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骗子打游击战,房东租客双血亏:是什么引爆了新一轮长租公寓骗局

http://finance.sina.com   2020年09月18日 03:00   北京新浪网

  原标题:骗子打游击战,房东租客双血亏:是什么引爆了新一轮长租公寓骗局

  来源:财经杂志

  巢客、友客等多家爆雷公司的经营模式疑似庞氏骗局,长租公寓行业存在监管空白,行业秩序亟待规范

  文 |《财经》记者 张光裕 王博 杨立赟

  编辑 | 马克

  8月26日,杭州友客房地产代理有限公司爆雷的前一天,租客刘伏龙收到房东张蓝的消息,称以往是每个月23日收到友客的打款,但8月23日过了三天,还没有收到,请刘伏龙催促友客业务员打款。

  在张蓝之前,已经有一些房东发现不对劲——每个月16日-26日是友客给房东打款的日子,8月,不少房东没有按时收到租金,从业务员处得到的回复均是“公司应对年检,财务账号的问题,过几天会打款”。

  等着等着,友客的租客和房东逐渐发现这并非暂时的拖欠。房东们陆陆续续前往友客公司催款,其后有业务员群发消息称“公司面临打款问题,我们作为友客一员其实到现在还是一脸懵”。

  对接刘伏龙的业务员留下一句“公司跑路了,去友客总部办理退款,先到先得”,就失联了。

  2020年7月和8月,全国有20多家长租公寓相继爆雷,成都重庆和江浙沪地区是重灾区。

  下半年以来长租公寓爆雷名单

  资料来源:根据公开信息统计,制表:实习生姜紫荆

  上海寓意物业管理有限公司是爆雷公司之一。位于上海市浦东区的中融恒瑞国际大厦1201室,是寓意的公司注册地址。9月9日,《财经》记者上门采访时看到,1201室的玻璃大门紧闭,门旁摆着把椅子,一位大厦的物业管理人员坐在那里,指导上门维权的租客该携带哪些材料,去哪里报警。

  “星期五(8月28日)还正常上班呢,星期一(8月31日)就没人了。”这位物管人员介绍道。透过玻璃门,记者看到办公室的工位旁还留有耳机、衣物、雨伞等个人物品。

  寓意总部办公室内,仍留有员工个人物品。图/张光裕

  办公室的玻璃门上,密密麻麻地贴着爆雷事件受害房东们自拟的解除合同通知书。通知书内容大同小异:房东声称寓意已逾期支付租金15个工作日以上,依照合同约定,现宣布双方合同解除,房东收回房屋。门缝下,塞着多封收件人为寓意、或公司法定代表人陈挺的邮件,大概率是其他房东发来的类似通知书。

  房东在寓意公司门上张贴的解除合同通知书图/张光裕

  在大厦一楼显眼的地方,树着一块牌子,写着“突发事件,请拨打潍坊派出所值班电话”。据大厦保安介绍,这块牌子是特意为前来的房东和租客而立。

  寓意总部所在大厦一楼的指示牌图/张光裕

  同样的场面也发生在杭州市滨江区星耀城,友客的总部所在地。自8月27日起,数百名租客、房东多次前往友客位于杭州市滨江区星耀城的总部维权,但是友客办公室已空无一人。由于上门讨要说法的人太多,隔壁商场的一楼服务台临时放置了一个指示牌,告知如何以最快速度找到友客的大门。

  9月1日,杭州市公安局江干区分局网警大队在友客办公室大门贴上封条。门上还有四张房东张贴的《解除合同通知函》、《友客合同违约通知》等,告知与友客解除合同,并将追究其法律责任。

  友客位于杭州滨江区的总部已被警方贴上封条

  除了登门问罪,租客和房东们陆续前往友客公司注册地所属的杭州江干区公安局报案、向市信访局和区信访局等处反映情况。

  一位熟悉寓意的房产经纪人告诉记者,据他了解,爆雷前寓意仅在上海一地,就大约有10000套房源,粗略估计涉案金额规模上亿。而据不完全统计,友客爆雷波及的租客和房东至少有5343人,受损金额接近2亿元。

  1

  高进低出,长收短付

  郑璐是寓意爆雷的受害租客。她在上海已打拼多年,此前有过多段租房经验,但还是踩了雷。她向《财经》记者展示的合同显示,今年6月,她以6000元/月的价格,从寓意手上租下一套一室一厅的房屋。

