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新冠疫情之下,近半美國“房奴”將被迫賣房度日

http://finance.sina.com   2020年06月21日 14:51   北京新浪網

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文/新浪財經 魏天諶

  隨着新冠疫情在美國蔓延以及經濟衰退的不斷深化,數千萬美國人失去了工作,但還在艱難地償還抵押貸款。未來大規模房貸違約的影響將逐步顯現,美國房地產市場或將面臨巨大變化。

  在最近一項針對2000名美國房主的調查中,超過一半(52%)的受訪者表示,他們非常擔心未來是否能還上抵押貸款;近一半(47%)的受訪者表示,由於無力償還抵押貸款,他們考慮賣掉自己的房子。

  這項由OnePoll和全美房地產經紀人協會(National Association of Realtors)聯合進行的研究確定,81%的受訪者因疫情引發的經濟衰退而經歷了意料不到的財務壓力。超過半數(56%)的人減少了支出,以便支付抵押貸款。

  自3月中旬,近一半(47%)的房主已經開始尋找其他賺錢方式。大約三分之二(64%)的受訪者開始了副業項目,53%的人出售貴重物品以補充收入。

  全國房地產經紀人協會主席Vince Malta說:“新冠疫情的迅速擴散和巨大影響使許多人處於財務緊急狀態,我們希望確保陷入困境的房主知道他們有救濟選擇,特別是在買房月。”

  房地產經紀人和放貸者可以選擇旨在幫助償還貸款的項目和援助。迅速採取行動可以幫助房主保住他們的房子和他們已經投資進去的錢。

  大多數受訪者表示,爲了還得起房貸,他們已經大規模“消費降級”:71%的人表示削減了服裝支出,分別有66%、46%和45%的人表示削減了外賣、流媒體服務和雜貨上的支出。

  另一份報告顯示,400多萬房主正處於抵押貸款延期計劃中,佔所有抵押貸款的7.54%,拖欠率將超過大蕭條時期的10%。

  牛津經濟研究院表示15%的房主將在每月償還房貸時違約,這也印證了穆迪首席經濟學家Mark Zandi的預測,他說:如果美國經濟在今年夏天和之後依然關閉,多達30%身上負有房貸的美國人(約1500萬戶家庭)可能會停止支付房貸。

  在谷歌搜索指數中,“賣房子(Sell home)”的熱度也明顯上升。

  紐約地產投資平臺美地衆籌公司COO張力對新浪財經表示,目前受疫情影響第一波失業的人羣以低收入羣體爲主,這部分人羣主要是租房者,他們在疫情期間拖欠房租將導致房東無法照常收租,被迫延期還貸。雖然目前各個銀行都提供了3個月的貸款緩還期,但3個月後貸款者仍需要連本帶利地償還貸款。因此,如果貸款者的財務狀況在3個月內沒有改善,接下來的違約風險還是很高。

  受到疫情第二波失業人羣以年收入5萬到8萬的中低產爲主,這部分人的房貸佔了整體市場較大比重,這部分人的失業潮目前還在進行中;接下來年收入在10到15萬的更高收入階層人羣也面臨着大規模失業的風險,將會進一步衝擊房貸市場,張力補充道。

  6月初彭博研究也發現,在第一輪“藍領”工人失業後,美國可能面臨第二輪高薪“白領”職工的裁員潮,其中包括餐飲酒店的管理人員、金融和房地產從業者等等,這部分失業人數可能將近6百萬。

  那麼本次疫情和經濟衰退對房屋貸款市場的影響要多長時間才會顯現出來呢?

  張力對新浪財經表示,在3個月的貸款緩還期結束後,銀行會在第4至6個月開始催債,逐步啓動準備清債法律程序。走完這個流程各州所需的時間不同,以紐約州爲例,從貸款違約到銀行最終拍賣房屋大約需要一到兩年的時間。考慮到目前美國的失業狀況未有明顯的改善跡象,大規模的違約幾乎只是個時間問題,對市場的影響將慢慢顯現。

  多位紐約房產經紀人也對新浪財經表示,雖然目前的低息環境對大家購買房產起到了一定的鼓勵作用,但銀行的房貸要求也都隨之提高,不同銀行的政策不同,其中包括提高信用分要求、提高首付比例、提高收入要求等各種限制。因此,疫情以來,美國地產市場的供求還未出現特別明顯的變化。

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