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美國住房危機正在醞釀:千萬租客和貸款者或被驅逐

http://finance.sina.com   2020年10月29日 21:22   北京新浪網

  文/魏天諶

  3月新冠疫情衝擊美國後,數千萬人失去了工作,無力支付房租。聯邦和地方政府出臺了不同期限的暫停驅逐令的政策。然而,隨着這一政策大限將至,至少有數百萬人仍處於失業狀態,大批民衆收入嚴重下滑,或將面臨被強制驅逐的境遇。新一輪的住房危機正在醞釀。

  根據美國聯邦和州政府的規定,許多地區的禁止驅逐令將在明年1月之前到期。聯邦政府預計,暫停驅逐令到期之時,美國可能會有3000-4000萬人收到驅逐令。

  8月末時,由於當地的政府暫停驅逐令的指示到期,路易斯安那州新奧爾良市已有數百戶家庭由於無力支付房租,收到了驅逐令。密蘇里州甚至有高達一半的住戶面臨被驅逐的風險。

  美國普查局的調查顯示,現在約有四分之一的有孩租房家庭存在拖欠租金的情況,其中,女性和少數族裔的處境更爲困難。本次危機使美國向來飽受詬病的貧富差距進一步擴大,並體現在原本就顯著分化的住房問題上。

  費城聯儲上週發佈的一項關於失業工人的研究報告顯示,2020年底前,失業羣體欠下的租金債務總額將達到72億美元。穆迪分析(Moody‘s Analytics)則預計,如果到年底之前政府沒有出臺額外的財政刺激計劃,這一債務總額將達到700億美元,共計約1280萬美國人將拖欠租金,平均每人欠下5400美元。

  在政策要求下,有些房東雖然允許租客遲交租金,但是收取額外的懲罰費用,進一步增加了租客的債務負擔。

  疫情初期時,受到主要影響的是以租房者爲主的低收入羣體。然而,隨着危機深化,失業範圍已經擴大到白領羣體。

  ——本次危機中,不僅僅是租房者可能面臨被驅逐風險,貸款購房者也面臨着未來房產被清債拍賣的風險。

  危機期間,大部分銀行都提供了3個月的貸款緩還期。但是,與租金類似,緩還不代表可以不還,而且,緩還期到了之後,貸款者需要連本帶利地還款。因此,目前拖欠房貸的房主並不是不願意還貸,而是經濟狀況不允許其房貸。

  美國的貸款房產清算程序通常是這樣的:在3個月的貸款緩還期結束後,銀行會在第4至6個月開始催債,逐步啓動準備清債法律程序。走完這個流程各州所需的時間不同,以紐約州爲例,從貸款違約到銀行最終拍賣房屋大約需要一到兩年的時間。

  所以,如果貸款購房者的經濟狀況接下來沒有顯著改善,也將面臨失去房產的風險。目前看來,美國的就業改善狀況趨於停滯,尤其是永久失業狀況日趨嚴重,雖然眼前不面臨大規模的違約問題,但這個後果遲早會浮現。

  截至8月數據顯示,近三分之一的美國人連續四個月未能全額支付房租或抵押貸款。牛津經濟研究院預計,美國將有15%的貸款購房者違約。穆迪首席經濟學家Mark Zandi此前也預測:如果美國經濟在今年夏天和之後依然關閉,多達30%的美國人(約1500萬戶家庭)可能會停止支付房貸。

  2008年美國的經濟危機就是由高達1.3萬億美元的次貸泡沫破碎所引爆,在2007-10年期間,有380萬美國人因爲無力還貸而失去住所。然而,今年的危機嚴重程度已經顯著高於2008年危機,這意味着本輪危機中“流離失所”的人數可能會更多。

  ——住房危機將造成一系列惡性的連鎖反應,阻礙經濟復甦。

  首先,目前的政策雖然保護了租客和貸款者暫時免於被驅逐,但是沒有緩解房東這一頭的經濟壓力。許多房東依賴租金來支付貸款、財產稅、運營費用等等,失去租金來源的房東無力維持運營,只能選擇違約,銀行或將面臨大範圍違約風險.

  其次,租客和貸款者爲了償還租金或房貸,只能大幅削減在其他方面的消費,居民消費將受到打擊。還有許多人轉向了信用卡借貸以支付房租,但是,如果他們的財務狀況沒有得到改善,仍會造成信用卡違約,限制其未來的消費能力。

  第三,租房市場也一落千丈,尤其是紐約、舊金山等大城市的房租將至冰點,經濟增長失去了又一個動力。

  根據美國地產經濟公司Miller Samuel Inc.和Douglas Elliman聯合發佈的報告顯示,曼哈頓公寓庫存在9月創下新紀錄,出租掛牌量達到了驚人的15,923個,較去年同期增長了兩倍,創下了2006年以來的最高月度庫存量;同時,空置率也是連續五個月創下新高,升至5.75%。曼哈頓地區租金中位數降至$3,036美元,同比下降了11%。地產分析師預測,這種狀況很可能會持續一年到一年半的時間,甚至房租價格還有進一步下降的空間。

(曼哈頓公寓庫存量同比變化,9月創下歷史記錄 數據來源:彭博)(曼哈頓公寓庫存量同比變化,9月創下歷史記錄 數據來源:彭博)
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