  郑璐说,寓意的业务员当时提出了2种付款方案。如选择半年付,租金为7500元/月;如选择年付可打8折,租金为6000元/月。业务员对郑璐解释道,6000元/月是公司在疫情冲击下给出的临时促销价,优惠很快就要结束了。

  “我当时询问了周边其他房源的租金,一室一厅的价格大约就在7500元/月左右,与寓意的半年付一致。所以我觉得业务员的说法讲得通,价格并不反常。”郑璐说,“直到爆雷后和房东沟通,我才知道寓意与房东约定的租金是8500元/月,比我付给寓意的还高。”

  “高进低出,长收短付”是近2月爆雷的长租公寓普遍使用的经营模式,即长租公寓公司以高于市场价的价格向房东收房,再以低于市场价的价格租给租客。于是在房东、租客两端,长租公寓都有价格上的吸引力。

  高收低租的长租公寓并不都是为了圈钱,有部分公司是前几年对市场误判,认为房租一定会每年上涨,第二年的房租可以填平前一年低价吸客的坑。

  另一部分则根本没打算做长租公寓,就是利用这种模式圈钱跑路。

  在租客和房东的微信维权群里,记者注意到,有些租客与寓意约定的租金,不足寓意与房东约定的6成,价格倒挂严重。

  这部分长租公寓公司以半年付、年付等方式,一次性从租客处收来大笔现金,又以月付的方式慢慢支付给房东,从而积蓄起一个资金池。预支的1年租金,加上租客1个月的押金,以及拿房后首个月为空关期,不必向房东交租,公寓运营方能一次性获得13个月房租的资金沉淀。

  当然,要保障这个模式走下去,运营商们就得不停地扩大规模,保障有足够的租客入套,可以利用资金错配建立资金池。

  王隆曾在长沙多家长租公寓公司工作过,他向记者介绍了前东家设置的薪酬标准:“半年付一单700,年付一单900。”公司以此鼓励员工多签年付单子。

  张蓝质疑过按月收租金的付款周期。“我说以前我出租房子都是押一付三,怎么你们只能押一付一?但是友客的人付钱比较爽快,第一次见面就付了押金,合约就开始了,不用等他们帮我配对好租客再签合同。”

  “友客业务员强调半年付也可以,但是比年付要贵,每个月多付一两百元,就是引导我年付。”刘伏龙说:“我也问过,付了一整年租金,会不会有风险?友客说自己是国企,背后是农业部控股。这么大的国企,你还担心?我当时就没考虑那么多。”

  根据天眼查信息,目前杭州友客由浙江中蓝实业发展有限公司持有70%股权,浙江中蓝实业发展有限公司由农业部100%间接控股。

  不过,浙江中蓝声称自己无辜。一名不愿透露姓名的浙江中蓝人员对《财经》记者表示,该公司与友客是股权托管的关系,不是友客的实际控制人。

  “这个公司是今年6月刚托管过来的公司,我们对他们情况不了解,之前一点都不清楚(高收低出的模式)。”他说。

  但一位资深投行人士称,股权托管,就意味着托管方要承担相应的法律责任。

  2

  安居客、我爱我家等大平台是引流通道

  实际上,刘伏龙和张蓝,并非一开始主动找到友客。2020年4月,张蓝在58同城和物业平台上发放房源,友客主动联系了她。

  一个月后,刘伏龙在链家APP上找房,看到这套公寓,点击进入聊天窗口询问看房事宜。一个没有具体名字的“用户”回复了他的消息,其后与他约定看房。刘伏龙表示,“中介一开始说房东直租,后来要签约了才知道是代理公司,不是链家。但是业务员提供了和房东的合约,打消我的顾虑。”

  多位租户和房东告诉记者,他们是通过安居客、我爱我家等知名度较高的大型信息平台或中介公司接触到爆雷房源的。出于对大公司的信任,他们认为房源是安全的。

  郑璐展示给记者的聊天记录显示,她是在安居客上找到了后来爆雷的房源,随后在该平台上,郑璐与发布房源信息的地产经纪人取得了联系。双方初步沟通了价格,并约定由经纪人带看。

