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郁亮时代的万科:危机感、换将与试错

http://finance.sina.com   2020年03月20日 12:23   中国经营报

  郁亮时代的万科:危机感、换将与试错

  本报记者/翁榕涛/赵毅/广州报道

  “这场危机告诉我们一种疾病在没有特效药和疫苗之前,只有靠自己的免疫力和健康的基础战胜病毒。”万科2019年年度业绩发布会上,万科集团董事会主席郁亮摘下口罩,回应了媒体的首个提问。

  在郁亮看来,万科应对危机的免疫力和健康基础体现为重视客户和现金为王,始终追求有利润的收入和有现金流的利润。掌管万科近三年时间,郁亮当初描绘的“万亿大万科”蓝图尚未成型,危机感已真实袭来。

  “非常好”与“活下去”

  “我已经离开两年了,我只能这样说,根据我掌握的信息,万科的年报非常好。”

  万科创始人、万科荣誉主席王石在2019年11月的新书发布会上如是说道。王石言论发出的第二天,万科A股价震荡冲高,当天涨幅超过6.07%,收盘时为28.65元/股,较上个交易日总市值增加超过100亿元。

  出乎意料的是,2019年年报公布后,万科股价连续两天下跌,截至3月19日收盘时,为25.23元/股,两天累计跌幅达10.25%。

  目前万科市值不及3000亿元,离郁亮当初设想的万亿市值仍有相当大的距离。与前任掌门王石的乐观形成鲜明对比,郁亮有很强的“危机感”。

  2018年秋季例会,万科一改往日的画风,将主题词定为“活下去”,一张内部会议的照片流出,会场投射的“活下去”三个大字布满整个墙面。一时间,“活下去”成为行业的关键词被反复提及。尽管郁亮在后来的采访中不断强调,“当时的我们只是处于居安思危的考虑,让我们时刻保持清醒和警惕。”但仍不免大家对万科在白银时代如何活下去,如何活得更好保持观望。

  2019年万科的业绩依然增长,万科实现销售面积4112.2万平方米,同比增长1.8%;全年销售金额6308.4亿元,同比增长3.9%。

  然而有投资者认为万科经营绩效不及预期。2019年万科年销售额的同比增速首次降到“个位数”,毛利率也略有下滑。从财报上看,万科销售增速已经“三连降”,2016~2018年万科的销售金额分别同比增长39.5%、45.3%以及14.5%。

  针对销售业绩放缓的问题,万科集团总裁、首席执行官祝九胜解释,“万科不是单纯比拼销售规模,而是围绕城市发展和客户需求去布局业务,我们内部除了重视开发业务的市场份额,更强调的是质量,我们通过重视回款率这一质量指标,来改善优化现金流状况。”

  报告显示,2019年万科实现营业收入3678.9亿元,同比增长23.59%,实现净利润551.3亿元,同比增长11.9%,实现权益净利润 388.7亿元,同比增长15.1%。

  可以看出,营业收入和净利润的同比增长速度并不匹配,这与上市公司在2019年度计提存货跌价准备有关。

  报告期末,项目存货跌价准备为29.9亿元,万科基于审慎的市场策略,对仍存在风险的项目计提存货跌价准备。去年计提的存货减值准备,影响税后净利润 11.4亿元,影响归属于母公司股东的净利润7.8亿元。

  期内,万科集团房地产及相关业务的结算毛利率为27.2%,同比下降2.5个百分点,全面摊薄的净资产收益率为20.7%,同比下降1.0个百分点。

  针对地产业务毛利率下降的问题,祝九胜指出,“毛利率下降是整个行业的趋势,但不等于ROE下降,万科更关注对股东的回报,提升对利益相关方回报的能力。”

  规模对于这家龙头房企而言并非首要追求,郁亮深刻洞见了楼市已经转入“白银时代的深水区”,开发业务的规模增长早已见顶,希望通过新业务补充“万亿大万科”蓝图的剩余部分。

  新旧交替 前线“换将”

  将老将派去重要的“前线”,以及在内部实行“大江大海”计划,成为郁亮近年来人事任命的显著特征,他指出,“在万科的用人传统中,一直鼓励优秀的将领去前线带兵打仗。”

  去年5月,万科原南方区域首席执行官张纪文改任梅沙教育事业部首席执行官,这位自2001年加入万科的“老将”,如今在开拓万科的教育业务。

  南方区域作为万科“重镇”,自张纪文2009年接棒以来多次位居销售业绩第一。2018年南方区域销售额为1434.68亿元,占比23.64%,在四大区域中滑到第三,是四大区域中唯一下滑的区域。而在2017年,南方区域还稳居第一。

