屋類型、新舊等各種情況而有不同的判斷標準。比如,對於新房/期房而言,房地產開放商可能因急於脫手而降低售價,但對於二手房來說,房主可能會延遲出售時間,以期待在全美經濟恢復正軌後賣出一個好價格。 

  對於美國房價未來的走勢,從大環境來講,勢必與美國經濟的復甦情況息息相關,也要持續關注當前疫情對房市會產生多深的影響。全美房地產經紀人協會(NAR)Lawrence Yun認爲,由於疫情導致一些賣家將房子從市場上撤下(即房源短缺),他不認爲房價會在2020年下跌。房利美則預測2020年的現房價格的中位數是28.3萬美元,比2019年上漲4%。

  Realtor.com網站則預計,美國房地產市場的反彈不會是“V”或“U”型走勢,而會呈“W”型。該網站預測,受千禧一代購房者和二手市場交易量的驅動,全美房屋銷售將會在7月、8月和9月提升,但會在冬天因預計疫情反彈而再度下滑。儘管當前來看,美聯儲接近零的低利率和政府爲尋求經濟復甦而給予的政策支持或將在一段時間內利好房地產市場,不過,包括高失業率在內的不確定因素依舊是房地產市場面臨的隱患。

  (作者王晶介紹:《親歷紐交所》作者,華爾街媒體人)

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