  刘波是宁波首资公寓爆雷的受害租客,他也是在安居客上找到爆雷房源的。与郑璐不同,刘波与宁波首资的交易中,没有第三方中介公司的参与。安居客上的房源信息,是由长租公寓公司的员工直接发布的。

  宁波首资员工发布在安居客上的房源信息截图,图片由受访者提供

  王隆告诉记者,安居客和58同城是他工作时经常使用的平台。他们既在这里寻找房东收房,也在这里发布手中握有的房源。

  据王隆介绍,普通人只需交100元保证金,即可在安居客上发布2条以下房源信息,该功能原本针对普通房主,安居客不会对身份信息和职业资质做过多审核。

  如果想要发布更多房源,就需要付费开通经纪人端口。王隆说,他的大多数同事都使用前一种方式:“经纪人端口按季度付费,价格不低,公司里很少有人开。”

  前述熟悉寓意的房地产经纪人告诉记者,为了在安居客上发布房源,他所在的公司每人每季度要交4000余元推广费。他说这是买饭碗的钱:“有了这个碗,我们才能把饭装进去。”

  据他描述,安居客会审查房源描述的真实性,一旦发现不实会下架房源,给发布者警告,并对发布者工作门店的所有房源清查一遍。但安居客审查的有效性成疑,上述经纪人透露,行业内长期存在多人将同一房源标上不同价格,同时挂上安居客平台的现象。

  该经纪人同时表示,对于一单交易中是否有长租公寓企业作为“二房东”存在,长租公寓企业是否有经营风险,安居客没有有效的监管手段。

  针对以上说法,安居客回应《财经》记者称,该公司在不同城市根据当地要求,对房源发布机构设置审核标准,例如在北京需要上传房产经纪人信息卡。除此外,在所有城市都必须提供公司的营业执照及法定代表人身份证明。

  而对发布房源的个人房东,安居客采用将发布者注册手机号和平台疑似库对比的方式,校验其身份真实性。

  除安居客外,另一被爆雷受害者频繁提及的公司是我爱我家。

  受害者余东告诉记者,2020年3月,经我爱我家物业顾问许王强介绍,他以年付的方式从寓意租下一间房屋。余东展示的聊天记录显示,许王强曾对他说:“他们公司(寓意)很大的,无需担心。就算他们跑路,房东也要履行你们的合同一年。”

  许王强向余东展示的工作证,图片由受访者提供

  余东说,因为这次租房交易,他向许王强交了2520元佣金,相当于房屋月租金的75%,并收到一张有许王强签名,盖有上海我爱我家地产经纪有限公司公章的收条。

  许王强给余东开的收条,图片由受访者提供

  我爱我家告诉记者,许王强于2020年5月从公司离职。依此信息推断,交易发生时许王强仍在我爱我家就职。而直到现在,许王强个人微信的名字仍为“许王强 我爱我家中介”。

  前述熟悉寓意的房地产经纪人告诉记者,寓意的不少业务员,都是从地产中介公司跳槽去的,这些人在中介圈里有人脉,他们的前同事乐意帮他们联络生意。

  针对与长租公寓公司的关系,我爱我家回应《财经》称:“我爱我家上海公司明文规定,禁止与任何第三方长租公寓开展任何形式的租房业务合作。我爱我家APP和官网所发布房源为内部认证房源,目前并未对外开放。上海我爱我家作为居间方,提供中介服务,成交后,收取房东和客户首月租金的各50%作为居间服务费。无其它费用。”

  而对于余东展示的这张收条,我爱我家表示这不是公司目前使用的正规收据。这张收条上有“不作为收取现金凭证使用“的说明。

  我爱我家提供的正式收据样板

  3

  神秘莫测的实际控制人

  据天眼查工商信息,寓意曾用名为巢客(上海)科技有限公司,2019年7月成立,2019年12月更名为寓意。

  据公开信息,除上海外,在武汉、成都、深圳等多地都注册有巢客品牌的长租公寓公司。其中巢客(武汉)公寓管理有限公司在2020年4月便已爆雷。

  而自7月以来爆雷的长租公寓公司中,有多家虽名字中不带“巢客”二字,但为巢客系公司的一员。在杭州爆雷的杭州适享是寓意的全资子公司,在宁波、重庆等多地爆雷的首资、首威系公寓管理公司,其法定代表人艾兆璐同样也是巢客遇家(成都)的法定代表人。

