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疫情后纽约租房五大行情 租金下跌空置现象恐持续至年底

http://finance.sina.com   2020年07月28日 14:29   侨报

【侨报网报道】自大流行袭击纽约市以来,搬家工人丹·蒙奇尼(Dan Menchini)收拾了200名纽约人的家当,并在他们离开时将其存放起来。

据the city报道,他说,客户要么允许他们的租约失效,要么说服房东终止他们的租约,但还没有准备好决定永久居住的地方。

“这从未发生过,”蒙奇尼是布碌仑一家90年历史的搬家公司U Santini Inc.的老板,他说。“他们把钥匙寄给我,说,‘把东西包装、放好,我们以后再解决。’有这么多人在搬家。”

随着成千上万的人离开纽约,租金多年来首次出现下降,住宅专家表示,这种下降趋势将持续到2020年余下的时间。此后的租房趋势,甚至连专家们都不清楚。

同时,空置率正在上升。如果这种趋势持续下去,纽约的租金管制(rent regulation)系统可能会受到威胁,因为它是基于住房紧急状况(定义为5%或以下的空置率)而制定的。市府一项重要的空置调查预计将于明年启动。

米勒·塞缪尔(Miller Samuel)首席执行官兼数十年来追踪该地区住宅市场的埃利曼(Elliman)房产报告的作者乔纳森·米勒(Jonathan Miller)表示:“因为市场在疫情下尚待起步,我将夏季视为春季市场。”“劳动节之后世事仍难料。我认为租赁市场尚未平稳。”

一、租金呈下降趋势

最近发布的数字显示,市场曾经不断上升的租金如今发生了巨大变化。

根据Elliman的说法,曼哈顿的租金中位数在6月下降了4.7%,这是自2018年以来的首次下降,并扭转了过去两年的所有涨幅。布碌仑的租金下降幅度较小,皇后区西北部的租金下降幅度超过5%。该报告未跟踪布朗士和史坦顿岛。

根据房地产网站StreetEasy的数据,曼哈顿三分之一的租金比要价低了7%。

Elliman报告发现,曼哈顿的空置率跃升了2个百分点,至3.67%,创14年新高。

米勒说,该数据仅适用于新租赁,续租的大幅折扣也将显示租金下降。

Miller和StreetEasy的经济学家南希·吴(Nancy Wu)都不愿意预测还会有多少租金下降。

但吴指出,今年夏天许多租赁合同将到期,随着需求下降和库存增加,这将转化为较低的租金。另外还有一个因素:目前尚不清楚有多少大学生将返校而不再远程上学。

二、‘我们爱纽约’无阻租房人口下降

但是,关键是许多人决定暂时或永久离开城市。

肖恩·沙利文(Sean Sullivan)和他的家人做出了痛苦的决定,在隔离期间暂时离开纽约。

他和他的妻子都是律师,他们坚持不懈地在布碌仑展望高地(Prospect Heights)的两卧公寓中远程工作,直到5月底。他们有两个4岁和6岁的孩子,他们开始拒绝出门或在附近一小段人行道上玩耍时戴口罩和手套。

他说:“孩子们感到非常焦虑。”

他回忆说,夫妇两人开始讨论离开“数周”。妻子在曼哈顿出生和长大,而他在纽约居住了20多年。他说,他们都不想“在危机时期”逃离这座城市。

最终,他们逃到了他在佛蒙特州的岳父家。现在,他们每个周末都去远足,孩子们有空余的空间。但是他们计划在8月下旬离开佛蒙特州。

他说:“我们会回来的。”“我们爱纽约。”

然而,他们大厦中邻居们陆续搬离纽约,而且是永远的。

大流行之前,纽约市人口就一直在下降。3月,纽约市规划部门承认全市人口在2017-2019年间减少了约85,000人。

尽管没有数据来支持这一说法,但专家们普遍认为,纽约人在大流行期间大批离开这座城市,但对这些人是谁却持不同意见。有些人认为搬迁集中在高收入家庭。其他人则说千禧一代已经离开,他们中的大多数人搬回了老家和父母一起住。

三、市郊房产大热

专家们都同意,郊区居民将从城市居民购房或租房中受益。低于3%的抵押贷款利率使许多房客有购买的能力。

米勒指出,6月份在威彻斯特(Westchester)签署的购房合同较上月猛增了50%。他补充说:“威彻斯特,费尔菲尔德,纳苏郡和萨福克郡的经纪人接待了大量来自纽约市的首购者。”

吴指出,人们陆续迁出纽约市,其中曼哈顿市场最薄弱,因为人们不再对共享设施(如带有昂贵租金的健身空间)感兴趣,而只是想要更多私人空间。

这并不是她所期望的:3月,她写了一篇博客文章,指出2008年金融危机后,曼哈顿以外和廉价公寓的租金下跌幅度最大,并表示她希望这次也能看到同样的趋势。

她现在认为,从曼哈顿搬到布碌仑和皇后区的趋势可能会助长租金上涨。

米勒预测,在非曼哈顿的周边行政区和低成本公寓中,租金将很快下降,因为那些地区和居住在那里的低收入服务行业的工人在疫情/经济危机中受害最大。

四、租房选择多“洗衣间空无一人”

开发商知道,如果他们要填满公寓,他们别无选择,只能削减租金。

坎伯房地产集团(Camber Property Group)开始推出皇后区里奇伍德(Ridgewood)斯塔尔街(Starr Street)的132套市价公寓楼,并期望在削减租金约5%之后提供两个甚至三个月的免费租金来吸引租客。总折扣几乎是20%。

租客知道他们具有谈判优势。

租客莫尼·达塔(Monish Datta)希望在苏荷区(SoHo)中找到更好的租金交易。他是一家刚起步企业的副总裁,在病毒危机爆发之前搬到附近,眼睁睁看着他所住的拥有60个单元的综合大楼变成了“鬼城”。

他说:“我永远不必等待电梯。”“洗衣房总是空无一人。”

他打算要求减少每月3,800美元的租金。如果房东不愿意,他可能会中断租约。他看到很多不错、价格较低的房源。

约书亚·梅米尔(Joshua Maymir)于3月份离开了布碌仑,回到了他在得克萨斯州的家。这位23岁的教育非营利组织数据分析师最近决定返回纽约,开始在StreetEasy上寻找新公寓,发现林肯中心附近的一卧公寓每月租金只要1200美元。

他和一个室友最终定居在布碌仑Parkside Avenue地铁站附近的两卧公寓中,每月租金为1100美元,空间更大、视野辽阔、位置也更方便。

梅米尔指出,如果他或他的室友的情况发生变化,“这里的租金相对较低,因此很容易转租”。

五、通勤计划有变空置或持续

大流行结束后,许多房地产高管坚持认为,全市经济将反弹,空置单位将被填补,租金将回到大流行前的水平。

然而,米勒和吴对此表示怀疑,说宅家工作的过渡可能令许多人不希望全职返回办公室。米勒说:“即使在接种疫苗后,对宅家工作的技术支持会令通勤频率减少,”通勤时间可能为一周两到三天而不是五天。

如果米勒和吴正确,那么全市租金管制系统可能会受到威胁,该系统对该市大约一半的单位实施了价格控制。

人口普查局和市住房保护部每三年对市场进行一次调查,以确定空置率。空置率必须在5%或以下,以证明紧急情况和法规的合理性。下次调查将于明年进行,其结果将于2022年公布。

编译:V

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