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物业不作为,小区自管会成新趋势吗?

http://finance.sina.com   2020年09月18日 02:54   北京新浪网

  原标题:物业不作为,小区自管会成新趋势吗?

  来源:三联生活周刊

  文|邢海洋

  西安唯一的业主自管小区,一年结余物业费83万元。消息传出来,各地居民羡慕又嫉妒。这几年来,业主能够自管的小区逐渐出现了,年度财务结算盈余的消息一个个传来,我们这些每年交着高昂物业费,连物业财务收支都一头雾水的业主们,算是明白了自己的钱是怎么被赚走的。

  西安这个业主自管小区并不是一个规模很大的小区,三栋楼,有304家住户,6家商户,全年共缴物业费90.53万元,合算到每户约3000元,在当地,这是比较普通的收费标准。90万的物业费,却结余了83万,给人的印象是业主都不用缴物业费了。还真是这样,停车费、广告费和门禁卡等多项收入就达到了50万。这些额外的收入就足够支付小区的安保、卫生、日常维护、垃圾处理和公共区域的电费了。

  物业的日常经营可以多节省?河南新乡的一个业主自管小区的账目更直白,这个小区的物业费每平方米每个月只有 0.2元,已经坚持了10年。并且,它并没有像绝大多数物业那样靠停车费补贴物业的不足,它的车位费也只有35元/月。这个小区似乎也没有过多的额外收入,小区有10栋居民楼、426户居民、260个车位,全年收费不到25万。这25万的收入雇佣了3名保安、6名保洁员,一名水电工和一名园艺工。人员精干,业委会都是兼职,也做到了管理有序,服务一点也不比周边小区差。山西太原一小区业主自治5年,物业费仅为0.45元/平方米/月,也做到了道路干净、垃圾桶整洁、车辆停放有序。

  何为业主自管?表面上,似乎就是业主们组织业委会,并驱逐专业的物业服务企业出小区,由业主们全面接管小区并自行实施物业服务的行为。但大多数情况下并不是业主驱逐物业,而是物业无奈撤离。比如前述的新乡的小区,原来也没成立业委会,业主和物业矛盾积累已久,大多数业主都不缴纳物业费,物业收不到钱,通过法院讨要又“法不责众”,于是不得不撤出。物业离开后业主们反而团结起来了,业委会顺利成立,大家一起制定了相当低廉的物业费。人心齐,百分百缴纳,虽价格低,却能覆盖日常的经营管理。

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  西安这家小区,成立业委会在先,解除物业在后,属于比较正常的业主自治行为。有了业委会,业主们有了实体的代表机构,就能够有效管理小区公共事务,具体而言就是和物业讨价还价了,这家业委会不满意物业的服务,不能就整改达成共识,便可行使作为甲方的权力,和物业说再见。

  当然,接下来他们有两个选择,要么是重新选聘一家物业公司,要么是自管。重聘物业,面对的是一家实体法人,经营或更专业更省心;自管则需业委会事事躬亲。自管的省钱之道,其中就包括了管理人往往都是义务劳动,不拿一分钱工资;另外不必因事设人,比如小区的电工、水管工、维修工等不常用到的专业工种,都可以用临时工,或外包出去。节省了两部分人力资源,自然就节约了相当部分的成本。

  节省出的最多的钱,当然就是物业公司的利润了。我所在的小区,十年前入住,物业费3元/平米,那时候就算比较高的物业费了,号称提供的是管家式服务。最初小区保安全穿着呢子制服,每天排着队在空场操练,小伙子们一个个精神奕奕;一年一度,小区会聘请“空中飞人”清理外墙玻璃。可没过几年,保安中再也没有了年轻人,全是大爷了;外墙玻璃以业主们不交物业费为筹码,隔年才擦一次,现在干脆不擦了。物价在上涨,十年来人工更是涨了很多,年富力强的年轻人都去送外卖了,以当初的物业收费肯定提供不了相应的物业服务,这点业主们心知肚明,也就默认了物业的服务降级。但物业的利润是否也降级了呢?这就只有他们自己知道了。业主们缴纳的总数没有变,服务质量和人工成本却反比例下降,只要不彻底惹恼了业主,收费权就掌握在物业手里。

  更何况,随着汽车进入家庭,车位日趋紧张,随着电商把战火达到了“最后一公里”,随着广告商把影响力扩散到城市的神经末梢,物业们赚钱的办法越来越多了。安装快递柜、自动售货机、电梯广告牌均需高昂的入场费,这些本该属于业主们的收入,悉数流入物业的腰包,至于是否用到物业服务上就很难说了。西安这家唯一的业主自管小区的收支明细证明了一个问题,在西安这样的二线城市,来自停车、广告等收入已经能够抵消物业管理的基本费用了。而在一线城市广州,约1400户的小区,楼梯楼物业费0.7元/月/平方米,电梯楼物业费1元/月/平方米,这个小区业主自管后,三年赚了五六百万。

  这两年,拆分物业板块上市就成了内地房企的集体大动作。截至8月底,在香港上市的内地物业公司已达26家。卖房子的时候,房地产商都信誓旦旦,物业的宗旨是服务业主,现在却通过上市,摆明了物业的赚钱功能。面对着成立业委会的重重障碍,业主们只有充当着物业公司的送财童子。

  我们小区,两次成立业委会的努力都失败了。小区业委会成立比率偏低,与成立门槛过高不无关联。“持投票权二分之一,与会业主人数二分之一”的规定如两座大山阻住前路。物业公司所渴望的制度设计,却成了业主们难以逾越的大山。

 

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