  巢客系公司有一大特点,他们的公司法定代表人和投资人频繁变更,实际控制人身份扑朔迷离。

  以寓意为例,创立仅一年,该公司法定代表人、投资人已发生2次变更。2019年12月,随着公司由巢客更名为寓意,公司法定代表人由张嘉龙变更为黄大坤,监事由张袁变更为李笑,黄大坤、李笑二人在同日成为公司唯二股东。

  2020年8月17日,公司股权再度变更,黄大坤和李笑彻底退出,陈挺和杨静军入局。陈挺持有95%股权,并成为公司法定代表人。2周后,寓意爆雷。

  天眼查显示,陈挺目前担任7家公司的法定代表人,其中6家为巢客系公司,这些公司此前法定代表人均为黄大坤,2020年8月集中变更为陈挺。

  一位接近上海警方的律师告诉记者:“上海警方正在查法定代表人相关的事,目前来看,这两位工商登记过的法定代表人,很可能都不是真正的老板。”

  黄大坤的身份证信息显示,他是安徽省宿州市某村人。据《第一财经》报道,黄大坤家是当地的普通农户家庭,父母现仍在村里务农。且黄大坤的征信背景可能存在问题,2019年村委会还曾收到来自法院的关于黄大坤信用卡欠款的传票。

  《第一财经》报道称,巢客遇家(成都)及多家首资系公司法定代表人艾兆璐,同样是一位农村青年,今年只有22岁。

  王隆告诉记者,他曾工作过的长租公寓公司,其法人也是一位只有22岁的年轻人。王隆说:“同事们都不认识他。没人知道他是谁。”

  我爱我家前副总裁胡景晖在2019年加入了很多长租公寓的维权群,他发现很多去年爆仓的长租公寓高管或者股东,在2020年换了一个马甲又出山了。

  “打一枪换一个城市,这些乱七八糟的公司最初就没想好好做长租公寓,如果行业前两年爆仓是因为管理不善,今年爆仓纯粹就是诈骗。”胡景晖说。

  他认为中国目前还没有长租公寓的黑名单管理制度,这导致长租公寓行业的“劣币”可以流窜做案,成都不行了到杭州,杭州不行了跑上海,他们只要拿亲戚、朋友的身份证重新做个工商登记,就能继续行骗。

  对于长租公寓公司是如何让不相干的人成为法定代表人的,目前存在多种说法。一说公司从不法渠道购买身份证用于工商注册,另一说公司向这些人允诺金钱等报酬,利用他们缺乏法律知识的弱点,哄骗他们担任法定代表人。

  上海善法律师事务所律师秦裕斌认为,两种可能性都存在。“我代理过多起身份证被倒卖的案子,帮当事人撤销工商登记。2018年以前,相关审查是很松的,非本人拿着身份证去也能办工商登记。至于后一种方法,就更方便操作了。”

  上海警方尚未披露对寓意爆雷一事的调查进展。在上海市浦东区经侦支队,记者听到窗口民警告诉前来咨询的受害者,目前此事处于受案但未立案的状态。至于何时立案,如何立案,上级公检法机构正在讨论。

  秦裕斌律师解释道,从法律层面,未立案意味着警方还没有拘捕任何寓意公司相关人员。

  前述接近上海警方的律师介绍道:“这个案子该如何定性目前没有定论。‍‍如果是合同诈骗或者集资诈骗,那该由经侦部门受理;如果是一般诈骗,那该由刑侦受理。目前上海市公检法单位正在协调,定完性之后会统一发文,宣布由哪些部门管理这个案子。‍‍”

  而对于杭州友客的情况,前述浙江中蓝人士证实,友客前实控人、高管等人已经被警方控制。“公安局正在立案侦查,到底定什么性质,还没有最终确定,可能是诈骗,就是刑事案件,也可能定民事纠纷。如果定民事纠纷的话,把他们给放出来,尽快拿钱把事情解决掉。”

  至于浙江中蓝的责任,他称,“之后法院说这个关系能处理的我就处理,法院说这个关系不能处理了,我们该承担什么责任我们就承担什么责任。比如说股东责任,比如说资本金的认缴责任。”