  即便2019年万科委任原财务负责人孙嘉取代张纪文,担任南方区首一职,就财报数据来看,南方区域的表现也并不突出。

  2019年南方区域、上海区域、北方区域、中西部区域的房地产销售占比分别为20.20%、32.42%、22.54%、23.88%,南方区域的排名继续下滑。

  针对南方区域的业绩表现,祝九胜认为,需要再多给一点儿时间,不光是经营能力能够提升,即售开发业务的量、数额以及万科重视的回款率、回款质量、经营质量都会有更大的提升。

  “孙嘉作为更年轻的合伙人,他去了南方区域以后也符合我们的用人传统,让更年轻的奋斗者能够传承公司,让更奋斗的人能够在一线。”万科的管理层多次强调重视年轻人,希望通过内部流动实现“新旧更替”“合伙传承”。

  此次高层人事变动中,董事王文金不再兼任公司执行副总裁、财务负责人,这位万科27年的老兵得到了新的安排,取而代之的是80后年轻人韩慧华。公开资料显示,韩慧华于2008年加入万科,历任公司财务与内控管理部业务经理、助理总经理、副总经理、管理中心财务管理职能中心合伙人。

  郁亮解释称,合伙传承是万科由来已久的文化。“把重要的专业岗位交棒给年轻人。”

  在去年的“大江大海”计划支持下,万科的用人传统更多地体现在帮助合伙人更快速和复合式成长,内部流动在万科已经逐步常态化。

  万亿市值蓝图下的新业务

  “万科的对手是我们自己。”郁亮说道。

  中信证券去年发布研报显示,万科A新业务总价值最保守估计超过1200亿元,其中万科物业持股部分、物流地产以及商业办公持有业务估值分别超过400亿元。以万科3000亿市值计算,新业务占据万科全部市值的比例仅在三分之一左右,离郁亮当初设想的一半还差不少。

  为鼓励新业务的发展,郁亮对内部架构开始了更多的变革。早在2012年提出地产白银时代的万科,就已经开始了“五位一体”变革,主要包括“战略、机制、文化、组织、人”等五个方面。时至今日,万科对外“修枝剪叶”,对内则不断调整组织架构。

  继去年将张纪文派去开拓教育新业务后,万科第二次派重要将领去带领新业务发展,此次被委任的是原首席运营官、原执行副总裁张旭,他在辞去原职务后,将主要负责万科物流业务的发展。

  “疫情之中物流迎来大发展,张旭主动举手去拓展物流业务,同时他将继续负责牵头海外业务。”据郁亮透露,张旭是18年前万科在“海盗行动”中从中海地产引进的人才,先到武汉工作了10年,表现十分优异,8年前调到总部,张旭在总部兼顾发展海外业务的同时,孵化出来了物流业务。

  万科发展的五大新业务商业地产、物流仓储、冰雪度假、海外业务、长租公寓,转型的新业务虽多,但目前大部分还处在成长期。

  2019年财报显示,万科除了地产开发业务以外,其他业务中仅有物业管理业务披露了营收数据。报告期内,万科物业实现营业收入127亿元,同比增长 29.7%,累计签约面积6.4亿平方米,同比增长26.1%。

  开展不过两年时间,万科城中村改造项目“万村计划”逐渐被边缘化,这是万科在多元化业务上试错的一个缩影。

  2018年11月初,据媒体报道,万村已经在深圳全面暂停签约新房源,重启时间待定;2019年7月,万科与已签约城中村房东洽谈违约赔偿事宜,放弃部分已签约“农民房”房源,涉及深圳坪山、光明区域。

  针对长租公寓的发展,董秘朱旭指出,“万科长期看好这个业务,但目前受客观和主观因素的影响,比如目前租赁住宅行业的税负比较重、我们做经营性业务能力有待提升等因素影响,长租公寓业务还在爬坡期和探索期。”

  在万科工作超过30年的郁亮,对危机有着自己的看法:“我经历过亚洲金融危机、非典危机、次贷国际金融危机,万科在危机中积累了很多经验和教训,大体上每次危机过后都能获得一些发展机会。”

  在传统开发业务遭遇增长极限的背景下,万科如何打破规模增长瓶颈,通过业务多元化使基业长青,或许能成为白银时代房企转型的一个样本。

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