  4

  骗局仍在复制

  在杭州,友客虽已爆雷,但这个模式还在被复制。

  友客受害者们发现,市场上不仅仍存在“玖顺”、“海玛”等友客的关联公司,还有友客的前高管离职后创业,办了一家新的长租公寓公司。

  2020年7月,杭州馨窝房地产代理有限公司注册成立。经多方验证,该公司的法人何闻贤,曾在杭州友客任江干区大区经理。《财经》记者在馨窝位于杭州下沙的办公室见到员工王力,他表示何闻贤过去确实是友客的员工,但是馨窝公司和友客没有关系。

  然而,王力也透露,馨窝采用的模式和友客相同。他表示,盈利模式不是从租金里赚钱,而是不断做大公司规模,把收到的租金持续放入公司注册资本。“友客的注册资本是1000万元,不是一次性付的,是续缴累积到1000万元。”

  王力说,当公司发展到一定规模,就找人接手,公司被收购,创始团队套现退出,浙江中蓝就是杭州友客找到的接盘人。

  “浙江中蓝收购友客的时候,友客的规模已经很大了,门店有几十家,员工有1000多人,流水也看得见,中蓝能快速地把这1000万元滚回来,之后能赚多少是多少。”王力补充道:“我们从外面看,也差不多就是这个时候该爆雷了。”

  王力透露,馨窝并不排除走这条路。天眼查显示,馨窝公司的注册资本也是1000万元。“我们公司以后如果卖掉了,我们也会撤。但是我们已经开始交保证金,(如果公司爆雷)就拿这部分钱出来弥补给租客和房东。”他所说的保证金,是指杭州市住房保障和房产管理局要求住房租赁企业从2020年8月31日起将相关租赁资金均缴入专用存款账户管理,对存量委托房源,应缴交风险防控金30%。

  根据王力的估算,这个游戏的时间周期大概是两年左右。“杭州再过一两年就没有什么长租公寓了。”之所以预见这样的风险还愿意投入这个游戏,是因为从一开始就设计了“逃脱计划”。

  5

  爆雷事件如何收场

  长租公寓一跑了之之后,租客和房东必须共同面对目前的困境,有些人已协商解决,有些人则僵持不下。房东大多希望租客尽快搬离,以便重新出租。租客已经年付租金,如果搬离则意味着损失几个月租金;但是由于长租公寓公司给双方的租金价格有较大差距,租客也不愿意按照之前公寓给房东的定价继续租住。

  不少房东和租客已经产生了水火不容的矛盾,房东威胁若不马上办理则换锁、停水断电,租客威胁将堵塞下水道、损坏电器。至于向长租公寓公司追赔索偿,多数人不抱期望。

  在上海,少数房东和租客之间达成了一致,据郑璐介绍,解决方案主要有2种。一是租客向房东补齐寓意“高进低出”带来的差价,继续居住在房屋内。另一种是租客与房东平摊损失,如租客支付剩余租期的一半房租,居住至租期结束;或房东退还租客一半房租,将房子收回。

  如果租客与房东无法达成一致,要通过民事诉讼来解决问题,法律会站在谁一边?

  秦裕斌律师说,这主要取决于房东与长租公寓公司签的是哪种合同。

  房东与长租公寓公司间存在2种合同,一种是房屋租赁合同,一种是委托合同。秦裕斌介绍说,如果房东与长租公寓签了租赁合同,房东现可向长租公寓公司邮寄发函,宣布解除合同。解除通知送达后,房东即可合法地收回房屋。

  但如果房东与长租公寓签了委托合同,那么长租公寓是作为房东的代表,与租客签订租房协议的。现在该协议仍受法律保护,租客有权继续居住在该房屋内。

  记者在浦东经侦支队观察到,窗口民警劝解前来咨询的受害者们,尽量以协商的办法解决问题。

  对于房东和租客的纠纷,打官司会是一件非常耗时耗力的事。这些纠纷涉及的金额较低,不超过一年房租;因交易有长租公寓参与,法律关系复杂;法律判决可能需数月,甚至半年以上才能出炉,在此期间,房东或租客还需承担额外的损失。

  而在杭州,房东和租客该不该“私了”,成了这一阶段的拉锯重点。一支志愿者团队表示,友客方律师正在游说房东和租客协商解决问题,并且签署《谅解请愿书》,表示对友客公司总经理王晓宇、前法人曾荧予以谅解,使此二人得以取保候审。

  志愿者团队认为,“私了”无疑是将损失转移到租客和房东的身上,而友客方面需要承担的责任将减小。

  团队成员说,“友客企图以极少的代价使受害者原合同失效”,“王和曾保释出来跑路后我们维权就失去意义”,因此在9月11日他们发起另一项联署请愿行动,希望敦促有关部门“严格执法”、“公正司法”,依法惩治案件首脑及相关涉案人员,还受害者以公道。

  目前代表友客与受害者协商的一名姚姓律师向《财经》回应称,正以化解社会矛盾为目的,协调房东和租客签署《调解协议》,由友客承担两个月租金支付给房东,保证房客五个月居住时间,剩余使用权转为债权。配套签署的《谅解请愿书》本意是让王、曾二人取保候审后,尽快融资筹款填补漏洞;但因受害人反对的声音较多,目前《谅解请愿书》已叫停。

  他坦言,目前有一些房东和租客确实不愿意接受调解,“认为你们是友客派过来的律师,你们肯定是在为友客说话,认为签了调解之后就无法再维权、起诉。”他认为这是误会,因为《调解协议》不会导致后期无法实现诉讼权利和刑事赔偿,届时将进行债权核对工作。

  无论如何,在一段时间内,长租公寓、房屋中介,将成为一部分人的肉中刺。在友客的租客和房东群里,一旦发现有中介混入,会被立即踢出群。张蓝说:“我现在只想找租客直租,听到中介就不想谈了。”王力虽然在做长租公寓的生意,但也建议租房找物业直租,“找押一付一、押一付三的,不要找年付。年付就是便宜,便宜就有风险。”

  杭州一家小规模的长租公寓老板无奈表示,虽然自己按照市场价合理经营,但是难免受到“高进低出”者的负面影响。“这些劣质商家抬高了给房东的租金,又压低了租客的租金,影响我们的定价;他们爆雷之后,理论上这些流浪租客可能变成我们的客源,但爆雷对行业造成负面影响,短期内我们也不受信任。”

  6

  爆雷乱象怎解

  本轮长租公寓爆雷有多个诱因。自去年起,为长租公寓供血的系统就在瓦解。

  交通银行上海分行的一位经理告诉《财经》记者,2018年,长租公寓出现跑路问题之后,工农中建交邮储等国有大行就几乎不再给中小型长租公寓提供租房贷了。

  他透露,国有大行对长租公寓的放贷门槛极高,只有一线房产公司旗下的长租公寓品牌,如万科泊寓、龙湖冠寓才有可能拿到经营贷和租房贷。总之,大公司、大品牌、好城市,已经成为银行给长租公寓放贷的准入条件。

  近两年,中小型长租公寓运营商们只能从网络小贷和P2P网贷套钱。但这些为长租公寓供血的网贷公司在2019年受到监管层的集体清算。

  8月15日,中国人民银行党委书记、银保监会主席郭树清在例行记者会上表示,网贷平台最多时有五六千家,到2020年6月底仅剩29家,网贷平台专项整治工作到今年年底基本结束。

  P2P网贷的落幕,宣告了那些盲目扩张、高杠杆、无运营能力的长租公寓的末日。

  此外,2020年上半年,受新冠疫情影响,中国一线城市租赁市场趋冷,租客减少,很多长租公寓就算低价打折也找不到房客。

  贝壳研究院发布的上半年租赁市场报告显示,长租公寓企业在上半年经历了“至暗时刻”,6月是传统的租赁旺季,今年却旺季不“旺”。

  全国重点18城(北上广深大连青岛等)成交量环比下降7.3%,平均租金水平在3月环比下降14.0%,4、5月平均租金有小幅回升,但6月因疫情反复,又同比下降10.9%

  监管政策也自8月起趋严。8月17日,杭州市住房保障和房产管理局发布《关于进一步落实住房租赁资金监管相关工作的通知》,要求从8月31日起,住房租赁企业向房屋委托出租人支付的租金,以及向房屋承租人收缴的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金等租赁资金,均应缴入租赁资金专用存款账户管理。

  通知还要求,“托管式”住房租赁企业要在9月30日前,上交2020年新增委托房源对应的风险防控金,而存量委托房源,要缴交其租金的30%作为风险防控金。

  新规设立的专项专款账户,截断了长租公寓高杠杆运行的前路。对于那些违规运营的幕后老板来说,此时跑路总好过年底被抓。

  9月7日,住建部又发布了《住房租赁条例(征求意见稿)》。多地各级各部门的种种动作,表现出整治租房市场乱象的意图。但多位法律人士和房产经纪人士认为,这些政策尚不足以有效预防爆雷事件再度发生。

  在秦裕斌看来,尽管设立了租金专用账户,但企业若想把钱转出去,名目众多,监管难度极大。

  而对于新的住房租赁条例,北京才良律师事务所合伙人王令认为,该条例基本上仍是事后救济,立法者未从事前预防的角度考虑问题。

  胡景晖也说:“住建部的立法不能解决根本问题,只能堵漏洞,且不说这些漏洞能不能堵住。”他认为,长租公寓的监管以前走的是“先污染、后治理”的路子,但网贷行业的沉浮已经证明,为了某些新兴产业发展,放松监管的代价非常沉重。

  事前预防并不是无法可依,但落实效果不佳。秦裕斌说:“依照现行规定,租赁房子应当向‍‍‍‍房管部门备案,只有这样合同才是正规有效的。但实际落实得很不好,大多数租房交易为了避税或其他原因,都不备案。”秦裕斌认为,如果备案做得好,将有效规避转租造成的种种问题。

  而在事后救济方面,王令认为存在的最大问题是没有明确、便利的救济渠道,制度和法律设计还有所欠缺,新条例也没补足这个漏洞。

  王令建议,有关部门联动成立相关机构,专门处理租房问题,让受害者投诉有门。

  胡景晖则建议,房住不炒、租购并举、租售同权等调控政策之下,中国的长租公寓市场需要一个系统性的,至少跨度5~10年的长期发展规划。

  这其中涉及国家市场监督管理总局、国土资源部、住建部、网信办、公安部、银保监会、证监会等部门,最好由国家发改委牵头。

  例如聚集型长租公寓拿地成本较高,农村集体建设用地入市可以部分解决这一问题,但要提高流转流程却需要国土资源部和住建部协作。

  离散型长租公寓资金链断裂危机较大,需要国家市场监督管理总局、网信办、公安部共同联手,从公司注册、网络租赁登记备案等环节入手,对市场上在营、在出租的房源做整体摸排,对行业动态监管、有效穿透,才能打击长租公寓重复做案,高杠杆扩张问题。

  在中国,长租公寓产业属性和资本属性严重不匹配。

  长租公寓租期长、服务重,对企业整体运营能力要求很高,是长期民生项目,却由短期风险投资支撑发展,热钱之下,投资人必然渴望快速变现回本,催生企业冒险扩张,这背离了长租公寓的行业特性。

  如果银保监会、证监会介入,就有机会让养老金、保险金等长期资本代替高成本的风投资金,融资渠道开拓完善后,就能为长租公寓行业的长期发展提供低成本、稳定的资金支持。

  “金融机构的支持只是一方面,我们还需要成本较低的专项产业资金、政府扶持资金等,这些比租金贷重要得多。”一位头部集中式长租公寓创始人谈到。

  为防止劣币趋逐良币,自如、魔方公寓、优客逸家等多位长租公寓高管在接受《财经》记者采访时,呼吁监管部门严厉打击高收低出、长收短付、违规改建、虚假房源现象,但切勿因当下的乱象而把长租公寓这个行业一杆子打死。

  他们认为,长租公寓尚在发展初期,真正想在这个行业长期发展的公司需要容错空间,期待监管部门给予坚持稳健运营的企业更多的政策鼓励与资源倾斜。

  9月11日,北京住建委宣布将推进《北京市住房租赁条例》立法工作。《财经》记者获悉,本周内就会有部分专家的意见报告上交,年底之前,北京会推出地方性行业法规。

  北京市关于长租公寓立法的论证会早在2014年就曾开过。2019年12月27日,住建部、国家发改委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办等六部委就联合发布了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,主要针对分散式的长租公寓爆仓问题提供了监管指导意见。

  (应受访者请求,张蓝、郑璐、刘波、余东、王力为化名);习生姜紫荆对本文亦有贡献

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